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證券代碼:600077證券簡稱:宋都股份公示序號:臨2023-010
本公司董事會及整體執(zhí)行董事確保本公告內(nèi)容不存在什么虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏,并對內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性完好性擔(dān)負(fù)某些及法律責(zé)任。
宋都偉業(yè)項(xiàng)目投資有限責(zé)任公司(下稱“我們公司”或“企業(yè)”)于2023年1月30日收到上海交易所《關(guān)于宋都股份業(yè)績預(yù)告相關(guān)事項(xiàng)的問詢函》(下稱“問詢函”,詳細(xì)企業(yè)公布的2023-003號公告),公司在2023年2月14日公布了《關(guān)于部分回復(fù)上海證券交易所問詢函的公告》,現(xiàn)就剩下問題一回應(yīng)如下所示。此次回應(yīng)后,企業(yè)已經(jīng)完成《問詢函》的所有回應(yīng)公布。
一、年報(bào)披露時(shí)間表明,企業(yè)2022年虧本主要由于對在建項(xiàng)目計(jì)提減值及存貨跌價(jià)損失,全年度虧本較前三季度純利潤凈虧損1.47億人民幣大幅上升。請企業(yè):(1)融合房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)情況,表明企業(yè)2022年第四季度發(fā)生超大金額虧本的具體原因及合理化;(2)按資產(chǎn)類別補(bǔ)充披露在建項(xiàng)目、庫存商品等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備清單、資產(chǎn)減值確定根據(jù)、計(jì)算步驟等,表明有關(guān)賬務(wù)處理是否滿足《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定;(3)表明存不存在2022年度集中化超大金額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情況,之前年度減值準(zhǔn)備計(jì)提是不是充足有效。
回應(yīng):
(1)融合房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)情況,表明企業(yè)2022年第四季度發(fā)生超大金額虧本的具體原因及合理化。
企業(yè)2022年度發(fā)生超大金額虧本主要受市場競爭格局的波動和有關(guān)政策影響,企業(yè)一部分房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生可銷售值降低或項(xiàng)目實(shí)施成本增加造成新項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值小于賬目庫存商品進(jìn)而計(jì)提存貨跌價(jià)精心準(zhǔn)備的狀況,此外一部分配建房產(chǎn)項(xiàng)目依據(jù)獲得租賃備案價(jià)錢確定的可收回金額小于賬面成本進(jìn)而計(jì)提資產(chǎn)減值損害。
1、存貨跌價(jià)
截至2022年12月31日,逐一列報(bào)企業(yè)合并范圍之內(nèi)項(xiàng)目情況:
企業(yè):萬余元
注:①舟山海語中國東方新項(xiàng)目具體市場價(jià)格高過備案價(jià)格,系依據(jù)一房一戶,具體市場銷售比較多的是價(jià)錢比較高的樓盤。
②南京市柏悅府新項(xiàng)目具體市場價(jià)格高過備案價(jià)格,系依據(jù)一房一戶,具體市場銷售比較多的是價(jià)錢比較高的樓盤。
③紹興市金柯商匯因新項(xiàng)目獲得比較早,住房也市場銷售結(jié)束,去化價(jià)格僅是鋪面數(shù)據(jù)信息。
由以上得知,企業(yè)對富陽市瀚悅宸邸等九個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目記提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,在其中今天記提超大金額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項(xiàng)目有杭州臨安望青府、杭州臨安鴻鵠府、富陽市沁悅宸軒、富陽市瀚悅宸邸新項(xiàng)目,各自計(jì)提金額為12,106萬余元、14,094萬余元、22,495萬余元、19,833萬余元(計(jì)提金額的計(jì)算全過程詳細(xì)本公告第七頁),該四個(gè)新項(xiàng)目土地均于2021年5月競價(jià)獲得。
