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證券代碼:002146 證券簡稱:榮盛發(fā)展 公告號:2023-058號
榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對深圳證券交易所2022年年度報告詢價函的回復(fù)公告(一)
公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性,無虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。
特別提示:
有些問題需要公司董事會和會計師事務(wù)所進(jìn)一步補(bǔ)充和完善,后續(xù)將根據(jù)實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行補(bǔ)充和完善。
榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“公司”) 2023 年 5 月 10 收到深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的》 2022 年報查詢函(公司部年報查詢函)〔2023〕第 111 經(jīng)核實(shí),公司現(xiàn)就部分問題回復(fù)如下:
1.年報顯示,貴公司2022年營業(yè)收入317.93億元,同比下降32.70%。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入288.79億元,毛利率為2.23%,同比下降17.19個百分點(diǎn)。貴公司2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)為-163.11億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤為-159.61億元,扣除非經(jīng)常性損益,同比下降229.16%、223.42%。請你公司:
(1)結(jié)合行業(yè)環(huán)境、主營業(yè)務(wù)經(jīng)營、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)減值等,說明貴公司報告期營業(yè)收入大幅下降、業(yè)績大幅虧損、虧損進(jìn)一步擴(kuò)大的原因和合理性。
回復(fù):
2022年,中國宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩。受房地產(chǎn)市場需求下降和經(jīng)營資金緊張的影響,主要房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模大幅下降、購房者觀望嚴(yán)重、施工交付進(jìn)度滯后等困境。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年,全國商品房銷售面積135837萬平方米,較去年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷售額同比下降28.3%。
雖然行業(yè)優(yōu)惠政策在2022年頻繁出臺,但政策落實(shí)和引導(dǎo)市場需要一定的時間。公司房地產(chǎn)項目以住宅為主,覆蓋全國各地。北方大部分房地產(chǎn)項目受項目所在地外部環(huán)境影響,施工進(jìn)度緩慢,項目交付量大幅下降,直接導(dǎo)致報告期新財務(wù)結(jié)算大幅下降,收入和成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降32.7%、18.32%。同時,房地產(chǎn)行業(yè)信用違約事件頻發(fā),公司新融資受阻,資本流動性繼續(xù)面臨壓力。為保證現(xiàn)金流的可持續(xù)性,公司采取降價促銷、專項去庫存等措施促進(jìn)銷售收款。項目毛利大幅下降,報告期大量項目出現(xiàn)減值跡象。計算后,當(dāng)年新增存貨降價準(zhǔn)備83.1億元,導(dǎo)致歸屬于母親的凈利潤和歸屬于母親的非凈利潤同比大幅下降。
根據(jù)房地產(chǎn)住宅和商業(yè)發(fā)展的主要業(yè)務(wù),區(qū)域強(qiáng),總資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元,選擇6家可比上市公司2022年數(shù)據(jù)比較分析,其中5家可比上市公司營業(yè)總收入大幅下降,凈利潤和扣除凈利潤較去年同期大幅下降,情況如下:
單位:億元
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單位:億元
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(2)量化分析報告期毛利率大幅下降的原因,說明毛利率水平和變化趨勢是否偏離同行業(yè)可比公司,是否存在進(jìn)一步下降的風(fēng)險。
回復(fù):
2022年,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為2.23%,較去年同期下降17.19個百分點(diǎn),主要是由于2021年以來部分項目銷售價格下降,結(jié)算項目成本高,資本化利息增加,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降。
(1)2022年,受國家對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)監(jiān)管和項目所在地外部環(huán)境的影響,公司整體銷售價格隨行業(yè)趨勢持續(xù)下降。同時,為了解決債務(wù)危機(jī),以換取流動性,公司增加了股票庫存的去除,降低了部分股票住房的價格,進(jìn)一步導(dǎo)致了銷售價格的下降。降價項目交付確認(rèn)收入后,對毛利率影響較大。
(2)與2021年同期相比,公司單方結(jié)算成本上升約38%,主要是2022年結(jié)算項目的土地,大部分是2017年至2019年獲得的?,F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場處于上行階段,土地競拍激烈,相應(yīng)的土地購買成本處于較高水平,直接增加了本期結(jié)算項目的平均成本。
(3)近年來,隨著整體融資環(huán)境的收緊,由于流動性緊張,公司增加了股票債務(wù)的延長,分階段融資成本上升,導(dǎo)致當(dāng)前利息支出和資本成本增加,導(dǎo)致資本化利息逐年上升。
綜上所述,受銷售價格下降、結(jié)算項目成本高、資本成本上升的影響,公司毛利潤大幅下降。根據(jù)房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)、區(qū)域強(qiáng)、總資產(chǎn)規(guī)模超過100億元的原則,選擇2022年6家可比上市公司毛利率進(jìn)行比較分析。除藍(lán)光外,與去年同期相比,情況如下:
單位:億元
