掃一掃
下載數(shù)字化報(bào)APP
證券代碼:002146 證券簡(jiǎn)稱(chēng):榮盛發(fā)展 公告編號(hào):臨2023-058號(hào)
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于對(duì)深圳證券交易所2022年年報(bào)問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)公告(一)
本公司及董事會(huì)全體成員保證公告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整,不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。
特別提示:
部分問(wèn)題還需公司董事會(huì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所作進(jìn)一步補(bǔ)充、完善,后續(xù)將依據(jù)實(shí)際進(jìn)展補(bǔ)充完善。
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”)于 2023 年 5 月 10 日收到深圳證券交易所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2022 年年報(bào)的問(wèn)詢(xún)函》(公司部年報(bào)問(wèn)詢(xún)函〔2023〕第 111 號(hào)),經(jīng)核查,公司現(xiàn)就部分問(wèn)題回復(fù)如下:
1.年報(bào)顯示,你公司2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入317.93億元,同比下降32.70%。其中,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入288.79億元,毛利率為2.23%,同比下降17.19個(gè)百分點(diǎn)。你公司2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“凈利潤(rùn)”)為-163.11億元,歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-159.61億元,同比分別下降229.16%、223.42%。請(qǐng)你公司:
(1)結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況、收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)減值情況等,說(shuō)明你公司報(bào)告期營(yíng)業(yè)收入大幅下滑、業(yè)績(jī)大額虧損且虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大的原因及合理性。
回復(fù):
2022年,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩,受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降以及運(yùn)營(yíng)資金緊張的影響,各大房企面臨銷(xiāo)售規(guī)模大幅下降、購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重、施工交房進(jìn)度滯后等困境。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積135,837萬(wàn)平方米,比上年下降24.3%,其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷(xiāo)售額同比下降28.3%。
2022年雖行業(yè)利好政策頻出,但政策落地以及對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)效應(yīng)需要一定時(shí)間。公司地產(chǎn)項(xiàng)目以住宅為主,覆蓋全國(guó)各地,北方地產(chǎn)項(xiàng)目居多,受項(xiàng)目所在地外部環(huán)境影響,施工進(jìn)度緩慢,項(xiàng)目交付量大幅下降,直接導(dǎo)致報(bào)告期新增財(cái)務(wù)結(jié)算大幅減少,收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降32.7%、18.32%。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)信用違約事件頻發(fā),公司新增融資受阻,資金流動(dòng)性持續(xù)承壓,為保證現(xiàn)金流持續(xù)性,公司采取降價(jià)促銷(xiāo)、專(zhuān)項(xiàng)去庫(kù)存等措施促進(jìn)銷(xiāo)售回款,項(xiàng)目毛利大幅下降,報(bào)告期大批項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象,測(cè)算后當(dāng)年新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備83.1億元,導(dǎo)致歸母凈利潤(rùn)、歸母扣非后凈利潤(rùn)同比大幅下降。
按照主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)、地域性較強(qiáng)且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則,選取6家可比上市公司2022年數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析,其中5家可比上市公司營(yíng)業(yè)總收入出現(xiàn)大幅度下降,凈利潤(rùn)及扣非后凈利潤(rùn)較上年同期均出現(xiàn)大幅度下降,情況如下:
單位:億元
■
單位:億元
■
(2)量化分析報(bào)告期毛利率大幅下滑的原因,并說(shuō)明毛利率水平及變化趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司,是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
回復(fù):
2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為2.23%,較上年同期下降17.19個(gè)百分點(diǎn),主要系2021年以來(lái)部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格下降、結(jié)算項(xiàng)目成本高和資本化利息增加,導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降。