今天記提超大金額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項(xiàng)目主要因素為受2022年度房地產(chǎn)業(yè)起伏危害,房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大,2022年該四新項(xiàng)目蓄客狀況不太理想,新項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)度亦有所放緩,在其中杭州臨安新項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)長期存在打折優(yōu)惠特惠狀況,富陽市新項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)也存在一定的營銷折扣優(yōu)惠,且預(yù)估短時(shí)間修復(fù)不容易,充分考慮低市場銷售去化及資本成本,計(jì)算以上工程項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值小于庫存商品賬面成本進(jìn)而記提相對應(yīng)存貨跌價(jià)損失。
今天計(jì)提存貨跌價(jià)精心準(zhǔn)備的剩下五個(gè)新項(xiàng)目主要因素為一部分建設(shè)中的項(xiàng)目或竣工項(xiàng)目因領(lǐng)域危害,去化狀況大跳水造成項(xiàng)目費(fèi)用、資本化利息提升或部分商圈(如停車位)具體市場銷售價(jià)格降低造成庫存商品可變現(xiàn)凈值小于庫存商品賬面成本進(jìn)而計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。
剩下未計(jì)提存貨跌價(jià)工程中,A.杭州市望林府新項(xiàng)目、杭州市濟(jì)宸府新項(xiàng)目、深圳稱心銘著新項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間比較早且預(yù)購比例高,比較好的控制住了項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目成本,截止到資產(chǎn)負(fù)債表日,該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本,不用計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。B.舟山海語中國東方新項(xiàng)目、奉化市泉溪宸院新項(xiàng)目、宣城宛陵薈翠新項(xiàng)目、南寧江宸合悅新項(xiàng)目去化較低,但是該等特色土地資源成本低或預(yù)售備案價(jià)比較高,促使由于該等特色盡管去化率較低,但未來企業(yè)依然存在盈利空間去提升營銷方案來提高銷售率,截止到資產(chǎn)負(fù)債表日,該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本,不用計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。C.項(xiàng)目完工工程中,杭州市麓宸府、稱心春江一期、稱心春江二期、新界、巢湖稱心湘江、藍(lán)郡國際性一期、逸景瀾庭新項(xiàng)目去化比較高,成本費(fèi)主要系小區(qū)業(yè)主并未拿房造成。陽光國際、金柯商匯、東門外新世界、印象西湖、藍(lán)郡國際性二期等特色盡管去化小于90%,但是由于新項(xiàng)目獲得時(shí)長比較早,成本費(fèi)較低。截止到資產(chǎn)負(fù)債表日,該等特色庫存商品可變向基金凈值高過賬面成本,不用計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。
綜上所述,企業(yè)在考慮新項(xiàng)目資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的記提充足并具備合理化。
2、房地產(chǎn)業(yè)配建新項(xiàng)目
2017年3月逐漸,杭州土地交易政策實(shí)施“限土地價(jià)格,競自持”新土地競拍規(guī)則,即出讓土地資源設(shè)置土地資源限制價(jià)錢,盈率做到70%時(shí)鎖住指導(dǎo)價(jià),轉(zhuǎn)到競報(bào)配建占比。此次計(jì)提減值準(zhǔn)備的配建房地產(chǎn)即在上述情況土地拍賣標(biāo)準(zhǔn)下拍得土地而需要研發(fā)的相對應(yīng)物業(yè)管理,具體如下分公司杭州市瀾都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱瀾都房地產(chǎn))研發(fā)的稱心春江二期配建住房房產(chǎn)項(xiàng)目,截止到2022年12月31日,配建房地產(chǎn)賬面凈值20,260萬余元(沒經(jīng)財(cái)務(wù)審計(jì)),因?yàn)榕浣ǚ康禺a(chǎn)做為單一產(chǎn)權(quán)年限申辦不動產(chǎn)權(quán),不能切分備案,并且在不動產(chǎn)登記證書里注記“不可切分、市場銷售、出讓”,公司擁有期限與土地出讓年限一致,企業(yè)配建房地產(chǎn)依照目前現(xiàn)行政策沒法對外開放出讓售賣,只能用于對外開放租賃。2022年7月,稱心春江二期配建房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)取得房屋租賃備案證明和房屋產(chǎn)權(quán)證,故企業(yè)以租賃備案價(jià)格是基本在未來房租等現(xiàn)金流折現(xiàn)率做為可收回金額,將小于其賬面成本的差值計(jì)提減值準(zhǔn)備。