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隨著房地產(chǎn)行業(yè)利好的逐步實(shí)施,市場購買情緒的修復(fù)和“問題2”.(2)“回應(yīng)緩解資金壓力的解決方案,預(yù)計銷售價格將穩(wěn)定復(fù)蘇。2023年第一季度報告公司毛利率較去年同期上升7.42%,進(jìn)一步下降的風(fēng)險較低。
(3)貴公司2022年前三季度毛利率為9.69%,高于2022年年度7.46個百分點(diǎn)。請結(jié)合貴公司第四季度收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn),說明貴公司2022年第四季度毛利率大幅下降的原因和合理性。
回復(fù):
公司2022年第四季度結(jié)算項目多為虧損項目,導(dǎo)致年毛利率較2022年前三季度下降較多,主要項目如下:
2022年第四季度,華北項目A達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入4.9億元,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本6.94億元,結(jié)算虧損2.04億元,直接導(dǎo)致毛利減少2.04億元。
2022年第四季度,華南項目B達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入2.33億元,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本4.3億元,結(jié)算虧損1.97億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.97億元。
2022年第四季度,華北項目C達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入6.15億元,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本7.79億元,結(jié)算虧損1.64億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.64億元。
2022年第四季度,華北項目D達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入0.69億元,結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本2.11億元,結(jié)算虧損1.42億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.42億元。
華中項目E是一個收購項目,涉及土地評估和增值。公司根據(jù)項目去除情況結(jié)轉(zhuǎn)成本時,在原項目毛利微利的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本1.89億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.89億元。
如“問題1.(2)”回復(fù)稱,為了適應(yīng)市場環(huán)境,解決債務(wù)危機(jī),公司加大了庫存去化力度,降價銷售部分庫存住房。2022年第四季度,此類項目大多在本季度結(jié)算。價格低、成本高導(dǎo)致結(jié)算項目負(fù)毛利,導(dǎo)致2022年全年毛利率較前三季度大幅下降。
2.年報顯示,截至2022年底,貴公司貨幣資金期末余額為92.02億元,較期初下降53.29%。期末余額423.04億元(包括短期貸款、應(yīng)付賬單、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期貸款和應(yīng)付債券)。有息負(fù)債余額遠(yuǎn)高于貨幣資金余額,逾期未付賬單金額37.36億元。您公司的速動率和現(xiàn)金利息保障率分別為0.29、0.4,均小于1,資產(chǎn)負(fù)債率為89.96%,比年初增加5.47個百分點(diǎn)。報告期內(nèi),貴公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為224、483.65萬元,較去年同期下降86.73%。請你公司:
(1)解釋報告期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量和貨幣資金余額急劇下降的原因,分析解釋貴公司的短期和長期償付能力是否存在流動性風(fēng)險,結(jié)合貴公司期末貨幣資金余額遠(yuǎn)低于有息債務(wù)余額、高資產(chǎn)負(fù)債率、逾期大額賬單等,如有,請?zhí)岢鎏厥怙L(fēng)險提示。
回復(fù):
經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量大幅下降,主要是由于公司預(yù)售金額大幅下降,銷售商品和提供服務(wù)收到的現(xiàn)金下降67.99%。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)銷售,經(jīng)營模式以自主開發(fā)經(jīng)營為主。自2021年初以來,受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)相關(guān)金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策監(jiān)管等因素的影響,2022年房地產(chǎn)市場繼續(xù)面臨下行壓力,市場需求和購買力不足。此外,公司的項目主要集中在二線城市的非核心區(qū)域和三線城市,銷售價格繼續(xù)面臨壓力。為了交換流動性,公司降低了部分股票住房的價格,進(jìn)一步導(dǎo)致了平均銷售價格的下降。上述多重不利因素使公司2022年年銷售額較2021年下降70%以上,直接導(dǎo)致公司收款規(guī)模低于預(yù)期,嚴(yán)重影響公司現(xiàn)金回流,導(dǎo)致經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量大幅下降。
貨幣資本余額的急劇下降主要是由于銷售收入的急劇下降、到期有息負(fù)債的大量償還、新融資幾乎停滯等因素。
截至2022年底,公司現(xiàn)金短債比為0.36,貨幣基金對短期有息債務(wù)(包括短期貸款和應(yīng)付票據(jù)(包括逾期)、一年內(nèi)到期的非流動有息負(fù)債和其他流動負(fù)債中的有息負(fù)債覆蓋率較低。同時,受項目預(yù)售資金監(jiān)管更加嚴(yán)格的影響,可自由使用資金較少,公司短期債務(wù)償還壓力較大。
2020年底、2021年底、2022年底,公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.07%、84.49%和89.96%,貨幣資金的大幅減少導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平,逐年上升。與此同時,在短期內(nèi)銷售市場低迷時期,公司可以返還可支配的銷售現(xiàn)金非常有限,這再次證實(shí)了公司在短期內(nèi)存在一定的償債壓力。
