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證券日?qǐng)?bào)編寫 張達(dá)
做為實(shí)體經(jīng)濟(jì)氣象圖,寫字樓市場(chǎng)主要表現(xiàn)備受矚目。近日,證券日?qǐng)?bào)編寫對(duì)北京好幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)展開調(diào)查了解到了,大部分寫字樓租賃都是有議價(jià)空間,一部分議價(jià)空間比較大。
接納證券日?qǐng)?bào)編寫采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,近兩年來北京寫字樓市場(chǎng)的需求較弱,辦公樓中間、鄰近商業(yè)圈中間角逐顧客的狀況越來越激烈,造成房租也大幅下調(diào)。但是,新春佳節(jié)汽車后市場(chǎng)的人氣值回暖,公司看房子量顯著增加,預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)的需求將較去年有不同程度的提高,房租在上半年仍把有下行趨勢(shì),后半年有希望穩(wěn)中有進(jìn)。
一部分辦公樓
房租議價(jià)空間比較大
北京金融街商業(yè)圈一直是高品質(zhì)金融機(jī)構(gòu)的最佳選擇辦公場(chǎng)所,寫字樓租賃水準(zhǔn)也是最高的。依據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)信息,去年第四季度,金融街中心寫字樓租賃為562.93元/平米/月,等同于18.76元/平米/天。
某商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員小楊對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明,現(xiàn)階段金融街中心的一些辦公樓新項(xiàng)目,新房大多數(shù)價(jià)格20塊左右/平米/天,交易量很有可能17、18元/平米/天;報(bào)價(jià)在18、19元/平米/天,賣價(jià)基本上在15塊左右/平米/天。
另一位金融街中心某高檔寫字樓租用核心相關(guān)工作人員小趙還對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明,該辦公樓如今平均價(jià)是18塊左右/平米/天,看好之后房租能夠再議,實(shí)際能談是多少也要看公司資質(zhì)、租用年限和支付方式。
中心商務(wù)區(qū)(CBD)的寫字樓租賃近些年降得比較多。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年四季度,北京市CBD租金是335.83元/平米/月,出租率為13%。
“我了解的一個(gè)高檔寫字樓,出租率在15%上下,如今對(duì)外開放價(jià)格15元/平米/天,但類似8、9元/平米/天會(huì)交易量。”某辦公樓中介小王對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫說,大望路那邊有個(gè)性價(jià)比比較高辦公樓,上年價(jià)格12元/平米/天,最終去年年底提到9元/平米/天交易量,這也是算進(jìn)去免租的價(jià)錢。
不少企業(yè)
從金融街中心搬往麗澤
在金融街中心寫字樓的調(diào)研中,好幾個(gè)證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作人員提及,不少企業(yè)從金融街中心搬往麗澤商務(wù)區(qū)。
“有一些金融類公司可能受經(jīng)濟(jì)影響,營運(yùn)能力下滑了,金融街中心房租也很貴的,她們想改到麗澤商務(wù)區(qū)。”上述情況某商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員小楊對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫說。
上述情況金融街中心某高檔寫字樓租用核心相關(guān)工作人員小趙還對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明,因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)不大好,大家樓內(nèi)有些客戶搬到麗澤商務(wù)區(qū),那里房租比較便宜,基本上在6、7元/平米/天。