3、信用減值損失
今天獨(dú)立記提信用減值損失的系應(yīng)收款合伙制企業(yè)貴港市小龍置業(yè)有限公司(下稱貴港市小龍)賬款,貴港市小龍為公司和廣西省大多數(shù)集團(tuán)有限公司、龍浩集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)的建筑項(xiàng)目,現(xiàn)階段仍然處于新建環(huán)節(jié),因?yàn)檠邪l(fā)需求,早期企業(yè)對貴港市小龍內(nèi)容進(jìn)行財(cái)務(wù)資助18,954萬余元,截至2022年12月31日,貴港市小龍還未完全償還企業(yè)花費(fèi)的財(cái)務(wù)資助賬款。由于受房地產(chǎn)業(yè)起伏危害,貴港市小龍研發(fā)的項(xiàng)目銷售欠佳且預(yù)計(jì)短期內(nèi)沒法扭曲,故貴港市小龍并對開發(fā)規(guī)劃記提相對應(yīng)存貨跌價(jià)損失,可能會導(dǎo)致貴港市小龍2022年度財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)生超大金額虧本,相對應(yīng)企業(yè)對貴港市小龍所擁有的資產(chǎn)總額也出現(xiàn)了虧損,因而,公司根據(jù)其具有貴港市小龍的資產(chǎn)總額最先并對升值空間降至零,并且對企業(yè)應(yīng)收款貴港市小龍的應(yīng)收賬款記提相對應(yīng)信用減值損失。
(2)按資產(chǎn)類別補(bǔ)充披露在建項(xiàng)目、庫存商品等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備清單、資產(chǎn)減值確定根據(jù)、計(jì)算步驟等,表明有關(guān)賬務(wù)處理是否滿足《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定。
1、在建項(xiàng)目資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
在建項(xiàng)目資產(chǎn)減值為稱心春江二期項(xiàng)目配建房地產(chǎn),因?yàn)樵撆浣ǚ康禺a(chǎn)竣工后還需進(jìn)一步室內(nèi)裝修,故在工程配建房地產(chǎn)竣工后轉(zhuǎn)到在建項(xiàng)目計(jì)算。
依據(jù)配建房產(chǎn)特點(diǎn),其資產(chǎn)減值的有關(guān)賬務(wù)處理可用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——資產(chǎn)減值》。由于公司配建房地產(chǎn)依照目前現(xiàn)行政策沒法對外開放出讓售賣,方案將來暫用以對外開放租賃。2022年7月,稱心春江二期配建房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)取得房屋租賃備案證明和房屋產(chǎn)權(quán)證,故公司根據(jù)一慣性力標(biāo)準(zhǔn)對于該配建租用房地產(chǎn)開展減值測試,以在未來房租等現(xiàn)金流折現(xiàn)率做為可收回金額,將小于其賬面成本的差值計(jì)提減值準(zhǔn)備。實(shí)際資產(chǎn)減值測試的實(shí)際全過程如下所示:
1)具體測試標(biāo)準(zhǔn)及主要參數(shù)
企業(yè)配建租用房產(chǎn)可收回金額為相對應(yīng)資產(chǎn)組在未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)率或是投資性房地產(chǎn)減掉處置費(fèi)用的凈收益的孰高者。依據(jù)杭州土地交易現(xiàn)行政策和相關(guān)租用實(shí)施細(xì)則,配建租用房地產(chǎn)只能用于對外開放租賃,沒法用以市場銷售,所以就讓財(cái)產(chǎn)在未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)率作為可收回金額確定的方式。此次按盈利期有時(shí)限(土地使用權(quán)證年限為準(zhǔn))進(jìn)行計(jì)算配建房產(chǎn)將來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率。所采用的計(jì)算公式:
在其中:P—將來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率;