(1)2022年受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控及項(xiàng)目所在地外部環(huán)境的影響,公司整體銷(xiāo)售價(jià)格隨行業(yè)大勢(shì)持續(xù)走低。同時(shí)公司為解決債務(wù)危機(jī)換取流動(dòng)性,加大了存量存貨去化力度,降價(jià)銷(xiāo)售部分存量住房,進(jìn)一步導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格下降,降價(jià)項(xiàng)目交付確認(rèn)收入后對(duì)毛利率產(chǎn)生了較大影響。
(2)2022年公司單方結(jié)算成本較2021年同期,上升約38%,主要系2022年結(jié)算項(xiàng)目的土地,大部分于2017年至2019年間獲取,這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行期,土地競(jìng)拍激烈,對(duì)應(yīng)的土地購(gòu)置成本均處于較高的水平,直接拉高了本期結(jié)算項(xiàng)目的平均成本。
(3)近年隨著整體融資環(huán)境收緊,公司因流動(dòng)性緊張,加大存量債務(wù)展期力度,出現(xiàn)了階段性融資成本上升,導(dǎo)致本期利息支出及資金成本增加,進(jìn)而導(dǎo)致資本化利息逐年上升。
綜上,受銷(xiāo)售價(jià)格下降、結(jié)算項(xiàng)目成本高以及資金成本上升的影響,公司毛利潤(rùn)大幅度下降。按照主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)、地域性較強(qiáng)且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則,選取2022年6家可比上市公司毛利率進(jìn)行對(duì)比分析,除藍(lán)光外,較上年同期均出現(xiàn)大幅度下降,情況如下:
單位:億元
■
隨著地產(chǎn)行業(yè)利好逐步落地,市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)情緒修復(fù),以及“問(wèn)題2.(2)”回復(fù)所述緩解資金壓力的解決措施,銷(xiāo)售價(jià)格有望企穩(wěn)回升,2023年1季報(bào)公司毛利率較上年同期提升7.42%,進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)較低。
(3)你公司2022年前三季度毛利率為9.69%,高于2022年全年毛利率7.46個(gè)百分點(diǎn)。請(qǐng)結(jié)合你公司第四季度收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)等情況,說(shuō)明你公司2022年第四季度毛利率大幅下降的原因及合理性。
回復(fù):
公司2022年四季度結(jié)算項(xiàng)目多為虧損項(xiàng)目,導(dǎo)致全年毛利率較2022年前三季度下降較多,主要項(xiàng)目如下:
華北項(xiàng)目A,2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入4.9億元,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本6.94億元,結(jié)算虧損2.04億元,直接導(dǎo)致毛利減少2.04億元。
華南項(xiàng)目B,2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入2.33億元,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本4.3億元,結(jié)算虧損1.97億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.97億元。
華北項(xiàng)目C,2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入6.15億元,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本7.79億元,結(jié)算虧損1.64億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.64億元。
華北項(xiàng)目D,2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入0.69億元,結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本2.11億元,結(jié)算虧損1.42億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.42億元。
華中項(xiàng)目E為收購(gòu)項(xiàng)目,收購(gòu)時(shí)涉及土地評(píng)估增值,公司根據(jù)項(xiàng)目去化情況,結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí),在原項(xiàng)目毛利微贏的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本1.89億元,直接導(dǎo)致毛利減少1.89億元。
如“問(wèn)題1.(2)”回復(fù)所述,公司為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境以及解決債務(wù)危機(jī),加大了存量庫(kù)存去化力度,降價(jià)銷(xiāo)售部分存量住房,2022年四季度當(dāng)季結(jié)算多為此類(lèi)項(xiàng)目,售價(jià)低、成本高導(dǎo)致結(jié)算項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)毛利,進(jìn)而導(dǎo)致2022年全年毛利率較前三季度大幅下降。
2.年報(bào)顯示,截至2022年末,你公司貨幣資金期末余額為92.02億元,較期初下降53.29%。有息負(fù)債(含短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款及應(yīng)付債券)期末余額共計(jì)423.04億元,有息負(fù)債余額遠(yuǎn)高于貨幣資金余額,其中逾期未支付票據(jù)金額為37.36億元。你公司速動(dòng)比率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)分別為0.29、0.4,均小于1,資產(chǎn)負(fù)債率為89.96%,較年初增加5.47個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi),你公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~224,483.65萬(wàn)元,較上年同期下降86.73%。請(qǐng)你公司:
(1)說(shuō)明報(bào)告期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~、貨幣資金余額大幅下降的原因,并結(jié)合你公司期末貨幣資金余額遠(yuǎn)低于有息債務(wù)余額、資產(chǎn)負(fù)債率較高、大額票據(jù)逾期等情況,分析說(shuō)明你公司短期及長(zhǎng)期償債能力,是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),如是,請(qǐng)作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示。
回復(fù):
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降主要系公司預(yù)售金額大幅減小,銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金下降67.99%所致。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售,經(jīng)營(yíng)模式以自主開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主,自2021年初以來(lái),受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、涉房金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控等因素影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)2022年依然延續(xù)下行壓力,市場(chǎng)需求和購(gòu)買(mǎi)力不足。此外,公司項(xiàng)目主要集中于二線城市非核心區(qū)域和三線城市,銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)承壓,公司為換取流動(dòng)性,降價(jià)銷(xiāo)售部分存量住房,進(jìn)一步導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)下降。上述多重不利因素使得公司2022年全年銷(xiāo)售金額較2021年下降超70%,這直接導(dǎo)致了公司的回款規(guī)模不及預(yù)期,嚴(yán)重影響了公司現(xiàn)金回流,從而造成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅降低。
貨幣資金余額大幅下降主要系銷(xiāo)售回款大幅降低、大量?jī)斶€到期有息負(fù)債、新增融資近乎停滯等因素影響。
截至2022年末,公司現(xiàn)金短債比為0.36,貨幣資金對(duì)短期有息債務(wù)(含短期借款、應(yīng)付票據(jù)(含逾期)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)有息負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債中的有息負(fù)債)的覆蓋度較低,同時(shí)受項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的影響,可自由動(dòng)用資金很少,公司短期債償壓力較大。
2020年末、2021年末及2022年末,公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.07%、84.49%和89.96%,貨幣資金的大幅減少導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平且呈現(xiàn)連年升高趨勢(shì)。同時(shí),短期內(nèi)銷(xiāo)售市場(chǎng)的不景氣,公司能回流可支配的銷(xiāo)售現(xiàn)金非常有限,再次印證短期內(nèi)公司存在一定的償債壓力。
從長(zhǎng)期看,公司有息負(fù)債2020年末、2021年末及2022年分別為724億元、555億元、425億元,經(jīng)過(guò)主動(dòng)及被動(dòng)的壓縮歸還,目前從絕對(duì)規(guī)模上看處于行業(yè)內(nèi)的相對(duì)較低水平,加上公司較充足的貨值儲(chǔ)備,結(jié)合2022年末“金融十六條”的鼓勵(lì)政策,絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)在償債期限上給予公司較大的支持力度,較大緩解了公司長(zhǎng)期償債壓力,同時(shí)對(duì)短期償債壓力也起到了一定緩釋作用。
綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的資金密集型行業(yè),從過(guò)往三年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看,存在一定流動(dòng)性壓力。但考慮到行業(yè)政策調(diào)整及市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境等因素,行業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)不理想是客觀情況。結(jié)合公司較低的有息負(fù)債水平、較充足的貨值儲(chǔ)備,在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn),房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)蘇,以及房企融資政策穩(wěn)健支持的基礎(chǔ)上,公司的償債情況將能維持在一個(gè)整體較為穩(wěn)健的水平,壓力將逐步緩釋?,F(xiàn)階段公司仍把降負(fù)債作為重點(diǎn)工作,通過(guò)有限的現(xiàn)金盡快縮減債務(wù)規(guī)模及合理匹配債務(wù)期限結(jié)構(gòu),同時(shí)維持必要的貨幣資金規(guī)模。若行業(yè)政策不持續(xù),監(jiān)管資金的使用政策進(jìn)一步嚴(yán)控,將會(huì)對(duì)公司的進(jìn)一步融資、償債能力以及正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生不利影響,進(jìn)而增加流動(dòng)性壓力。對(duì)此,公司提醒廣大投資者充分認(rèn)識(shí)本公司的流動(dòng)性壓力,及時(shí)關(guān)注衡量公司流動(dòng)性的關(guān)鍵指標(biāo),謹(jǐn)慎決策,注意投資風(fēng)險(xiǎn)。
(2)2023年3月21日,你公司披露《關(guān)于境外間接全資子公司債務(wù)相關(guān)情況的公告》,因新增融資受阻,資金流動(dòng)性持續(xù)承壓,你公司暫停支付兩筆到期美元債券本息共計(jì)3.67億美元。請(qǐng)你公司說(shuō)明前述美元債違約對(duì)你公司經(jīng)營(yíng)狀況、融資情況及其他債務(wù)的影響,截至目前相關(guān)債務(wù)違約處置的最新進(jìn)展,你公司擬采取的措施等。
回復(fù):
美元債違約現(xiàn)階段更多體現(xiàn)在相關(guān)媒體報(bào)道帶來(lái)的負(fù)面輿情影響,會(huì)對(duì)公司存量貸款展期降息及新增融資的審批、項(xiàng)目銷(xiāo)售等造成負(fù)面影響,從而進(jìn)一步對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定不利影響。