從長遠(yuǎn)來看,2020年底、2021年底、2022年,公司有息負(fù)債分別為724億元、555億元和425億元。經(jīng)過主動和被動的壓縮歸還,目前在行業(yè)絕對規(guī)模上處于相對較低的水平。此外,公司有足夠的價值儲備,結(jié)合2022年底“金融十六條”的鼓勵政策它大大緩解了公司的長期償債壓力,也緩解了短期償債壓力。
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債經(jīng)營的資本密集型行業(yè),從過去三年的經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,存在一定的流動性壓力。但考慮到行業(yè)政策調(diào)整和市場內(nèi)外部環(huán)境等因素,客觀情況是行業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)不理想。結(jié)合公司低利息負(fù)債水平和充足的價值儲備,在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策穩(wěn)定支持的基礎(chǔ)上,公司的債務(wù)償還將保持在相對穩(wěn)定的整體水平,壓力將逐步緩慢釋放。目前,公司仍以減債為重點(diǎn),通過有限現(xiàn)金盡快減少債務(wù)規(guī)模,合理匹配債務(wù)期限結(jié)構(gòu),維持必要的貨幣資金規(guī)模。如果行業(yè)政策不持續(xù),進(jìn)一步嚴(yán)格控制監(jiān)管資金的使用,將對公司的進(jìn)一步融資、償債能力和正常生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生不利影響,從而增加流動性壓力。在這方面,公司提醒大多數(shù)投資者充分了解公司的流動性壓力,及時關(guān)注衡量公司流動性的關(guān)鍵指標(biāo),做出謹(jǐn)慎的決策,注意投資風(fēng)險。
(2)2023年3月21日,貴公司披露了《關(guān)于境外間接全資子公司債務(wù)的公告》。由于新融資受阻,資本流動性繼續(xù)面臨壓力,貴公司暫停支付了3.67億美元的到期美元債券本息。請說明上述美元債務(wù)違約對貴公司經(jīng)營狀況、融資等債務(wù)的影響,以及貴公司計劃采取的措施。
回復(fù):
現(xiàn)階段,美元債券違約更多地體現(xiàn)在相關(guān)媒體報道的負(fù)面輿論影響上,這將對公司股票貸款延期降息、新融資審批和項目銷售產(chǎn)生負(fù)面影響,進(jìn)一步對公司的正常運(yùn)營產(chǎn)生一定的不利影響。
公司正在積極與投資者溝通,爭取以同意征求的方式全額延長兩筆美元債券。目前,主要債券持有人已形成投資者小組(AHG),小組成員占債券總額的30%左右,與公司溝通下一次債券重組。目前,雙方的溝通是誠實(shí)和善意的,債權(quán)人小組及其顧問與公司和顧問密切溝通,正在對公司的財務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行更深入的盡職調(diào)查,然后根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果與公司討論新的還款計劃、信用等問題,以尊重所有利益相關(guān)者的權(quán)利。各項工作正在積極開展。對于AHG以外的主要投資者,我們也進(jìn)行了充分的實(shí)地考察,真誠地交換意見,尋求支持,總體反饋良好。
結(jié)合公司美元債券實(shí)際持有人的高度市場化分布和上次利息展期交易的投票,公司計劃迅速獲得投資者團(tuán)隊的支持,努力實(shí)現(xiàn)展期。
雖然在公司的努力下,展期工作取得了一定的進(jìn)展,但在實(shí)施可實(shí)施的展期計劃之前,公司和投資者仍有確定增信資產(chǎn)和增信實(shí)現(xiàn)方式,建立公司和增信資產(chǎn)現(xiàn)金需要解決流動模型、債務(wù)金額溝通等諸多細(xì)節(jié),重組工作完成時間存在一定的不確定性。
(3)要求貴公司與年度審計機(jī)構(gòu)結(jié)合問題(1)解釋貴公司的可持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。如有,請?zhí)岢鎏厥怙L(fēng)險提示,年度審計機(jī)構(gòu)應(yīng)說明相關(guān)事項對審計意見的具體影響和依據(jù),相關(guān)審計意見是否合適合規(guī)。
回復(fù):
如“問題2.(1)”根據(jù)回復(fù),截至2022年底,公司存在經(jīng)營現(xiàn)金流惡化、資金流動性不足、逾期大額票據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能會導(dǎo)致投資者對公司的可持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生一定的懷疑,但結(jié)合公司精心編制的2023年度經(jīng)營計劃,通過計算項目資金、融資還款、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、稅收等現(xiàn)金流出,最終評估公司過去兩年的損失是階段性損失,沒有對可持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大懷疑,公司能夠在報告期末起12個月甚至更長時間內(nèi)維持經(jīng)營,持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大不確定性。
年審會計師回復(fù):
1、如問題(1)回復(fù)所述,截至2022年底,公司存在經(jīng)營現(xiàn)金流惡化、資金流動性不足、逾期大額票據(jù)、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能會導(dǎo)致投資者對公司的可持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生一定的懷疑,但結(jié)合公司精心編制的2023年度經(jīng)營計劃,通過計算項目資金、融資還款、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、稅收等現(xiàn)金流出,最終評估公司近兩年的損失為階段性損失。
2、截至2022年12月31日,公司存貨1.682.09億元,投資性房地產(chǎn)18.05億元,固定資產(chǎn)55.13億元,占資產(chǎn)總額的70.33%。