Rt—將來第t個(gè)盈利期預(yù)估凈現(xiàn)金流;
r—貼現(xiàn)率。
①凈現(xiàn)金流的明確
A配建房產(chǎn)年凈現(xiàn)金流
年凈現(xiàn)金流=租金全年收入(未稅)-年經(jīng)營成本費(fèi)
B配建房地產(chǎn)租金全年收入
此次減值測試針對配建房地產(chǎn)第一年租金依照在市住保房產(chǎn)部門備案租賃計(jì)劃方案明確,之后年度的租金價(jià)格依據(jù)杭州歷史時(shí)間相近物業(yè)租金價(jià)格的年增長率給予明確,將來租金價(jià)格增長至配建房地產(chǎn)收益率做到社會發(fā)展均值投資報(bào)酬率后實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)。
C配建房地產(chǎn)年經(jīng)營成本費(fèi)
配建房地產(chǎn)年經(jīng)營成本費(fèi)包含管理費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)用、土地稅、房地產(chǎn)稅、應(yīng)交稅費(fèi)。
②盈利期限
盈利時(shí)限依據(jù)土地資源剩下使用期限明確。
③貼現(xiàn)率
根據(jù)對無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(主要是通過對創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的賠償、對管理負(fù)擔(dān)的賠償、對欠缺流動性賠償、某些要素的賠償及便于完成融資帶來的好處等相關(guān)因素)的分析綜合定為6%。
2)檢測結(jié)果
企業(yè)稱心春江二期項(xiàng)目依據(jù)房租等現(xiàn)金流量現(xiàn)值折現(xiàn)率與賬面成本較為,存有資產(chǎn)減值狀況:
企業(yè):萬余元
2、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——存貨》的有關(guān)規(guī)定,資產(chǎn)負(fù)債表日,庫存商品理應(yīng)按照成本和可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量,存貨的成本高過其可變現(xiàn)凈值的,理應(yīng)計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備,計(jì)入。可變現(xiàn)凈值的特點(diǎn)體現(xiàn)為庫存商品的在未來凈現(xiàn)金流量,而非庫存商品的售價(jià)或總價(jià)合同。公司預(yù)估銷售業(yè)務(wù)庫存商品現(xiàn)金流,可能并不相當(dāng)于存貨的可變現(xiàn)凈值。庫存商品在銷售過程中可能出現(xiàn)的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用,及其為了達(dá)到預(yù)訂可銷售狀態(tài)還會發(fā)
生生產(chǎn)成本等有關(guān)開支,組成現(xiàn)金流入的抵扣新項(xiàng)目。不一樣庫存商品可變現(xiàn)凈值的明確:
①成品、產(chǎn)品和用以售賣的材料及立即用以售賣的產(chǎn)品庫存商品,在正常生產(chǎn)運(yùn)營過程中,理應(yīng)以這個(gè)庫存商品的預(yù)估市場價(jià)減掉可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用后金額,確認(rèn)其可變現(xiàn)凈值。
②必須經(jīng)過加工的原材料庫存商品,在正常生產(chǎn)運(yùn)營過程中,應(yīng)該以所生產(chǎn)的成品的預(yù)估市場價(jià)減掉至竣工時(shí)可能即將產(chǎn)生成本、可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用后金額,確認(rèn)其可變現(xiàn)凈值。
③資產(chǎn)負(fù)債表日,同一項(xiàng)庫存商品中一部分有合同價(jià)格承諾、其余部分不會有合同價(jià)格的,理應(yīng)各自確認(rèn)其可變現(xiàn)凈值,并與其相對應(yīng)成本費(fèi)進(jìn)行對比,各自明確資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的記提或轉(zhuǎn)到金額。
企業(yè)存貨核算以項(xiàng)目為基準(zhǔn),已竣工項(xiàng)目列生產(chǎn)產(chǎn)品、研發(fā)流程新項(xiàng)目列項(xiàng)目成本,在其中新項(xiàng)目又分為已預(yù)購部分未預(yù)購一部分,一部分開發(fā)規(guī)劃還存在著配建一部分。存貨跌價(jià)檢測以項(xiàng)目為基準(zhǔn),將項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值與賬目存貨的成本較為,如新項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值低于賬目存貨的成本,則按照差值計(jì)提存貨跌價(jià)損害。實(shí)際可變現(xiàn)凈值的具體做法:
1)生產(chǎn)產(chǎn)品
依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-存貨》要求,生產(chǎn)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值應(yīng)是工程項(xiàng)目的可能市場價(jià)減掉可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用后金額確定為可變現(xiàn)凈值??勺儸F(xiàn)凈值實(shí)際主要參數(shù)確認(rèn)根據(jù)如下所示:
①工程項(xiàng)目的預(yù)估售價(jià)為預(yù)購一部分依照已簽訂預(yù)購合同的預(yù)估成交價(jià),未預(yù)購一部分依照本項(xiàng)目或市場競爭對手工程項(xiàng)目的成交價(jià)作為支撐預(yù)估市場價(jià)。
②可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用系結(jié)合公司歷史時(shí)間工程項(xiàng)目的銷售費(fèi)用率與整體新項(xiàng)目項(xiàng)目成本里的預(yù)算費(fèi)用可能有關(guān)營業(yè)費(fèi)用,同時(shí)根據(jù)預(yù)計(jì)資產(chǎn)收入成本測算相關(guān)費(fèi)用。
依據(jù)上述確定竣工開發(fā)規(guī)劃可變現(xiàn)凈值時(shí)與賬目存貨的成本進(jìn)行對比,可變現(xiàn)凈值小于賬目存貨的成本的則記提相對應(yīng)存貨跌價(jià)損失。
2)項(xiàng)目成本
依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-存貨》要求,項(xiàng)目成本工程項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值應(yīng)是新項(xiàng)目可能市場價(jià)減掉至竣工時(shí)可能即將產(chǎn)生成本、可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用后金額??勺儸F(xiàn)凈值實(shí)際主要參數(shù)確認(rèn)根據(jù)如下所示:
①新項(xiàng)目可能售價(jià)為預(yù)購一部分依照已簽訂預(yù)購合同的預(yù)估買賣價(jià)格,未預(yù)購一部分依照本項(xiàng)目或市場競爭對手工程項(xiàng)目的成交價(jià)作為支撐預(yù)估市場價(jià)。
②項(xiàng)目竣工時(shí)可能即將產(chǎn)生成本系依據(jù)總體項(xiàng)目動態(tài)成本估計(jì)項(xiàng)目整體產(chǎn)生成本費(fèi)(包含配建房地產(chǎn)部分成本)減掉已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)(包含配建房地產(chǎn)部分成本)即至竣工時(shí)可能即將產(chǎn)生成本。
③新項(xiàng)目可能的營業(yè)費(fèi)用和相關(guān)費(fèi)用系結(jié)合公司歷史時(shí)間工程項(xiàng)目的銷售費(fèi)用率與整體新項(xiàng)目項(xiàng)目成本里的預(yù)算費(fèi)用可能可售一部分有關(guān)營業(yè)費(fèi)用,同時(shí)根據(jù)預(yù)計(jì)資產(chǎn)收入成本測算可售一部分相關(guān)費(fèi)用。
除此之外,一部分開發(fā)規(guī)劃存有配建房產(chǎn),因?yàn)榕浣ǚ康禺a(chǎn)和可售房產(chǎn)土地為同一土地拍得,工程施工同時(shí)進(jìn)行,僅僅依據(jù)土地拍賣現(xiàn)行政策需保存一定比例的配建房地產(chǎn)。因而在項(xiàng)目開發(fā)過程中配建房地產(chǎn)依然在開發(fā)設(shè)計(jì)成本計(jì)算。配建房地產(chǎn)只能用于租賃,配建房產(chǎn)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)率做為新項(xiàng)目銷售業(yè)務(wù)現(xiàn)金流提升項(xiàng),在其中配建房產(chǎn)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)率計(jì)算詳細(xì)本公告表明一(2)、1上述。