公司正在積極與投資人溝通爭(zhēng)取對(duì)兩筆美元債全額以同意征求方式進(jìn)行展期,主要債券持有人目前已組成投資人小組(AHG),小組成員占債券總量約30%,同公司溝通下一步債券重組事宜。目前,雙方的交流是坦誠(chéng)且善意的,債權(quán)人小組及其顧問(wèn)與公司及顧問(wèn)緊密交流,正在對(duì)公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行較為深入的盡職調(diào)查,然后基于盡調(diào)結(jié)果同公司商討新的還款計(jì)劃、增信等問(wèn)題,以期制定尊重所有利益相關(guān)方權(quán)利的解決方案。各項(xiàng)工作正在積極開(kāi)展,對(duì)于AHG以外的主要投資者,我們也已充分實(shí)地拜訪,誠(chéng)懇交換意見(jiàn)并尋求支持,總體反饋良好。
結(jié)合公司美元債實(shí)際持有者分布高度市場(chǎng)化及上次利息展期交易中的投票情況,公司計(jì)劃迅速取得投資人小組的支持,努力爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)展期。
雖然在公司的努力下展期工作取得了一定進(jìn)展,但在達(dá)成可落地的展期方案之前,公司和投資人仍有敲定增信資產(chǎn)及增信實(shí)現(xiàn)方式、搭建公司及增信資產(chǎn)現(xiàn)金流模型、溝通債務(wù)額度等較多細(xì)節(jié)問(wèn)題需要解決,重組工作完成時(shí)間存在一定的不確定性。
(3)請(qǐng)你公司及年審機(jī)構(gòu)結(jié)合問(wèn)題(1)說(shuō)明你公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大不確定性,如是,請(qǐng)你公司作特別風(fēng)險(xiǎn)提示,請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)說(shuō)明相關(guān)事項(xiàng)對(duì)出具的審計(jì)意見(jiàn)的具體影響及依據(jù),相關(guān)審計(jì)意見(jiàn)是否恰當(dāng)、合規(guī)。
回復(fù):
如“問(wèn)題2.(1)”回復(fù)所述,截至2022年末,公司存在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流惡化、資金流動(dòng)性不足、大額票據(jù)逾期、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能導(dǎo)致投資者對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生一定疑慮,但結(jié)合公司審慎編制的2023年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售回款等現(xiàn)金流入,以及工程款、融資還貸、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及稅金等現(xiàn)金流出的測(cè)算,最終評(píng)估認(rèn)為公司近兩年虧損為階段性虧損,未發(fā)現(xiàn)對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生重大懷疑的事項(xiàng)或情況,公司能夠在報(bào)告期末起12個(gè)月甚至更長(zhǎng)的期間內(nèi)維持經(jīng)營(yíng),持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不存在重大不確定性。
年審會(huì)計(jì)師回復(fù):
1、如問(wèn)題(1)回復(fù)所述,截至2022年末,公司存在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流惡化、資金流動(dòng)性不足、大額票據(jù)逾期、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能導(dǎo)致投資者對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生一定疑慮,但結(jié)合公司審慎編制的2023年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售回款等現(xiàn)金流入,以及工程款、融資還貸、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用及稅金等現(xiàn)金流出的測(cè)算,最終評(píng)估認(rèn)為公司近兩年虧損為階段性虧損。
2、截至2022年12月31日止,公司存貨為1,682.09億元、投資性房地產(chǎn)18.05億元、固定資產(chǎn)55.13億元,合計(jì)占資產(chǎn)總額70.33%,在極端不利的情況,也足以覆蓋公司的有息債務(wù)。
3、2022年3月,國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議,關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè),指出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。2022年4月,中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局發(fā)文指出,圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo),因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,以更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求,促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年11月,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(即“金融16條”),通知推出16項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行金融支持。與此同時(shí),房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資的“三支箭”分別釋放。基于上述政策端的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng),2023年2月23日,榮盛發(fā)展召開(kāi)第七屆董事會(huì)第二十二次會(huì)議,審議并通過(guò)了《關(guān)于公司符合向特定對(duì)象發(fā)行A股股票條件的議案》,擬向特定對(duì)象發(fā)行A股股票,募集資金總額不超過(guò)人民幣30億元。