3、2022年3月,國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),指出要及時研究提出有效的風(fēng)險防范和化解方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。2022年4月,中國人民銀行、國家外匯管理局指出,圍繞“穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期”目標(biāo),實(shí)施差異化住房信貸政策,合理確定商業(yè)個人住房貸款最低首付比例、最低貸款利率要求,更好地滿足買家合理的住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。2022年11月,央行、中國銀行業(yè)和保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前財政支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》(即《財政16條》),發(fā)布16項財政支持房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。同時,房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資的“三箭”分別釋放。2023年2月23日,榮盛發(fā)展召開第七屆董事會第22次會議,審議通過《公司符合向特定對象發(fā)行a股條件的議案》,擬向特定對象發(fā)行a股,募集資金總額不超過30億元。2023年3月3日,榮盛發(fā)展收到深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于接受榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的通知》(深圳證券交易所上審〔2023〕215日),深圳證券交易所核對榮盛發(fā)展向特定對象發(fā)行股票的申請文件,認(rèn)為申請文件齊全,決定受理。2023年4月27日,榮盛發(fā)展完成了第一輪向特定對象發(fā)行a股的詢價回復(fù),并披露了《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司申請向特定對象發(fā)行股票的審核詢價函回復(fù)》。目前,榮盛向特定對象發(fā)行a股的融資工作正在有序推進(jìn)。
綜上所述,會計師對榮盛發(fā)展報告期末起12個月的可持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行了仔細(xì)評價,確認(rèn)公司能夠在報告期末起12個月以上維持經(jīng)營,可持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大不確定性;根據(jù)審計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定,榮盛發(fā)展2022年財務(wù)報表出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留審計報告,審計依據(jù)充分,審計意見類型合適合規(guī)。
3.年報顯示,貴公司2021年和2022年存貨期末余額分別為1.925.56億元、1.682.09億元、36.47億元、83.10億元。報告期內(nèi),存貨降價準(zhǔn)備金額同比增加127.85%。請公司:
(1)詳細(xì)說明報告期存貨價格下跌準(zhǔn)備涉及的具體項目,包括但不限于項目所在城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期存貨價格下跌準(zhǔn)備金額、存貨價格下跌準(zhǔn)備期末余額等。
回復(fù):
報告期內(nèi)存貨降價準(zhǔn)備的具體項目如下:
單位:萬元
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(2)結(jié)合上述問題(1)詳細(xì)說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)和主要計算過程、重要假設(shè)和關(guān)鍵參數(shù)的選擇標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù),請說明主要原因和合理性,并結(jié)合實(shí)際銷售價格、區(qū)域市場情況、周邊可比商品價格等,說明報告期存貨價格下跌準(zhǔn)備的合理合規(guī)性。
回復(fù):
在資產(chǎn)負(fù)債表日,公司按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求,按成本和可變現(xiàn)凈值計量庫存,并提取庫存價格下跌準(zhǔn)備,庫存成本高于其可變現(xiàn)凈值。
其中,確定庫存可變現(xiàn)凈值的方法如下:
對于產(chǎn)品的開發(fā),估計的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)減去估計的銷售費(fèi)用;
對于開發(fā)成本,可變現(xiàn)凈值根據(jù)開發(fā)項目的估計價格、估計銷售成本和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定:
①根據(jù)目標(biāo)成本和合同規(guī)劃確定的項目總成本,估計將發(fā)生的成本將減去實(shí)際投入的成本;
②預(yù)期價格(或計算平均價格)根據(jù)簽署和未簽署部分確定,根據(jù)實(shí)際簽署金額確定價格;未簽署部分,參照周邊競爭產(chǎn)品的可比市場價格和公司銷售的產(chǎn)品價格,結(jié)合公司對未來市場預(yù)期、項目位置、產(chǎn)品形式等因素進(jìn)行綜合分析;
③估計的銷售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi),參照銷售部分的實(shí)際營銷費(fèi)用比和稅負(fù)比,確定銷售部分的銷售費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)。
報告期內(nèi)存貨降價準(zhǔn)備的主要項目如下:
項目A:該項目位于廣東省佛山市,包括住宅業(yè)態(tài)。項目分為二期開發(fā)。初期公司對該項目的預(yù)期銷售價格較高,因此征地成本較高。但2022年項目周邊競爭產(chǎn)品定價下降,市場持續(xù)低迷。結(jié)合周邊競爭產(chǎn)品和2023年1月銷售價格,采取謹(jǐn)慎中觀的預(yù)期。價格估計為9694元/平方米。根據(jù)實(shí)際成本和預(yù)期稅費(fèi)和銷售費(fèi)用,實(shí)際銷售總成本估計為16329元/平方米。計算后計提存貨跌價準(zhǔn)備8.09億元。
項目B:該項目位于河北省廊坊市,包括商業(yè)和停車位。開發(fā)項目分為八批。2022年,由于整個房地產(chǎn)市場下滑,為了加快收款,降低價格,結(jié)合周邊競爭產(chǎn)品和2023年1月的銷售價格,采取謹(jǐn)慎中觀的預(yù)期。價格估計為635元/平方米,停車位39645元/個。根據(jù)實(shí)際成本和預(yù)期稅費(fèi)和銷售費(fèi)用,實(shí)際銷售總成本估計為6710元/平方米,停車位7222元/個。計算后計提存貨跌價5.21億元。
項目C:該項目位于遼寧省沈陽市,包括住宅、商業(yè)、公寓、地下室和停車位。2022年,由于外部控制和房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管的影響,銷售緩慢,銷售價格下降,項目周邊道路停車位較多,業(yè)主基本無意購買停車位。結(jié)合周邊競爭產(chǎn)品和2023年1月的銷售價格,預(yù)計住宅價格為7.723元/平方米,停車位價格為4.2萬元/平方米。根據(jù)實(shí)際成本和預(yù)期稅費(fèi)和銷售費(fèi)用,房屋實(shí)際銷售總成本預(yù)計為8002元/平方米,停車位實(shí)際銷售總成本預(yù)計為77000元/平方米。計算后,存貨降價準(zhǔn)備為3.50億元。