依據(jù)上述,工程項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值為可售一部分可能市場價(jià)-可售一部分有關(guān)營業(yè)費(fèi)用-可售一部分相關(guān)費(fèi)用+配建一部分凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)率-待項(xiàng)目竣工時(shí)可能即將產(chǎn)生成本,計(jì)算結(jié)束后新項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值低于賬目存貨的成本,則記提相對應(yīng)存貨跌價(jià)損失。在其中,關(guān)鍵四項(xiàng)目地實(shí)際測算情況如下:
企業(yè):萬余元
別的計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備新項(xiàng)目(杭州市如意云鏡新項(xiàng)目、南京市柏悅府新項(xiàng)目、寧波舟山都會之光新項(xiàng)目、上饒?jiān)茥珵懮叫马?xiàng)目、巢湖江宸府新項(xiàng)目)對本期歸母凈利危害約-1.1億。
3、信用減值損失
依據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-長期股權(quán)投資》,投資人確定應(yīng)分?jǐn)偙煌顿Y單位產(chǎn)生損失,正常情況下應(yīng)該以長期股權(quán)投資的帳面價(jià)值及其它實(shí)際上組成對被投資單位凈投資的持續(xù)利益減記至零為準(zhǔn),投資人承擔(dān)擔(dān)負(fù)附加損害責(zé)任的除外。
負(fù)債表日,公司根據(jù)合伙合營企業(yè)表格,對長期股權(quán)投資開展權(quán)益法核算。若企業(yè)對合伙合營企業(yè)所擁有的資產(chǎn)總額發(fā)生虧損,剖析合伙合營企業(yè)虧錢的緣故。若合伙合營企業(yè)虧本為房地產(chǎn)行業(yè)新建全過程正常運(yùn)營開發(fā)設(shè)計(jì)而致,則是以長期股權(quán)投資的帳面價(jià)值降至零為準(zhǔn)、超量虧本一部分備查簿備案;若合伙合營企業(yè)虧本為項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備等長期項(xiàng)目虧損原因而致,則超量虧本作為公司長期性需承擔(dān)的虧本,抵減企業(yè)對合伙合營企業(yè)的應(yīng)收賬款、并沖減相對應(yīng)信用減值損失。今天對貴港市小龍新項(xiàng)目應(yīng)收賬款記提信用減值約7,886萬余元。
(3)表明存不存在2022年度集中化超大金額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情況,之前年度減值準(zhǔn)備計(jì)提是不是充足有效。
1、在建項(xiàng)目資產(chǎn)減值
稱心春江二期項(xiàng)目于2018年6月動工,2019年3月獲得初次預(yù)售許可證,2022年6月竣工備案,之前年度因配建房地產(chǎn)和可售房產(chǎn)做為同一宗田地、同時(shí)進(jìn)行工程施工,工程竣工時(shí)在存貨核算,依照存貨跌價(jià)的估算辦法,庫存商品可變現(xiàn)凈值高過賬面成本,不用計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。2022年7月,此項(xiàng)目配建房地產(chǎn)獲得房屋租賃備案證明和房屋產(chǎn)權(quán)證,因?yàn)榇隧?xiàng)目沒法獨(dú)立售賣且需進(jìn)一步室內(nèi)裝修,故由庫存商品轉(zhuǎn)到在建項(xiàng)目計(jì)算,根據(jù)配建房地產(chǎn)減值測試的一慣性力方式,依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-資產(chǎn)減值》對稱心春江二期項(xiàng)目配建房地產(chǎn)內(nèi)容進(jìn)行獨(dú)立減值測試,并計(jì)提資產(chǎn)減值損害。
2、存貨跌價(jià)損失
企業(yè)庫存商品大多為房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目,集團(tuán)公司每本年度根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——存貨》的有關(guān)規(guī)定明確存貨的可變現(xiàn)凈值,理應(yīng)以獲得的確鑿證據(jù)為載體。庫存商品存有下列情形之一的,一般說明存貨的可變現(xiàn)凈值小于成本費(fèi)。第一,該庫存商品的市場價(jià)值連續(xù)下跌,而且能夠在預(yù)見的未來無回暖未來的希望。第二,企業(yè)使用此項(xiàng)原料加工產(chǎn)品成本超過產(chǎn)品銷售價(jià)錢。第三,公司因商品升級換代,原來庫存量原料不再融入新品的必須,但該原料市場價(jià)格小于其賬面成本。第四,因公司所提供商品或服務(wù)勞務(wù)公司落伍或消費(fèi)傾向更改進(jìn)而市場需求產(chǎn)生變化,造成價(jià)格行情慢慢下挫。第五,別的足以說明該庫存商品本質(zhì)上已經(jīng)產(chǎn)生資產(chǎn)減值的情況。