2023年3月3日,榮盛發(fā)展收到深圳證券交易所出具的《關(guān)于受理榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行股票申請(qǐng)文件的通知》(深證上審〔2023〕215號(hào)),深交所對(duì)榮盛發(fā)展報(bào)送的向特定對(duì)象發(fā)行股票的申請(qǐng)文件進(jìn)行了核對(duì),認(rèn)為申請(qǐng)文件齊備,決定予以受理。2023年4月27日,榮盛發(fā)展完成向特定對(duì)象發(fā)行A股股票的首輪問(wèn)詢(xún)回復(fù),并披露了《關(guān)于榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司申請(qǐng)向特定對(duì)象發(fā)行股票的審核問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)》。目前,榮盛發(fā)展向特定對(duì)象發(fā)行A股股票的融資工作,正有序推進(jìn)。
綜上,會(huì)計(jì)師審慎的對(duì)榮盛發(fā)展報(bào)告期末起12個(gè)月的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行了評(píng)價(jià),確認(rèn)公司能夠在報(bào)告期末起12個(gè)月甚至更長(zhǎng)的期間內(nèi)維持經(jīng)營(yíng),持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不存在重大不確定性;并按照審計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,對(duì)榮盛發(fā)展2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表出具了標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告,審計(jì)依據(jù)充分,審計(jì)意見(jiàn)類(lèi)型恰當(dāng)、合規(guī)。
3.年報(bào)顯示,你公司2021年、2022年存貨期末余額分別為1,925.56億元、1,682.09億元,分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.47億元、83.10億元。報(bào)告期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額同比增加127.85%。請(qǐng)你公司:
(1)詳細(xì)說(shuō)明報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況,包括但不限于項(xiàng)目所處城市、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額等。
回復(fù):
報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的具體項(xiàng)目情況如下:
單位:萬(wàn)元
■
(2)結(jié)合上述問(wèn)題(1)詳細(xì)說(shuō)明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過(guò)程,重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù),與2021年相比是否存在較大變化,如是,請(qǐng)說(shuō)明主要原因及合理性,并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格、所在地區(qū)市場(chǎng)情況、周邊可比商品價(jià)格等,說(shuō)明報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。
回復(fù):
資產(chǎn)負(fù)債表日,公司遵照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,對(duì)存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量,對(duì)存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
其中,對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法如下:
對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,以該產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定;
對(duì)于開(kāi)發(fā)成本,可變現(xiàn)凈值按照所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)減去至項(xiàng)目完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定:
①項(xiàng)目估計(jì)將要發(fā)生的成本,按照目標(biāo)成本、合約規(guī)劃等確定的項(xiàng)目總成本減去已經(jīng)實(shí)際投入的成本;
②預(yù)計(jì)售價(jià)(或測(cè)算均價(jià))按已簽約及未簽約部分分別確定,對(duì)于已簽約部分,按照實(shí)際簽約金額確定售價(jià);對(duì)于未簽約部分,同時(shí)參照周邊競(jìng)品的可比市場(chǎng)售價(jià)和公司已售產(chǎn)品的售價(jià),并結(jié)合公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期及項(xiàng)目所在位置、產(chǎn)品業(yè)態(tài)等多種因素,綜合分析確定;
③估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi),參考已售部分實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)效比和稅負(fù)比確定未售部分的銷(xiāo)售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。
報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要項(xiàng)目情況如下:
項(xiàng)目A:該項(xiàng)目位于廣東省佛山市,包含住宅業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。初期公司對(duì)該項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格較高,因此拿地成本較高,但2022年項(xiàng)目周邊競(jìng)品定價(jià)降低、市場(chǎng)持續(xù)低迷,結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格,采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期,售價(jià)預(yù)估為9,694元/平方米,根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算,實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為16,329元/平方米,測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.09億元。