項目D:該項目位于廣東省湛江市,包括商業(yè)和停車位。項目分兩批開發(fā)。2022年,由于整體房地產(chǎn)市場低迷,項目周邊多個房地產(chǎn)項目競爭激烈,市場價格下降。結(jié)合周邊競爭產(chǎn)品和2023年1月銷售價格,采取謹(jǐn)慎中觀的預(yù)期。綜合體店的價格估計為818元/平方米。根據(jù)實(shí)際成本和預(yù)期稅費(fèi)和銷售費(fèi)用,實(shí)際銷售總成本估計為10983元/平方米。計算后計提存貨跌價3.28億元。
項目E:該項目位于山東省青島市,包括住宅和停車位。項目分階段開發(fā)。2022年,由于房地產(chǎn)市場下滑,項目周邊多個房地產(chǎn)項目競爭激烈。為了促進(jìn)收款,降低價格,結(jié)合周邊競爭產(chǎn)品和2023年1月的銷售價格,采取了謹(jǐn)慎和中觀的預(yù)期。房屋價格估計為9604元/平方米,停車位價格估計為74144元/平方米。根據(jù)實(shí)際成本和預(yù)期稅費(fèi)和銷售費(fèi)用,實(shí)際銷售總成本估計為10。932元/平方米,停車位105元,016元/個,項目計算后計提存貨降價3.00億元。
本報告期末,公司對項目庫存價格下跌準(zhǔn)備計算中使用的重要假設(shè)和關(guān)鍵參數(shù)的選擇保持了與2021年一致的選擇標(biāo)準(zhǔn),綜合考慮了項目業(yè)態(tài)、位置、項目實(shí)現(xiàn)的銷售價格、相關(guān)項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場及周邊可比項目的市場價格、銷量、市場預(yù)期變化趨勢等因素。
根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的要求,結(jié)合報告期市場發(fā)展持續(xù)下滑、銷售環(huán)境低迷等實(shí)際情況,公司計提了2022年存貨價格下跌的準(zhǔn)備工作。公司計提存貨價格下跌的準(zhǔn)備工作是根據(jù)市場情況進(jìn)行的,具有合理的合規(guī)性。
(3)結(jié)合問題(1)、(2)說明貴公司報告期存貨降價準(zhǔn)備大幅增加的原因,報告期存貨降價準(zhǔn)備是否有減值跡象,報告期存貨降價準(zhǔn)備是否有集中報告期存貨降價準(zhǔn)備,前一年存貨降價準(zhǔn)備是否充分合理。
回復(fù):
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年商品房銷售面積135837萬平方米,同比下降24.3%,其中住宅銷售面積同比下降26.8%。商品房銷售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷售額同比下降28.3%。2022年底,商品房待售面積56366萬平方米,同比增長10.5%,其中住宅待售面積同比增長18.4%。受外部市場環(huán)境因素影響,2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)處于下行區(qū)間,商品房銷售面積和銷售金額同比顯著下降,待售面積同比顯著增加。整個行業(yè)面臨著巨大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的經(jīng)營目標(biāo)是加強(qiáng)分散化,降低財務(wù)風(fēng)險。
2022年底,公司計提存貨價格下跌的項目主要位于廊坊、佛山、沈陽、石家莊、濟(jì)南等二線城市的非核心區(qū)域和三線城市。報告期內(nèi),廊坊、沈陽、石家莊等5個主要項目所在城市的平均銷售價格明顯下降,其余2個城市的平均銷售價格也明顯放緩或持平。同時,幾乎所有的銷售面積都大幅下降。在量價齊降的情況下,公司項目所在地區(qū)繼續(xù)承受壓力。
2020-2022年主要項目所在城市房地產(chǎn)市場銷售均價如下:
單位:元/㎡、%
■
2020-2022年主要項目所在城市房地產(chǎn)市場銷售面積:
單位:萬㎡、%
■
綜上所述,公司2022年存貨降價準(zhǔn)備金額較大的項目主要集中在廊坊、石家莊等北京周邊城市,以及華東、華南、西南二線城市的非核心區(qū)域和三線城市。2022年,上述地區(qū)房地產(chǎn)市場整體銷售價格下降或交易規(guī)模下降,公司嚴(yán)格按照企業(yè)會計準(zhǔn)則,截至2022年12月31日的存貨按成本和可變現(xiàn)凈值計量,存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的存貨降價準(zhǔn)備合理、充分,2022年不集中大額資產(chǎn)減值。
年度審查機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)檢查存貨價格下跌準(zhǔn)備的主要計算過程、重要假設(shè)和關(guān)鍵參數(shù)的選擇依據(jù),并就報告期存貨價格下跌準(zhǔn)備的合理性和合規(guī)性、前一年存貨價格下跌準(zhǔn)備是否充分合理發(fā)表明確意見。
年審會計師回復(fù):
1、截至2022年12月31日,榮盛發(fā)展財務(wù)報表列出存貨賬面余額1781.40億元,占資產(chǎn)總額的71.38%。在資產(chǎn)負(fù)債表日確定存貨可變現(xiàn)凈值的過程中,公司管理層需要最新估計每個擬開發(fā)產(chǎn)品完成時發(fā)生的施工成本,并估計每個存貨項目的預(yù)期未來價格、未來銷售成本和相關(guān)銷售稅。由于存貨對榮盛資產(chǎn)發(fā)展的重要性,期末估值涉及重大管理判斷因此,會計將庫存可變現(xiàn)凈值的估計認(rèn)定為關(guān)鍵審計事項。
2、對于存貨可變現(xiàn)凈值的關(guān)鍵審計事項,會計應(yīng)對措施如下:
(1)了解庫存可變現(xiàn)凈值估計相關(guān)內(nèi)部控制設(shè)計的合理性,并測試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。
(2)與公司管理層討論庫存可變現(xiàn)凈值測試過程中使用的方法、關(guān)鍵評估假設(shè)、參數(shù)選擇、未來收入預(yù)測等的合理性。
(3)榮盛開發(fā)各庫存項目已預(yù)售并簽訂銷售價格、房地產(chǎn)管理部門備案價格、同一地區(qū)類似房地產(chǎn)銷售價格,管理層預(yù)期銷售價格的合理性應(yīng)根據(jù)各庫存項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)監(jiān)管政策確定。
(4)在抽樣的基礎(chǔ)上實(shí)地觀察庫存項目,詢問這些庫存項目的管理進(jìn)度和每個項目最新預(yù)測所反映的總開發(fā)成本預(yù)算。
(5)在抽樣的基礎(chǔ)上,重新計算庫存是否減值。
