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本報訊記者杜雨萌

自今年1月17日舉行的全國各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作中明確提出“如果有條件能夠進行現(xiàn)房銷售”后，《證券日報》新聞記者梳理發(fā)現(xiàn)，不夠一個月時間，已經(jīng)有山東省、安徽省、河南省、四川、廣東省等地區(qū)明確表態(tài)，示范點現(xiàn)房銷售。

接納《證券日報》媒體采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表明，目前來說，推行多年來的商品房預售制度已經(jīng)出現(xiàn)了政策變化轉(zhuǎn)折點突破口。從長遠來看，現(xiàn)房銷售可能替代期房預售，但是這種更改并不是一蹴而就，太快推動不益于領(lǐng)域平穩(wěn)發(fā)展，預估一部分省份進行示范點都是以點帶面逐漸進行，再持續(xù)擴大覆蓋面。

出自于保交樓、增自信心必須

“穩(wěn)預期、規(guī)避風險、推動轉(zhuǎn)型發(fā)展”是國家住建部很明確的2023年房地產(chǎn)工作關(guān)鍵。并且在推動轉(zhuǎn)型發(fā)展層面進一步指出，“如果有條件能夠進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預購的，務(wù)必將資金監(jiān)管職責落入位，避免資產(chǎn)抽資，不要出現(xiàn)一個新的交房風險性?！?/p>

中行研究院研究員葉銀丹接受《證券日報》采訪時表示，2022年至今，房市在供求兩邊眾多國家扶持政策下仍長期性不景氣，在其中“爛尾”事件擴散，部分城市項目發(fā)生“停產(chǎn)”狀況，對買房者購置產(chǎn)業(yè)心態(tài)及其房市自信心和預估均帶來不利危害。恰好是出自于保交樓、增自信心的必須，原先的商品房預售制度邁入改革創(chuàng)新突破口。

現(xiàn)房銷售與商品房預售制采取不同的預購方式。58搜房網(wǎng)科學研究院張波告知《證券日報》新聞記者，因為現(xiàn)房銷售能夠?qū)崿F(xiàn)眼見為實，因而，相比預售房來講毫無疑問越來越受消費者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占有率上已經(jīng)有所體現(xiàn)。

易居研究院給予統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國各地現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比減少2.3%。盡管現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)信息發(fā)生小幅度減溫，但是若比照全國各地新建商品住宅交易量面積全國各地預售房銷售面積而言，其主要表現(xiàn)更好。即2022年全國各地新建商品住宅交易量總面積同比下降26.8%，全國各地預售房銷售面積同比下降29.6%。與此同時，從現(xiàn)房銷售總面積占有率（準現(xiàn)房銷售占比=今年初總計現(xiàn)房銷售總面積/今年初總計新建商品住宅銷售面積）情況來看，2021年6月份這一指標值為9.5%，接著該指標整體處在飆升趨勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標已超13.9%。

在葉銀丹看起來，現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權(quán)益不會受到損害，也可以對地產(chǎn)商新樓盤質(zhì)量與交貨行為等開展管束，有益于“保交樓、穩(wěn)民生”。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，現(xiàn)房銷售規(guī)章制度有利于標準其營運資金、項目運營、企業(yè)運營等多個方面，避免造成資產(chǎn)破裂與風險擴散?？傮w來說，在目前房市供求兩邊支持和鼓勵現(xiàn)行政策層出不窮的前提下進一步示范點現(xiàn)房銷售規(guī)章制度，將有助于提高市場信心，促進已經(jīng)猶豫的買房者加速進入市場，以推動要求轉(zhuǎn)暖。

規(guī)模性推動尚需時日

現(xiàn)房銷售并不是首次出現(xiàn)。從省部級層面來說，早就在2020年3月份，海南省下發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》明確指出，新出讓土地建設(shè)中的普通商品住房，推行現(xiàn)房銷售機制。從各大城市來說，已經(jīng)有一些城市在土地交易階段設(shè)置權(quán)限現(xiàn)房銷售標準。

例如，2018年福建省頒布的《關(guān)于加強精準調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》中指出，福州市、廈門市兩市示范點在土地交易中明顯提高商品房買賣標準，直到現(xiàn)房銷售。但從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局公布的一則土地拍賣公告來說，其取決于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設(shè)用地就需要該土地按現(xiàn)房銷售執(zhí)行。那也是福州市首宗規(guī)定“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地資源。除此之外，包含北京市、重慶市、石家莊市等地區(qū)還對土地出讓條件或商品房買賣進行設(shè)置，涉及到現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進覺得，近些年，有關(guān)準現(xiàn)房銷售的方式探尋，有各種各樣的示范點與創(chuàng)新，但也形成了2個不同的階段。一是2021年上半年度以前，全國各地主要在供地標準中要求了準現(xiàn)房銷售的方式。其立足點都是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)土地價格、穩(wěn)預期”的工作目標，根據(jù)設(shè)置現(xiàn)房銷售方式，有效促進地產(chǎn)商客觀拿地、推動土地價格穩(wěn)定、助推高品質(zhì)住宅供貨。二是2021年后半年后，主要是從預防爛尾風險性、預防地產(chǎn)商金融的風險擴散等角度考慮?？傮w來說，現(xiàn)階段全國各地針對現(xiàn)房銷售的變革節(jié)奏感已經(jīng)加速，這一舉動也有利于創(chuàng)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展方式。

盡管“即買即交貨”的現(xiàn)房銷售方式針對確保買房者利益，減少房地產(chǎn)業(yè)風險性擁有積極的推動作用，但張波覺得，現(xiàn)房銷售代表著一定要做到準現(xiàn)房條件時才能達到銷售額，提高了針對地產(chǎn)商資產(chǎn)上的要求，無形之中建立了一個“高門檻”，將債務(wù)占有率太高、會計穩(wěn)定度不太好的地產(chǎn)商擋在了門口。

葉銀丹表明，短期來看，預估會越來越多大城市乃至也不排除省級城市都將添加現(xiàn)房銷售的示范點，但全國各地大規(guī)模營銷推廣的概率相對性不太高，更多大城市仍將繼續(xù)采用預售制。當然除了現(xiàn)房銷售示范點業(yè)務(wù)擴展外，為保證保交樓相關(guān)工作的順利開展和從房市預估平穩(wěn)考慮，預估商住樓預售資金監(jiān)管現(xiàn)行政策將保持相對性嚴苛，全國各地在“因城施策”的前提下，或靈活調(diào)整預售資金監(jiān)管和預售條件。預購門坎也有可能融合未來房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂修補問題進行動態(tài)管理。