項(xiàng)目B:該項(xiàng)目位于河北省廊坊市,包含商業(yè)及車(chē)位等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分八個(gè)批次進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2022年由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、為加速回款降低售價(jià)等原因,結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格,采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期,售價(jià)預(yù)估為6,335元/平方米、車(chē)位39,645元/個(gè),根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算,實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車(chē)位72,202元/個(gè),測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.21億元。
項(xiàng)目C:該項(xiàng)目位于遼寧省沈陽(yáng)市,包含住宅、商業(yè)、公寓、地下室、車(chē)位,項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)。2022年由于外部管控以及地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響,導(dǎo)致銷(xiāo)售遲緩,銷(xiāo)售價(jià)格降低,項(xiàng)目周邊路面停車(chē)位較多,業(yè)主基本無(wú)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位意向,結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格,采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期,住宅售價(jià)預(yù)估為7,723元/平方米,車(chē)位售價(jià)預(yù)估為42,000元/個(gè),根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算,住宅實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為8,002元/平方米,車(chē)位實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為77,000元/個(gè),測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.50億元。
項(xiàng)目D:該項(xiàng)目位于廣東省湛江市,包含商業(yè)、車(chē)位業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分二批次進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2022年由于整體房產(chǎn)市場(chǎng)低迷,項(xiàng)目周邊多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)售價(jià)降低,結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格,采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期,綜合體商鋪售價(jià)預(yù)估為8,118元/平方米,根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算,實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估為10,983元/平方米,項(xiàng)目測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.28億元。
項(xiàng)目E:該項(xiàng)目位于山東省青島市,包含住宅、車(chē)位業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分一期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2022年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,項(xiàng)目周邊多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈,為促進(jìn)回款降低售價(jià),結(jié)合周邊競(jìng)品及2023年1月銷(xiāo)售價(jià)格,采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期,住宅售價(jià)預(yù)估為9,604元/平方米,車(chē)位售價(jià)預(yù)估為74,144元/個(gè),根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用測(cè)算,實(shí)際銷(xiāo)售總成本預(yù)估住宅為10,932元/平方米、車(chē)位為105,016元/個(gè),項(xiàng)目測(cè)算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.00億元。
公司在本報(bào)告期期末,對(duì)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備測(cè)算所使用的重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取,保持與2021年一致的選取標(biāo)準(zhǔn),綜合考慮了項(xiàng)目業(yè)態(tài)、位置、項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格、相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)預(yù)期變化趨勢(shì)等各層面因素后,而做出的測(cè)算結(jié)果。
