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一個(gè)董事長(zhǎng)辭職公告,結(jié)果“股債雙殺”了。
著名的“招保萬(wàn)金”之一,也扛不住了。今天,金地集團(tuán)“殺瘋了”。
股債雙殺,董事長(zhǎng)辭職,“小作文”流傳,銷售額同比下滑1/4,籌資現(xiàn)金流凈流出,工地停工...這兩年,太多的房企在遵循著這樣的路徑,直到“公開暴雷”...如今的金地,怎么看,都似曾相識(shí)啊。
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金地,穩(wěn)不住了?
10月17日,金地集團(tuán)跌停了,復(fù)權(quán)股價(jià)也創(chuàng)出2019年以來的新低。
金地集團(tuán)盤后龍虎榜數(shù)據(jù)顯示,滬股通專用席位買入6683.31萬(wàn)元并賣出7809.21萬(wàn)元,四機(jī)構(gòu)凈賣出3.32億元。
與此同時(shí),金地集團(tuán)債券也出現(xiàn)暴跌。盤中“20金地01”跌21.3%觸發(fā)臨停,“21金地03”跌幅擴(kuò)大至17.7%。截止收盤,滬市5只金地集團(tuán)債券,分別下跌-23.88%至-16.91%。收盤價(jià)格分別為31.831元至49.444元。
金地的投資者,已經(jīng)“殺瘋了”。
就在昨日晚間,金地集團(tuán)公告,掌舵集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)25年的董事長(zhǎng)凌克“主動(dòng)辭職”。今天,金地集團(tuán)公開回應(yīng)表示,確實(shí)是因?yàn)椤吧眢w的原因”。凌克卸任后,黃俊燦接任。
公開資料顯示,凌克是金地集團(tuán)主要?jiǎng)?chuàng)始人之一,自1998年開始,39歲的凌克就擔(dān)任金地集團(tuán)董事長(zhǎng),并帶領(lǐng)公司在2001年上市。之后公司發(fā)展迅速,并和招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科在業(yè)內(nèi)并稱“招保萬(wàn)金”,近年最高峰時(shí)其銷售規(guī)模接近3000億(2021年)。
凌克是公司創(chuàng)始人之一,并長(zhǎng)期擔(dān)任董事一職。最新資料顯示,凌克的直接持股數(shù)僅380.8萬(wàn)股,市值2100萬(wàn)元左右。因此,凌克也僅僅是一個(gè)“職業(yè)經(jīng)理人”角色。
作為“最了解”金地集團(tuán)的人,在壞消息不斷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),他的意外離職,引起市場(chǎng)和投資者的極度“擔(dān)憂”!
2
現(xiàn)金流吃緊
此前,市場(chǎng)就流傳出一些“小作文”。
比如“貓哥侃地產(chǎn)”透露,金地集團(tuán)在全國(guó)多個(gè)區(qū)域公司,開始了大規(guī)模的裁員。
另外,市場(chǎng)還傳出,金地某工地因無(wú)力支付工程款導(dǎo)致項(xiàng)目停工等“小作文”。
金地集團(tuán)現(xiàn)金流情況如何呢?
2023年上半年,金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為2.14億元,去年同期為61.3億元;投資性現(xiàn)金流為24.23億元,去年同期為-20.05億元;籌資性現(xiàn)金流為-115.75億元,去年同期為-52.76億元。
公開信息顯示,最近一年,金地再也沒能從公開市場(chǎng)獲得資金。
所以,籌資現(xiàn)金流為負(fù),因?yàn)楣緝斶€了大量債務(wù),但是沒能融到多少資金。要償還足夠多的債務(wù),金地唯一能依靠的就是“自我造血”,也就是依靠銷售回款。
盡管作為“優(yōu)等生”,金地這幾年的銷售額也是呈現(xiàn)斷崖式下跌的。具體來看——
2021年,金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元,同比上升18.15%。
2022年,金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2218.1億元,同比下降22.64%。
2023年1-9 月,金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1219.3億元,同比下降25.23%。如果只看9月,實(shí)現(xiàn)簽約金額131億元,同比下降42.27%。
在傳統(tǒng)樓市“金九銀十”的時(shí)節(jié),金地集團(tuán)9月的簽約金額降幅可謂“非常大”。
如果照此下去,市場(chǎng)繼續(xù)惡化,銷售回款不能支撐正常還債,金地“違約”則是必然。
數(shù)據(jù)顯示,截至上半年末,公司有息負(fù)債規(guī)模1096億元,同比下降15%,其中長(zhǎng)期負(fù)債占比62.85%,剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%,凈負(fù)債率為53.5%。
雖然凈負(fù)債率數(shù)據(jù)看起來不高,但如果銷售端持續(xù)“暴跌”,沒有哪一家公司能夠扛得住??!
事實(shí)可能也是如此。
據(jù)“地產(chǎn)offer”引用此前金地內(nèi)部一份調(diào)研報(bào)告顯示,金地內(nèi)部研判:目前一二線樓市銷售衰減,疊加友商負(fù)面爆發(fā),對(duì)于明年一季度80多億債務(wù)到期,有極大不確定性(償還能力)!
3
險(xiǎn)資系房企,暴雷有先例
具體到股東層面,金地集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)非常像,都是險(xiǎn)資控股的房企。
此前,市場(chǎng)一度認(rèn)為險(xiǎn)資加持的房企比較穩(wěn)健。但在全行業(yè)調(diào)整的大背景下,即便有中國(guó)人壽和大家人壽兩家險(xiǎn)資加持的“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”,也在7月份正式違約了。
目前,金地集團(tuán)第一大股東為富德生命人壽,透過3只產(chǎn)品合計(jì)持有29.83%。第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司,持股比例7.79%。
其實(shí)原來第二大股東為大家人壽,持股比例曾高達(dá)20.43%。不過2021年以來,大家人壽堅(jiān)決減持,目前持股比例僅3.63%。
富德生命人壽曾被業(yè)內(nèi)稱為“萬(wàn)能險(xiǎn)大戶”。不過,2016年是富德生命人壽的“分水嶺”,由于萬(wàn)能險(xiǎn)受到監(jiān)管部門重點(diǎn)規(guī)范,各種調(diào)研組、工作組相繼進(jìn)駐富德生命人壽。2016年,董事長(zhǎng)張峻又被帶走協(xié)助調(diào)查,直到2022年11月張峻才重回工作崗位。
自2016年起,富德生命人壽的保費(fèi)規(guī)模持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。業(yè)績(jī)方面,2016年至2018年的凈利潤(rùn)分別為-50.61億元、-7.79億元以及-5億元。2019年,富德生命人壽扭虧為盈,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)19.82億元,然而2020年凈利潤(rùn)又下滑至1.86億元。截至目前,富德生命人壽2021年和2022年的年報(bào)一直處于延期披露狀態(tài)。
指望險(xiǎn)資,恐怕不現(xiàn)實(shí)了。
盡管金地曾經(jīng)發(fā)布公告,第二大股東福田投控愿意為金地公開市場(chǎng)發(fā)行債券或中票提供擔(dān)保增信措施。但是第二大股東持股比例較低,擔(dān)保的上限恐怕極其有限。
所以,金地可能只能靠自己了。
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