(6)評估管理層是否適當(dāng)披露準(zhǔn)備計提存貨價格下跌的財務(wù)報表。
會計師在實(shí)施審計工作的基礎(chǔ)上,未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展可變現(xiàn)凈值的確定存在重大不符。
3、會計師獲得了公司2021年庫存價格下跌的工作草案,并對重大價格下跌項目的計算過程、重要假設(shè)和關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行了分析和審查,未發(fā)現(xiàn)重大異常。
綜上所述,會計師重點(diǎn)核對榮盛發(fā)展2022年底存貨價格下跌準(zhǔn)備的主要計算過程、重要假設(shè)和關(guān)鍵參數(shù)的選擇依據(jù),確認(rèn)榮盛發(fā)展2022年存貨價格下跌準(zhǔn)備方法合理合規(guī),金額正確,期初存貨價格下跌準(zhǔn)備金額充分合理。
4.年報顯示,貴公司2022年信用減值損失同比大幅增加,2021年、2022年壞賬損失8.1億元、39.52億元。其中應(yīng)收賬款減值1.29億元,其他應(yīng)收賬款減值30.46億元,金融資產(chǎn)減值8.42億元。請公司:
(1)請說明其他應(yīng)收賬款涉及主要欠款人名稱、關(guān)聯(lián)關(guān)系、交易原因、賬戶年齡、預(yù)期收回安排、逾期、信用減值損失、報告期其他應(yīng)收賬款信用減值損失、減值金額計算過程、依據(jù)和合理性,并說明報告期其他應(yīng)收賬款對應(yīng)的主要欠款人的信用風(fēng)險較前一年發(fā)生變化,貴公司前期信用減值損失計提是否充分合規(guī),報告期內(nèi)是否有信用減值損失集中計提。
回復(fù):
2022年,公司其他應(yīng)收款減值30.46億元,其中合作伙伴業(yè)務(wù)往來款減值26.6億元,占87.32%;與政府有關(guān)的資金減值0.02億元,占0.07%;其他款項計提減值3.84億元,占12.62%。
根據(jù)會計政策,公司參照歷史信用損失經(jīng)驗(yàn),結(jié)合當(dāng)前情況和對未來經(jīng)濟(jì)狀況的判斷,根據(jù)信用風(fēng)險特征將應(yīng)收賬款分為若干組合,并在組合的基礎(chǔ)上計算預(yù)期信用損失。
確定組合的依據(jù)如下:
■
2022年,按照一貫性原則,與政府有關(guān)的款項和其他款項在當(dāng)年順延3.86億元;合作伙伴經(jīng)營往來款經(jīng)重新評估欠款人信用風(fēng)險后,計提26.6億元,主要情況如下:
單位:億元
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項目A:2016年和2017年,根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務(wù)公司支付3.06億元,計入其他應(yīng)收賬款。由于項目范圍內(nèi)大部分村街沒有城市規(guī)劃,項目進(jìn)度緩慢,項目資產(chǎn)未形成,會計處理后續(xù)無變化。截至2022年已超過協(xié)議約定的開發(fā)期限,經(jīng)公司聯(lián)合伙伴多次與政府溝通,未明確納入城市規(guī)劃的時間。
項目B:2016年,根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務(wù)人1、債務(wù)公司2、債務(wù)公司3支付項目B合作定金6.00億元,計入其他應(yīng)收賬款。由于項目地塊的詳細(xì)審批延遲,項目進(jìn)度緩慢,項目資產(chǎn)未形成,會計處理后續(xù)無變化。截至2022年,修訂規(guī)定的批準(zhǔn)尚未獲得,公司于當(dāng)年11月與合作伙伴簽訂終止合作協(xié)議。2022年,合作伙伴也受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等不利因素的影響,無償還能力。
項目C:2016年,根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務(wù)公司支付項目C合作定金5.30億元,計入其他應(yīng)收賬款。付款后,由于相應(yīng)項目的土地收集、儲存、拍賣、掛牌事項沒有進(jìn)展,項目資產(chǎn)沒有形成,會計處理后續(xù)工作也沒有變化。2020年,公司向合作伙伴提起訴訟,要求合作伙伴按照協(xié)議返還已支付的本金及相應(yīng)利息,2021年9月底取得法院二審裁定,判定公司勝訴,法院支持公司要求合作伙伴返還本息。2022年,債務(wù)人低價值原材料、股權(quán)等資產(chǎn)被查封,但相關(guān)資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)價值較低,不足以彌補(bǔ)利息和違約金,5.3億元本金可收回的風(fēng)險較高。
項目D:2017年,根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務(wù)公司支付項目D合作定金3.06億元,計入其他應(yīng)收賬款。由于項目推廣停滯,2019年根據(jù)項目實(shí)際情況按會計年齡計提壞賬,下一年按會計年齡計提。截至2022年,會計年齡已達(dá)到5年以上,當(dāng)年壞賬金額為1.53億元。
項目E\F:2021年,根據(jù)合作協(xié)議,公司向項目公司債務(wù)公司6、債務(wù)公司7支付合作項目E\F土地資金和項目資金共計4.54億元,合作股東為廣州某房地產(chǎn)公司,由于項目公司無法達(dá)到控制條件,未納入合并范圍,根據(jù)協(xié)議,第二期土地資金需于2022年5月20日支付,由于公司現(xiàn)金流緊張,無法投資,觸發(fā)違約條款,合作股東收回項目公司印章許可證,并在工商行政管理局變更了項目公司的股權(quán)。項目公司前期支付的土地資金和項目資金仍在其他應(yīng)收賬款中計算。
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年底,商品房銷售面積135837萬平方米,同比下降24.3%,商品房銷售面積5636萬平方米,同比增長10.5%。2022年,與2021年相比,房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
在行業(yè)低迷、庫存增加、購買情緒低迷的市場環(huán)境下,項目現(xiàn)金流難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,甚至持續(xù)投資也存在巨大的損失風(fēng)險。同時,受資本流動性的影響,公司和合作伙伴對項目的持續(xù)投資存在巨大困難。2022年,在公司“保證交付、信用、品牌”的總體戰(zhàn)略下,加強(qiáng)和降低財務(wù)風(fēng)險已成為最重要的業(yè)務(wù)目標(biāo)。