而一位承擔(dān)麗澤的證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作人員小趙告知證券日?qǐng)?bào)編寫,近期帶看顧客較多,麗澤這里租金從5元至7元(每平米每日)都是有,有的新項(xiàng)目交易量乃至都可以做到5元(每平米每日)。“前幾年這里基本都是金融街中心外流的用戶,由于這里辦公樓比較新,并且租金比金融街中心低類似三分之二。”他說道。
“的確有一部分金融類企業(yè),包含商業(yè)保險(xiǎn)、證券公司、信托等金融投資公司從金融街中心搬遷至麗澤的房屋?!钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)研究院負(fù)責(zé)人李想接納證券日?qǐng)?bào)編寫采訪時(shí)說。
針對(duì)公司搬遷的主要原因,吳昊表明,麗澤商務(wù)區(qū)最初打造出的目標(biāo)是變成第二金融街中心,要承攬金融街中心要求的外溢,近期3—4年調(diào)整至不同領(lǐng)域、不同背景的多樣化招商策略。相信隨著麗澤和金融街中心中間地鐵線的開通,2個(gè)商圈因素商品流通機(jī)遇大大提高,預(yù)估將會(huì)有更多公司從金融街中心走出來了,把一部分部門或者一個(gè)子公司遷往麗澤。
世邦魏理仕華北區(qū)研究院責(zé)任人孫祖天告知證券日?qǐng)?bào)編寫,把企業(yè)原來在金融街中心的那一部分辦公室空間要求搬遷至麗澤,是近年比較常見的企業(yè)租賃對(duì)策。根本原因是麗澤作為新興商業(yè)圈,其新落成的辦公樓在品質(zhì)上有優(yōu)勢(shì),并且房租成本低。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)分析,公司從金融街中心較低質(zhì)量的辦公樓搬遷至麗澤高檔寫字樓能夠得到60%之上租金節(jié)約,根據(jù)拆遷可同時(shí)符合“提質(zhì)增效”和“降成本”兩個(gè)要求。
“但金融街中心便利的交通和相鄰金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等優(yōu)點(diǎn)對(duì)大型金融機(jī)構(gòu)仍有很大誘惑力,因此不少企業(yè)采用把后臺(tái)管理單位搬遷至麗澤,而將前臺(tái)接待和總部留到金融街中心的出租對(duì)策。”孫祖天說。
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)分析,2023年第四季度,金融街中心高檔寫字樓租金是562.93元/平米/月,出租率為5.3%,而麗澤租金僅是181.19元/平米/月,出租率為34.7%。
不僅有不少企業(yè)出自于成本考慮會(huì)把單核心單位遷往麗澤,戴德梁行頂尖政策評(píng)估權(quán)威專家、西區(qū)研究院負(fù)責(zé)人魏東告知證券日?qǐng)?bào)編寫,也有部分公司出自于必須更高辦公面積的需求轉(zhuǎn)到選擇的余地更多的麗澤地區(qū),由于金融街中心出租率比較低,可租用面積有限,阻礙了公司的擴(kuò)租要求。
“近幾年隨著公司的持續(xù)進(jìn)駐,商業(yè)規(guī)劃的營業(yè)及地鐵線的開通,麗澤地區(qū)的商務(wù)氣氛越來越更加濃厚,加上交通便利,房租便宜,因此成為了一個(gè)性價(jià)比比較高商業(yè)圈,那也是不少企業(yè)考慮到麗澤的主要原因?!蔽簴|對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫說。
后半年房租有希望穩(wěn)中有進(jìn)
針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況,吳昊接納證券日?qǐng)?bào)編寫采訪時(shí)說,上年全部寫字樓市場(chǎng)出租率不斷攀升,租賃需求較為不景氣,行業(yè)整體承受壓力與日俱增;并且通過直接和間接降房租“以價(jià)換量”,議價(jià)空間非常大的狀況貫穿去年全年,業(yè)主們?cè)诜孔鈱用孀龀鲎尣?,在今年的起碼在上半年的時(shí)間段里,這樣的事情依然會(huì)有。而且現(xiàn)在市場(chǎng)的需求比較有限,辦公樓中間、鄰近商業(yè)圈中間角逐顧客的狀況越來越激烈,因此去化有壓力的業(yè)主單位為了解決閑置難題,采用的最直接手段就是降房租鎖住客源。
