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證券日?qǐng)?bào)編寫(xiě) 王家明
新春伊始,舊村改造討論的話題再度受到重視。
上年,國(guó)常會(huì)表決通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》,規(guī)定充分運(yùn)用市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,充分發(fā)揮政府部門功效,加強(qiáng)對(duì)舊村改造的政策支持。雖然城中村的升級(jí)之途并不平坦,但地區(qū)方面,全國(guó)各地早就在舊村改造上進(jìn)行眾多探尋。
升級(jí)之途并不平坦
一邊是改造后高樓大廈,一邊是想象中的握手樓“一線天”,舊城區(qū)成為很多大都市的一道風(fēng)景。以深圳為例子,舊城區(qū)和城市中心區(qū)熱鬧地區(qū)交叉式在一起,讓剛到這個(gè)城市的人分不清楚哪是城、哪是村。
一條樂(lè)園路,將湖貝舊村和新村分離:一邊是轟隆聲不斷地舊城改造施工工地,另一邊是煙火氣息十足的舊城區(qū)?!罢龑?duì)面馬路的湖貝舊村和相關(guān)規(guī)劃區(qū)的城市更新早已開(kāi)工,二村這里以前聽(tīng)到有房地產(chǎn)商入駐,但后續(xù)過(guò)程沒(méi)有下文。”在深圳福田區(qū)的湖貝規(guī)劃區(qū),湖貝二村住戶王先生對(duì)編寫(xiě)說(shuō)。
依據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù),湖貝舊村的城市更新計(jì)劃起源于1992年。2013年,湖貝城市發(fā)展綜合規(guī)劃區(qū)被列入深圳城市更新單元方案,是深圳只有兩大綜合規(guī)劃區(qū)之一。2019年9月,湖貝綜合規(guī)劃區(qū)城市更新項(xiàng)目(一期)開(kāi)工建設(shè)。接著,項(xiàng)目一期A1土地建設(shè)主體確定公示公告,即華潤(rùn)地產(chǎn)(深圳市)開(kāi)發(fā)有限公司,項(xiàng)目命名為華潤(rùn)地產(chǎn)理想城。到2022年,華潤(rùn)地產(chǎn)理想城首發(fā)住房、公寓等商品推出市場(chǎng)。
“大家在舊村也是有房屋,在當(dāng)前的條件下,我們肯定更偏重于實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)營(yíng)企業(yè)開(kāi)展復(fù)建,保存期交房是我們最大的心愿?!蓖跸壬砻?,“因此,針對(duì)新村的更新改造,群眾需要注意的也許會(huì)多一些?!?/p>
實(shí)際上,深圳市很多城中村的升級(jí)之途并不平坦。在龍崗中心城,一處城中村的城市更新項(xiàng)目因?yàn)榈禺a(chǎn)商資產(chǎn)緣故,深陷“停滯不前”,有村民乃至擔(dān)憂拿房會(huì)變得無(wú)望。依據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止到2023年12月31日,深圳市依然存在約136個(gè)村改新項(xiàng)目尚未取得規(guī)劃批復(fù)。
有參與好幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目的投入人士告訴編寫(xiě),最近一段時(shí)間出問(wèn)題的改造工程,大多數(shù)都是在2020年以前逐漸商談、申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)等相關(guān)工作,那時(shí)候地產(chǎn)商、群眾乃至金融機(jī)構(gòu)對(duì)樓市的預(yù)期值都非常高,所以無(wú)論是賠償居民的房租和拆遷房標(biāo)準(zhǔn),或是銀行銀行信貸都是會(huì)相對(duì)性“比較寬松”,以往“市場(chǎng)主導(dǎo)、房子價(jià)格付錢”方式也造成了成本過(guò)高、更新改造進(jìn)展慢、被拆遷人坐地起價(jià)等弊端。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)這幾年的轉(zhuǎn)變,一部分城中村的更新項(xiàng)目難題就會(huì)非常顯著,乃至出現(xiàn)一些“難題新項(xiàng)目”。
尋找新打法
但是,在戴德梁行華南區(qū)定價(jià)及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)中心執(zhí)行董事賴琳玲看起來(lái),qflp工程項(xiàng)目的挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存,qflp多方在風(fēng)險(xiǎn)和收益中博奕,并且銷售市場(chǎng)多方都是在逐步回歸分析客觀。一家深圳本地房企的投拓部人士告訴編寫(xiě),以往靠大幅度提高土地住宅面積來(lái)調(diào)節(jié)資產(chǎn)的城市更新可能很難走通,未來(lái)還會(huì)想著如何在更新項(xiàng)目中嵌入產(chǎn)業(yè)鏈。從政策方面來(lái)說(shuō),將來(lái)也將有一系列相對(duì)應(yīng)的配套政策實(shí)施,公司會(huì)在之中積極主動(dòng)把握機(jī)會(huì)。
另一邊,新一輪舊村改造專注于超大型一線城市,包含廣州和深圳等在內(nèi)的大城市正在嘗試大力實(shí)施最新政策給舊城區(qū)舊城改造探尋“新打法”。
前不久,由深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)與深圳住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn))公布。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),征求意見(jiàn)代表著待現(xiàn)行政策正式公布以后,將于2024年至2028年對(duì)深圳城中村總量行業(yè)更新改造造成極為重要的指導(dǎo)意義。