2022年之前,房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)景氣指數(shù)也較高,進(jìn)到2022年后,區(qū)域銷售多元化增大,一部分區(qū)域銷售優(yōu)良,一部分區(qū)域銷售則顯著下降,總體房地產(chǎn)業(yè)受領(lǐng)域起伏危害趨向客觀。企業(yè)通過2022年多度勤奮營銷推廣,和各房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)政策的驅(qū)動下,部分項(xiàng)目銷售狀況仍未見好轉(zhuǎn),部分項(xiàng)目發(fā)生可變現(xiàn)凈值小于賬目存貨的成本的現(xiàn)象。
杭州臨安望青府、杭州臨安鴻鵠府、富陽市沁悅宸軒、富陽市瀚悅宸邸四個(gè)新項(xiàng)目土地于2021年5月競價(jià)獲得,2021年末新項(xiàng)目都未新房開盤市場銷售、存貨的成本大多為土地成本,對于未來工程項(xiàng)目的行業(yè)景氣指數(shù)預(yù)估相對性開朗。2022年通過企業(yè)勤奮營銷推廣,銷售狀況并不是很好,富陽市杭州臨安新項(xiàng)目不容置疑發(fā)生銷售市場價(jià)格下降,且就現(xiàn)有市場狀況可能短時(shí)間沒法扭曲交易量及賣價(jià)降準(zhǔn)降息的現(xiàn)象。除此之外,寧波舟山都會之光、巢湖江宸府均受2022年度區(qū)域性差別市場影響,為推進(jìn)項(xiàng)目銷售,該兩個(gè)項(xiàng)目具體銷售中均給予一定價(jià)格實(shí)惠。以上新項(xiàng)目同時(shí)符合“該庫存商品的市場價(jià)值連續(xù)下跌,而且能夠在預(yù)知未來無回暖”的降價(jià)征兆,由此公司認(rèn)為新項(xiàng)目存有可變現(xiàn)凈值小于賬目存貨的成本的現(xiàn)象。
常山縣云棲瀾山、杭州市如意云境、南京市柏悅府總體項(xiàng)目和一部分商圈2022年去化比較慢,相對應(yīng)危害工程項(xiàng)目進(jìn)度,造成項(xiàng)目費(fèi)用或資本化利息有所增加,促使項(xiàng)目整體成本上升,同時(shí)符合“企業(yè)使用此項(xiàng)原料加工產(chǎn)品成本超過產(chǎn)品銷售價(jià)錢”的降價(jià)征兆,由此公司認(rèn)為新項(xiàng)目存有可變現(xiàn)凈值小于賬目存貨的成本的現(xiàn)象。
公司對于存有可變現(xiàn)凈值小于賬目存貨的成本狀況新項(xiàng)目,相對應(yīng)依據(jù)政府會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定對工程計(jì)提存貨跌價(jià)損害,所以企業(yè)不會有計(jì)提減值不全面不合理狀況。
3、信用減值損失
貴港市小龍新項(xiàng)目于2020年11月逐漸分期付款預(yù)購,截至2021年末,新項(xiàng)目去化金額2.01億,截至2022年末,新項(xiàng)目去化金額2.09億,2022年度金額去化驟降。今天記提信用減值損失系期終企業(yè)對貴港市小龍的投入開展權(quán)益法核算時(shí),由于受房地產(chǎn)業(yè)起伏危害,貴港市小龍研發(fā)的項(xiàng)目銷售欠佳且預(yù)計(jì)短期內(nèi)沒法扭曲,故貴港市小龍并對開發(fā)規(guī)劃記提相對應(yīng)存貨跌價(jià)損失,因而,公司根據(jù)其具有貴港市小龍的資產(chǎn)總額最先并對升值空間降至零,并且對企業(yè)應(yīng)收款貴港市小龍的應(yīng)收賬款記提相對應(yīng)信用減值損失。
綜上所述,企業(yè)今天超大金額計(jì)提減值主要受房地產(chǎn)業(yè)市場變化以及相關(guān)現(xiàn)行政策而致,并通過對每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)判定和減值測試前提下,對有資產(chǎn)減值準(zhǔn)備狀況新項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值,不會有之前年度計(jì)提減值不全面不合理狀況。
本回應(yīng)所涉及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表均沒經(jīng)財(cái)務(wù)審計(jì),僅是企業(yè)基本計(jì)算,最后以年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)信息為標(biāo)準(zhǔn)。
特此公告。
宋都偉業(yè)項(xiàng)目投資有限責(zé)任公司
股東會
2023年2月18日
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