在上述內(nèi)外市場環(huán)境下,合作伙伴也面臨著資金短缺、主營業(yè)務(wù)低迷等多重壓力,信用風(fēng)險較前一年明顯增加。公司管理層組織召開專題會議,逐項梳理上述項目涉及的債權(quán),評估繼續(xù)投資的可行性和回報價值。權(quán)衡利弊后,最終決定終止上述項目的合作。結(jié)合債權(quán)的賬齡,出于謹(jǐn)慎考慮,公司對上述房地產(chǎn)項目形成的債權(quán)全額計提信用減值損失。2022年內(nèi)外環(huán)境較2021年發(fā)生較大變化,導(dǎo)致報告期其他應(yīng)收款信用減值損失計提金額同比大幅增加。前期信用減值損失計提充分合規(guī),報告期內(nèi)無集中信用減值損失計提。
(2)年報顯示,截至報告期末,貴公司應(yīng)收賬款期末賬面余額為59.82億元,其中期末余額前五名應(yīng)收賬款期末余額為31.61億元,占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%。請結(jié)合前五名應(yīng)收賬款的具體情況,包括但不限于交易對手的名稱,是否與貴公司控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、資金內(nèi)容、賬戶年齡、績效能力和信用風(fēng)險、報告期應(yīng)收賬款信用減值損失是否充分、合規(guī),應(yīng)收賬款集中度高的原因和合理性,是否對相關(guān)客戶有重大依賴。
回復(fù):
應(yīng)收賬款前五名的具體情況如下:
單位:億元
■
應(yīng)收賬款前五名中,有4項為工業(yè)園區(qū)投資結(jié)算,工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)主要為市縣一級土地開發(fā)和園區(qū)建設(shè),公司作為乙方,與當(dāng)?shù)毓芾砦瘑T會簽訂園區(qū)開發(fā)合作協(xié)議,由公司投資開發(fā)建設(shè),當(dāng)投資成本達(dá)到一定節(jié)點(diǎn)時,與甲方進(jìn)行園區(qū)投資結(jié)算,結(jié)算方式為公司投資獎金相應(yīng)比例返還,付款節(jié)奏取決于項目資本存量。近三年來,受市場環(huán)境等因素影響,項目資金存量不足,無法及時撥付結(jié)算款項,形成應(yīng)收賬款余額。
另一種情況是:2015年9月,公司獲得徐州A項目建設(shè)用地,該地塊為固定銷售房屋建設(shè)用地,根據(jù)合同,政府統(tǒng)一回購,項目于2018-2019年竣工交付,由于交易對手未收到所有回購資金,形成應(yīng)收賬款余額,公司根據(jù)會計政策減值1.82億元。
債務(wù)人均為政府相關(guān)部門,信用風(fēng)險較低,公司根據(jù)會計政策將其納入“組合3其他組合”,嚴(yán)格按照會計政策和各賬齡計提減值準(zhǔn)備。截至2022年底,壞賬計提總額為4.41億元。
2022年期末上述五項債權(quán)的賬面余額為31.61億元。雖然占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%,但公司的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)銷售,正常情況下不會形成應(yīng)收賬款。根據(jù)2022年年報,工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入占公司總收入的0.76%,在公司整體業(yè)務(wù)中占比相對較小。2022年應(yīng)收賬款新增額為8.83億元。占2022年營業(yè)收入的2.78%,公司對相關(guān)客戶沒有重大依賴。
請年審機(jī)構(gòu)核實(shí)并發(fā)表明確意見。
年審會計師回復(fù):
1、2022年,其他應(yīng)收款計提減值30.46億元,其中合作伙伴經(jīng)營往來款計提減值26.6億元,占87.32%;與政府有關(guān)的資金減值0.02億元,占0.07%;其他款項減值3.84億元,占12.62%;2022年期末應(yīng)收賬款前五項賬面余額為31.61億元,債務(wù)人均為政府有關(guān)部門,信用風(fēng)險較低,當(dāng)期末累計壞賬準(zhǔn)備4.41億元;其他非流動金融資產(chǎn)主要投資于結(jié)構(gòu)化主體,然后從結(jié)構(gòu)化主體轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目。報告期內(nèi),此類金融資產(chǎn)共計信用減值損失8.42億元。
2、2022年,榮盛發(fā)展計提并列信用減值損失39.52億元。由于信用減值損失對榮盛發(fā)展當(dāng)期損益的重要性,預(yù)期信用損失的計提涉及重大管理判斷和估計,會計師將預(yù)期信用損失的估計認(rèn)定為關(guān)鍵審計事項,并采取以下措施:
(1)了解與預(yù)期信用損失計提相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計的合理性,并測試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。
(2)評估管理層當(dāng)前預(yù)期信用損失政策是否與上一階段一致,評估管理層在計算預(yù)期信用損失時采用的方法和假設(shè)的準(zhǔn)確性,并審查其壞賬準(zhǔn)備是否充分。
(3)通過調(diào)查交易單位背景,了解交易單位的經(jīng)營狀況,查閱歷史交易和還款程序中獲得的證據(jù),選擇重大或高風(fēng)險的交易資金,評估管理判斷的合理性。
(4)檢查與往來款余額相關(guān)的信息,檢查往來款的原因、真實(shí)性和可回收性,評估各種組合的劃分依據(jù)是否充分,分類是否合適。
(5)結(jié)合信用風(fēng)險特征、賬戶年齡分析和往來付款期后付款測試,對公司預(yù)期信用損失計提表進(jìn)行分析和審查,評估和測試管理層對往來付款預(yù)期信用損失(壞賬準(zhǔn)備)計提的準(zhǔn)確性。
(6)實(shí)施函證程序,核實(shí)往來款的真實(shí)性、余額的準(zhǔn)確性以及期后的收款情況。
(7)評估管理層是否適當(dāng)披露預(yù)期信用損失和壞賬準(zhǔn)備的財務(wù)報表。
基于實(shí)施的審計工作,我們沒有發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展預(yù)期信用損失的確定存在重大不一致。
3、綜上所述,會計師認(rèn)為,通過實(shí)施上述驗(yàn)證程序:
(1)在公司2022年財務(wù)報表附注中,其他應(yīng)收賬款準(zhǔn)確、真實(shí)、完整,信用減值損失準(zhǔn)確、合規(guī),報告期內(nèi)無信用減值損失。
(2)在公司2022年財務(wù)報表附注中,應(yīng)收賬款準(zhǔn)確、真實(shí)、完整,前五名債務(wù)人為政府相關(guān)部門,信用風(fēng)險低,與控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事無關(guān);應(yīng)收賬款信用減值損失充分、合規(guī)、準(zhǔn)確;公司對相關(guān)客戶無重大依賴。
