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【環(huán)宇奇聞】
新形勢(shì)下的舊村改造,目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋舊城區(qū),讓住在里面得人體驗(yàn)到共享發(fā)展的城市公共服務(wù)。
李宇嘉
中國(guó)統(tǒng)計(jì)局全新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,前三季度全國(guó)各地商品房銷(xiāo)售面積同比減少7.5%,下滑較1~8月增加了0.4%,下滑持續(xù)5月擴(kuò)張。1~9月份開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目投資降低9.1%,下滑擴(kuò)張0.3%,近年來(lái)已經(jīng)連續(xù)7月下滑擴(kuò)張。地產(chǎn)商到位資金同比下降13.5%,降幅擴(kuò)大0.6%,減幅持續(xù)5月擴(kuò)張。
老生常談的是收益、自信心、預(yù)估,但是這只是表象。無(wú)論是從市場(chǎng)供給不知悔改的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)(比誰(shuí)價(jià)格便宜、比誰(shuí)贈(zèng)予多),還是對(duì)于需求面發(fā)展?jié)摿π枨蠛艽蟆F(xiàn)實(shí)需要非常少(要買(mǎi)的人沒(méi)錢(qián)買(mǎi),富有的人又不缺少房,有需要的很難買(mǎi)到適宜的商品)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)的方式必須有革命性的變化了。最近政府在廣泛宣傳三種模式的舊村改造,就是這樣的新模式的強(qiáng)有力通水。
7月份,我國(guó)發(fā)布舊村改造文件,并進(jìn)行大作戰(zhàn)。有些人認(rèn)為,舊村改造是舊城改造2.0。其實(shí)不是,在房地產(chǎn)供給與需求發(fā)生變化的新形勢(shì)下,決然再也不會(huì)來(lái)一場(chǎng)舊城改造,讓供給與需求更為舉步維艱。新形勢(shì)下的舊村改造,目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋舊城區(qū),讓住在里面得人體驗(yàn)到共享發(fā)展的城市公共服務(wù)。
主要目的是讓舊城區(qū)住戶(hù)完全融入城市、成為市民。小編調(diào)查發(fā)現(xiàn),住在城中村的,除開(kāi)流動(dòng)人口和年輕人,絕大多數(shù)都是已經(jīng)結(jié)婚或一大家子的外來(lái)群體,且根據(jù)血緣關(guān)系、鄉(xiāng)緣匯聚在一個(gè)村內(nèi),長(zhǎng)期性租房子住在此,掙夠了錢(qián)或年老時(shí)再回到家鄉(xiāng)。針對(duì)日后購(gòu)買(mǎi)大城市商住樓并投身這兒,大多數(shù)人擺頭、失去了信心,“由租轉(zhuǎn)買(mǎi)”比例不夠3%。一來(lái)不打算,二來(lái)沒(méi)法融入城市,三來(lái)收益不支撐點(diǎn)。
從而,在我國(guó)大都市買(mǎi)房和租房是“脫節(jié)”,大多數(shù)人一輩子租房,尤其是在舊城區(qū)出租的群體。舊城區(qū)是城市中的鄉(xiāng)村,是都市化不到位時(shí)代的產(chǎn)物。雖然城中村的生產(chǎn)活動(dòng)已融進(jìn)和半融入城市,但是其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共文化服務(wù)、管理機(jī)制還是按村集體來(lái)供貨,群眾及生活在此地外來(lái)人員、流動(dòng)人口都不認(rèn)可自己已融入城市,仍然是外來(lái)人員或漂在城市的邊緣地帶的極具特色。
舊村改造就是為了破譯這一難題,兩軌合一軌。依照國(guó)家住建部明確提出的三種更新改造方式,拆卸新建設(shè)依照大城市的要求整體規(guī)劃、基本建設(shè)、管理方法;整治提升的嚴(yán)格按照文明城市的標(biāo)準(zhǔn)去開(kāi)展進(jìn)行管理,守好安全道德底線(xiàn);拆整相結(jié)合的要把空出空間用以必須的公共文化服務(wù)補(bǔ)齊短板。在其中很重要的一點(diǎn),就是把舊村改造與保障房結(jié)合在一起,保存降低成本、低房租、容下度高的背景色。
我國(guó)實(shí)施意見(jiàn)及各地文檔給出了三種保障性住房的途徑,一是舊村改造土地除拆遷安置房以外居住用地以及建設(shè)規(guī)模按一定比例基本建設(shè)保障房,探尋運(yùn)用集體建設(shè)用地基本建設(shè)保障性租賃住房。二是重建安置區(qū)除了滿(mǎn)足群眾自己住外充裕的出租房源,比較集中基本建設(shè),并長(zhǎng)期租賃作為保障性租賃住房。三是對(duì)總量征用的出租房進(jìn)行質(zhì)量提升,吸引住各方力量做產(chǎn)業(yè)化長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)。
2022年,廣佛居住人口分別是1873九陽(yáng)1766萬(wàn),廣州市大概1/3生活在舊城區(qū),深圳市有1000數(shù)萬(wàn)人居住在舊城區(qū)。環(huán)顧珠三角,7800萬(wàn)居住人口住房自有率僅50%上下,3900萬(wàn)左右人群租房,一半左右居住在舊城區(qū)。除珠三角,去20年都市化穩(wěn)步推進(jìn)、大城市攤大餅擴(kuò)大,超大型一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了很多舊城區(qū),多的是有300個(gè)以上,比較少的數(shù)十或幾百,常住人口百萬(wàn)計(jì)。
房市合理基本在變窄,超大型一線(xiàn)城市是房地產(chǎn)將來(lái)的基本盤(pán)。數(shù)以?xún)|計(jì)的外來(lái)人員、流動(dòng)人口、年青人可在舊村改造后融入城市,不但能租房子住成本費(fèi)用低、體驗(yàn)好、品質(zhì)高的保障房、長(zhǎng)租房,也可以共享城市化進(jìn)程公共文化服務(wù)(如孩子教育),還可以在保存或就近變革的村里產(chǎn)業(yè)鏈(沿街商業(yè)零售、餐飲經(jīng)營(yíng))、村級(jí)工業(yè)園學(xué)生就業(yè),或者在附近城市片區(qū)學(xué)生就業(yè),這才是真正投身大城市。
從而,美好生活的需求就會(huì)不斷釋放出來(lái),“由租轉(zhuǎn)買(mǎi)”、“租購(gòu)并舉”的購(gòu)房需求便會(huì)完成,房地產(chǎn)“要求斷塊”問(wèn)題漸近破譯,這是中國(guó)剛需的前提,都是商品房市場(chǎng)可持續(xù)性發(fā)展途徑。自然,城中村的短板和欠款非常大,必須投入的資金,也要解決遺留問(wèn)題。我國(guó)上臺(tái)現(xiàn)行政策給了很多特惠,下面就來(lái)必須當(dāng)?shù)卣嵘邉?chuàng)新,敢于擔(dān)當(dāng)和創(chuàng)新。
(作者系房地產(chǎn)業(yè)杰出科學(xué)研究人員)
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