據(jù)了解,征求意見(jiàn)確立深圳城中村更新改造分成拆卸新創(chuàng)建、整治提升、拆整融合三類。在意向征選上,拆卸新創(chuàng)建類城中村改造項(xiàng)目須經(jīng)物業(yè)權(quán)利人2/3左右允許,并且經(jīng)過(guò)原集體經(jīng)濟(jì)組織繼受企業(yè)同意后方可執(zhí)行。值得一提的是,四類舊城區(qū)商業(yè)用地可以優(yōu)先列入拆卸新創(chuàng)建范疇,包含關(guān)鍵作用規(guī)劃區(qū)、重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范疇、存有安全隱患治理困難的規(guī)劃區(qū)等。
廣東城規(guī)院住宅研究所首席研究員李宇嘉表明,深圳城中村更新改造最新政策加強(qiáng)了政府部門綜合和指導(dǎo)的功效。最新政策的實(shí)行都將減少改造成本,本次確定了“成本費(fèi)用+小規(guī)?!钡膫}(cāng)儲(chǔ)賠償金付款標(biāo)準(zhǔn),逐步推進(jìn)更新改造一定要做到依規(guī)征繳、操縱成本費(fèi)用。
但在廣州市,一線城市的第一張“房票”正式落地?!澳憧梢岳斫鉃橐粡垺y行匯票’,憑著房票能夠買新的商住樓?!痹眠^(guò)房票的王女士告知編寫(xiě)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),房票安裝帶來(lái)的最大轉(zhuǎn)變?nèi)Q于,被拆遷人可以選擇用房票清算購(gòu)買新的商住樓,并非等候漫長(zhǎng)改造設(shè)計(jì)再遷到舊址,以此來(lái)實(shí)現(xiàn)“老房換新房子”,從而帶動(dòng)一批商品房去化。與此同時(shí),政府部門方可以節(jié)省基本建設(shè)安置房的步驟,緩解資金壓力。
那樣,房票能否成為一種適宜的安裝方式?李宇嘉覺(jué)得還面臨很多可變性,包含舊城改造拆遷談判進(jìn)展、被拆除房屋價(jià)格和市場(chǎng)產(chǎn)品房?jī)r(jià)差別、可選擇樓盤是不是充足等都將成為限制因素。李宇嘉預(yù)估,房票安裝僅僅是一種方式,將來(lái)房票安裝會(huì)營(yíng)銷推廣,但經(jīng)營(yíng)規(guī)模不適合虛高。
產(chǎn)生新機(jī)遇
“一般的城市更新項(xiàng)目周期時(shí)間都是在5年到8年,甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。城市發(fā)展實(shí)際是一二級(jí)聯(lián)動(dòng),它不同于二級(jí)開(kāi)發(fā),因此更應(yīng)該很有耐心,必須有長(zhǎng)期資金,必須有固定的預(yù)估和穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境?!鼻昂W再Q(mào)區(qū)潤(rùn)禾投資管理有限公司CEO路強(qiáng)表明,舊村改造一方面是修補(bǔ)剛需和市場(chǎng)潛力的必然趨勢(shì),另一方面也是正確引導(dǎo)和釋放剛需的必然趨勢(shì)。《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)文件還強(qiáng)調(diào)了資本流動(dòng)的多樣化,給投資者參加城市發(fā)展、參加舊村改造提供了一個(gè)對(duì)話框,同時(shí)也為現(xiàn)階段深陷艱難的城中村改造項(xiàng)目引入一針強(qiáng)心劑,相當(dāng)于給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了全新的機(jī)械能。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2021年全國(guó)各地411座城市共執(zhí)行2.3萬(wàn)只城市更新項(xiàng)目,總投資達(dá)5.3萬(wàn)億。2022年全國(guó)共執(zhí)行6.5萬(wàn)只城市更新項(xiàng)目,總投資達(dá)5.8萬(wàn)億。截止到2023年11月底,全國(guó)共執(zhí)行各種城市更新項(xiàng)目約6.6萬(wàn)只。
未來(lái)展望2024年,中指研究院預(yù)估,將來(lái)城市更新的現(xiàn)行政策發(fā)展趨勢(shì)將凸顯出很明顯的三條主線。第一,全國(guó)各地將適時(shí)頒布融入新時(shí)期的舊村改造現(xiàn)行政策,舊村改造和保障性住房、保租房子融合將是未來(lái)超大型一線城市房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式下關(guān)鍵發(fā)展的趨勢(shì)。第二,不斷加強(qiáng)市場(chǎng)主體主動(dòng)性依舊是保證城市發(fā)展可持續(xù)的關(guān)鍵所在,全國(guó)各地將進(jìn)一步聯(lián)系實(shí)際,依照城市發(fā)展的總體要求與目標(biāo),因時(shí)制宜優(yōu)化規(guī)定,進(jìn)行城市更新的整體規(guī)劃、土地資源、資金扶持現(xiàn)行政策探索實(shí)踐。第三,緊緊圍繞城市發(fā)展再次完善相關(guān)層面的政策支持管理體系,包含復(fù)制推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)明細(xì)、試點(diǎn)區(qū)經(jīng)驗(yàn)交流、金融衍生工具創(chuàng)新等。
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