魏東還對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明,北京市寫字樓市場(chǎng)還是處于一個(gè)探底環(huán)節(jié),從2023年第四季度的數(shù)據(jù)顯示,北京市高檔寫字樓租金降到297.9元/平米/月,同比減少7.3%??傮w來說,房租大幅下調(diào)的重要原因仍然是市場(chǎng)的需求較弱造成小區(qū)業(yè)主預(yù)估減少,希望用以價(jià)換量來消化自已的閑置總面積。
“在今年的開年以來,大家明顯感到了市場(chǎng)回升,公司看房子量顯著增加,在其中也不乏一些大面積要求。但這些需求傳達(dá)到銷售市場(chǎng)還需時(shí)長,業(yè)主對(duì)市場(chǎng)需求反饋是相對(duì)滯后市場(chǎng)需求的所產(chǎn)生的?!蔽簴|說。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究院責(zé)任人米陽還對(duì)證券日?qǐng)?bào)編寫表明,春節(jié)過后,北京寫字樓租賃市場(chǎng)的人氣值回暖,在其中CBD和東長安街地區(qū)最為活躍。從截止到現(xiàn)階段的成交數(shù)據(jù)來說,面積在500至2000平方米成交數(shù)量占總數(shù)的七成上下,在其中1000至2000平方米數(shù)量占比相比之前有所提高。小區(qū)業(yè)主更為直接的調(diào)價(jià)對(duì)策合理影響了潛在性租賃戶,最近看房子量與咨詢量與年以前比照都有大幅提升。
展望后市,米陽覺得,現(xiàn)階段一部分寫字樓工程項(xiàng)目的閑置工作壓力依然持續(xù)存在,必須吸引住大規(guī)模顧客方可實(shí)現(xiàn)有效回填土,預(yù)估僅有很明確的成本節(jié)約才可以刺激性大規(guī)模要求進(jìn)場(chǎng)。得益于宏觀經(jīng)濟(jì)政策管控與整體熱點(diǎn)板塊逐步改善,預(yù)估北京寫字樓市場(chǎng)的需求將在2024年中企穩(wěn)回升,但距離房租重返上升趨勢(shì)還需要時(shí)長。
吳昊則是對(duì)2024年北京寫字樓市場(chǎng)持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度,在他看來會(huì)有一定的恢復(fù)發(fā)展趨勢(shì),但是不能希望過多,還是得保持理性客觀性。從需求端的角度觀察,現(xiàn)在由于外資企業(yè)顧客、互聯(lián)網(wǎng)公司等服務(wù)相對(duì)性不景氣,央國有企業(yè)的租賃需求顯現(xiàn)出來,真真正正能在這個(gè)慘淡的環(huán)節(jié)釋放出來很多市場(chǎng)需求的,很大程度上是來自于央國有企業(yè)的擴(kuò)大。
但是,魏東預(yù)估,在今年的北京寫字樓市場(chǎng)需求同去年相比將會(huì)出現(xiàn)較大幅度提高,與此同時(shí),今年全年預(yù)估只有約44萬平方米新增供應(yīng)投入市場(chǎng),僅是過去十年平均水平63%,比較少的供給量都將合理緩解銷售市場(chǎng)租用工作壓力,因而,預(yù)估房租在上半年仍把有下行趨勢(shì),到后半年伴隨著市場(chǎng)需求的持續(xù)落地式,業(yè)主單位心理狀態(tài)企穩(wěn),房租有希望穩(wěn)中有進(jìn)甚至?xí)霈F(xiàn)薄弱回暖。
孫祖天進(jìn)一步指出,這輪辦公樓供貨潮完畢,行業(yè)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)和需求方也將進(jìn)到存量時(shí)代。租賃戶和業(yè)主租賃政策都需要為此變化:相對(duì)于租賃戶而言,總量物業(yè)挑選比例提升代表著成本構(gòu)成考慮更復(fù)雜,企業(yè)需將開店選址總量物業(yè)管理所具有的室內(nèi)裝修重置成本法、因房齡提高而增加的電力能源、設(shè)備消耗費(fèi)用等,與租金成本一起綜合性衡量比照,以獲取最佳的辦公場(chǎng)地解決方法;針對(duì)購房者來說,一方面需要進(jìn)一步從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)掘租賃戶拆遷整合的機(jī)遇,另一方面也要從在中國經(jīng)濟(jì)迭代升級(jí)環(huán)境下騰飛的地理信息產(chǎn)業(yè)中挖掘需求增加量。模塊轉(zhuǎn)換下,銷售市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
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