5.截至2022年底,貴公司其他非營運(yùn)資產(chǎn)股權(quán)收購期末余額為27.20億元,較期初下降36.68%。請說明相關(guān)資金的具體內(nèi)容、交易事項、交易對手、標(biāo)的、相關(guān)會計處理流程和依據(jù),并說明是否存在長期未收回相關(guān)資產(chǎn)導(dǎo)致長期掛賬的情況,未在相關(guān)應(yīng)收賬款項目中核實(shí)計算原因,是否避免資產(chǎn)減值損失的計提。同時,請說明上述股權(quán)收購事項的審查程序和信息披露義務(wù)(如適用)。
回復(fù):
截至2022年底,公司其他非營運(yùn)資產(chǎn)余額為27.20億元,主要形成廊坊鋼鐵去產(chǎn)能項目21.56億元。具體情況如下:
2019年1月,為響應(yīng)國家和河北省政府的去產(chǎn)能政策,配合完成政府鋼鐵去產(chǎn)能任務(wù),落實(shí)公司房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃,經(jīng)各方協(xié)商一致,廊坊榮圖盛展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱榮圖盛展)與當(dāng)?shù)厝嗣裾⑿枰徇w的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)(以下簡稱“目標(biāo)公司”)等相關(guān)方簽訂了《鋼鐵產(chǎn)能過剩合作框架協(xié)議》和《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議,榮圖盛展同意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司的股權(quán),股權(quán)收購用于目標(biāo)公司的搬遷。未來,當(dāng)?shù)卣畬⒂猛恋爻鲎尳饘δ繕?biāo)公司進(jìn)行補(bǔ)償,不遲于2021年3月1日向目標(biāo)公司全額分配補(bǔ)償,目標(biāo)公司不遲于2021年3月1日向榮圖盛展償還前期支付的股權(quán)收購款。
榮圖盛展于2019年3月支付21.56億元,同年4月完成目標(biāo)公司股權(quán)工商變更,榮圖盛展收購是配合政府完成產(chǎn)能過剩任務(wù),實(shí)施房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃,而不是控制目標(biāo)公司的管理,因此目標(biāo)公司不包括在合并范圍內(nèi),股權(quán)收購包括在其他非營運(yùn)資產(chǎn)-股權(quán)收購。
由于搬遷進(jìn)度嚴(yán)重滯后,當(dāng)?shù)卣疅o法按照協(xié)議約定的時間完成土地轉(zhuǎn)讓工作,榮圖展覽無法通過目標(biāo)公司如期收回股權(quán)收購款。目前,在與政府溝通和推廣的過程中,沒有明確的處理計劃,也沒有長期的賬戶掛斷,以避免資產(chǎn)減值損失的計提。
根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》,上述交易金額為21.56億元,占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的7.84%(2017年凈資產(chǎn)為275.1億元)、公司章程、根據(jù)《總裁工作細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定,交易不需要提交董事會和股東大會審議,而是在公司總裁決策權(quán)限范圍內(nèi)。具體內(nèi)容見2019年2月1日《中國證券報》、《證券時報》、《證券日報》、《上海證券報》和巨潮信息網(wǎng)(http://www.cninfo.com.cn)榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于簽署廊坊市〈安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能合作框架協(xié)議〉公告號(公告號:臨時 2019-013 號)、榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署廊坊市安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉公告號(公告號:臨時2019-014號),公司嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定履行審查程序和信息披露義務(wù)。
7.截至2022年底,貴公司交易性金融資產(chǎn)期末余額為1.99億元,較期初下降38.89%,主要投資股權(quán)工具。請說明相關(guān)投資的具體情況,包括投資目的、投資時間和金額、持股比例、對被投資單位的具體影響等。結(jié)合被投資目標(biāo)合同的現(xiàn)金流測試和金融資產(chǎn)管理模式,說明貴公司將其分類為交易性金融資產(chǎn)的原因和合理性,以及相關(guān)資產(chǎn)的公允價值是否公允合理。
回復(fù):
公司的交易性金融資產(chǎn)屬于第一級,主要是公司2021年持有的國內(nèi)銀行在香港上市的股票,投資金額為5000.00萬美元,8073萬股,持股比例為0.45%。公司持有的被投資單位股權(quán)比例較低,影響不大。截至2022年12月31日,該資產(chǎn)的公允價值在期末確定。期末賬面價值1.33億元。其他涉及公允價值變化的金融資產(chǎn)主要為公司購買的金融產(chǎn)品,投資946.70萬美元。2022年賬面價值0.66億元,以金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)截至2022年12月31日的金融產(chǎn)品份額凈值為基礎(chǔ)。上述投資金額未達(dá)到公司最近一期歸母凈資產(chǎn)的10%,屬于公司總經(jīng)理權(quán)限審批范圍。上述投資行為公司在總經(jīng)理權(quán)限內(nèi)做出決定,不涉及披露事項。
綜上所述,公司持有的上述金融資產(chǎn)具有較強(qiáng)的公開交易市場和實(shí)現(xiàn)能力,其目的是隨時出售。因此,將其分類為交易性金融資產(chǎn)是合理的。其公允價值的會計過程和確認(rèn)符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定。
公司聘請的北京澄宇會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)按要求對相關(guān)事宜進(jìn)行了核實(shí),并發(fā)表了意見。詳見《關(guān)于深圳證券交易所榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年年度報告詢價函的回復(fù)》,同日披露的北京澄宇會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具。
特此公告。
榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
董 事 會
二〇二三年六月六日
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