公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,結(jié)合報(bào)告期市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)下行、銷(xiāo)售環(huán)境低迷等實(shí)際情況,對(duì)2022年度進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提。公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,是根據(jù)市場(chǎng)情況而進(jìn)行的測(cè)算,具有合理合規(guī)性。
(3)結(jié)合問(wèn)題(1)、(2)說(shuō)明你公司報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備大幅增加的原因,報(bào)告期計(jì)提大額減值的項(xiàng)目是否在以前年度已出現(xiàn)減值跡象,是否存在集中報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情形,以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理。
回復(fù):
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年,商品房銷(xiāo)售面積135,837萬(wàn)平方米,同比下降24.3%,其中住宅銷(xiāo)售面積同比下降26.8%。商品房銷(xiāo)售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷(xiāo)售額同比下降28.3%。2022年末,商品房待售面積56,366萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.5%,其中住宅待售面積同比增長(zhǎng)18.4%。受外部市場(chǎng)環(huán)境因素影響,2022年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行區(qū)間,商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比明顯下降,待售面積同比明顯增長(zhǎng),行業(yè)整體面臨較大的壓力,加強(qiáng)去化,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
2022年末,公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目主要位于二線城市的非核心區(qū)域及三線城市,主要包括廊坊、佛山、沈陽(yáng)、石家莊和濟(jì)南等。報(bào)告期內(nèi)5座主要項(xiàng)目所在城市,其中廊坊、沈陽(yáng)、石家莊3座城市平均銷(xiāo)售價(jià)格明顯走低,其余2座城市的平均銷(xiāo)售價(jià)格亦出現(xiàn)增速明顯放緩或持平,同時(shí)幾乎全部出現(xiàn)銷(xiāo)售面積明顯下滑的情況,在量?jī)r(jià)齊降的情況下,公司項(xiàng)目所在區(qū)域繼續(xù)承壓。
主要項(xiàng)目所在城市2020年-2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)情況如下:
單位:元/㎡、%
■
主要項(xiàng)目所在城市2020年-2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積情況:
單位:萬(wàn)㎡、%
■
綜上所述,公司2022年度計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額較大項(xiàng)目主要集中在廊坊、石家莊等環(huán)京區(qū)域城市,以及華東、華南和西南地區(qū)二線城市非核心區(qū)域以及三線城市,上述地區(qū)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格下滑或成交規(guī)模下降情況,公司嚴(yán)格按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,對(duì)截至2022年12月31日的存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量,對(duì)存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備,計(jì)提金額合理、充分,不存在集中在2022年大額資產(chǎn)減值的情形。
請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)就計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過(guò)程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查,并就報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分合理發(fā)表明確意見(jiàn)。
年審會(huì)計(jì)師回復(fù):
1、截至2022年12月31日止,榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)存貨賬面余額1,781.40億元,占資產(chǎn)總額比重71.38%,列報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備99.31億元,存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按照存貨成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。公司管理層在資產(chǎn)負(fù)債表日確定存貨可變現(xiàn)凈值過(guò)程中,需對(duì)每個(gè)擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在達(dá)到完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本作出最新估計(jì),并估算每個(gè)存貨項(xiàng)目的預(yù)期未來(lái)售價(jià)、未來(lái)銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)銷(xiāo)售稅金等。由于存貨對(duì)榮盛發(fā)展資產(chǎn)的重要性,且期末估值涉及重大的管理層判斷和估計(jì),因此會(huì)計(jì)將存貨可變現(xiàn)凈值的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。
2、針對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值這一關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng),會(huì)計(jì)的應(yīng)對(duì)措施如下:
(1)了解與評(píng)價(jià)管理層對(duì)存貨可變現(xiàn)凈值估計(jì)相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性,并測(cè)試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。
(2)與公司管理層討論存貨可變現(xiàn)凈值測(cè)試過(guò)程中所使用的方法、關(guān)鍵評(píng)估的假設(shè)、參數(shù)的選擇、預(yù)測(cè)未來(lái)收入等的合理性。
(3)獲得榮盛發(fā)展各存貨項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售并簽約銷(xiāo)售價(jià)格、在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案價(jià)格以及同地區(qū)相近樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格,并結(jié)合各存貨項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控政策等確定管理層預(yù)計(jì)售價(jià)的合理性。
(4)在抽樣的基礎(chǔ)上對(duì)存貨項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地觀察,并詢(xún)問(wèn)管理層這些存貨項(xiàng)目的進(jìn)度和各項(xiàng)目最新預(yù)測(cè)所反映的總開(kāi)發(fā)成本預(yù)算。
(5)在抽樣的基礎(chǔ)上,重新測(cè)算存貨是否存在減值。
(6)評(píng)估管理層對(duì)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。
基于已執(zhí)行的審計(jì)工作,會(huì)計(jì)師未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展可變現(xiàn)凈值的確定存在重大不符事項(xiàng)。
3、會(huì)計(jì)師取得公司2021年度存貨跌價(jià)計(jì)提的工作底稿,并對(duì)重大跌價(jià)項(xiàng)目的計(jì)算過(guò)程、重要假設(shè)、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)進(jìn)行了分析復(fù)核,未發(fā)現(xiàn)重大異常。
綜上,會(huì)計(jì)師對(duì)榮盛發(fā)展2022年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過(guò)程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查,確認(rèn)榮盛發(fā)展2022年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提方法合理合規(guī)、計(jì)提金額正確,期初存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額充分合理。
4.年報(bào)顯示,你公司2022年計(jì)提信用減值損失同比大幅增加,2021年、2022年分別計(jì)提壞賬損失8.1億元、39.52億元。其中,對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提減值1.29億元,對(duì)其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元,對(duì)金融資產(chǎn)計(jì)提減值8.42億元。請(qǐng)你公司:
(1)請(qǐng)說(shuō)明其他應(yīng)收款涉及主要欠款方名稱(chēng)、關(guān)聯(lián)關(guān)系、往來(lái)原因、賬齡、預(yù)計(jì)收回安排及是否出現(xiàn)逾期、信用減值損失計(jì)提情況,以及報(bào)告期其他應(yīng)收款信用減值損失計(jì)提金額同比大幅增加的原因,減值金額測(cè)算過(guò)程、依據(jù)及合理性,并說(shuō)明報(bào)告期計(jì)提信用減值損失的其他應(yīng)收款對(duì)應(yīng)的主要欠款方的信用風(fēng)險(xiǎn)較以前年度的變化情況,你公司前期信用減值損失計(jì)提是否充分、合規(guī),是否存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。
回復(fù):
2022年公司其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元,其中合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款計(jì)提減值26.6億元,占比87.32%;與政府有關(guān)的款項(xiàng)計(jì)提減值0.02億元,占比0.07%;其他款項(xiàng)計(jì)提減值3.84億元,占比12.62%。
根據(jù)會(huì)計(jì)政策,本公司參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn),結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的判斷,依據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)特征將應(yīng)收賬款劃分為若干組合,在組合基礎(chǔ)上計(jì)算預(yù)期信用損失。
確定組合的依據(jù)如下:
■
2022年,與政府有關(guān)的款項(xiàng)以及其他款項(xiàng)根據(jù)一貫性原則,順延前期于當(dāng)年計(jì)提3.86億元;合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款經(jīng)重新評(píng)估欠款方信用風(fēng)險(xiǎn)情況,計(jì)提26.6億元,主要情況如下:
單位:億元
■
項(xiàng)目A:2016年、2017年根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作方債務(wù)公司一支付項(xiàng)目A合作定金合計(jì)3.06億元,計(jì)入其他應(yīng)收款核算,因項(xiàng)目范圍的大部分村街無(wú)城市規(guī)劃,項(xiàng)目進(jìn)度緩慢,未形成項(xiàng)目資產(chǎn),賬務(wù)處理后續(xù)無(wú)變化。至2022年已超協(xié)議約定的開(kāi)發(fā)期限,經(jīng)公司聯(lián)合合作方多次與政府溝通,何時(shí)納入城市規(guī)劃仍無(wú)明確時(shí)間。
項(xiàng)目B:2016年根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作方債務(wù)人一、債務(wù)公司二、債務(wù)公司三支付項(xiàng)目B合作定金合計(jì)6.00億元,計(jì)入其他應(yīng)收款核算,因項(xiàng)目地塊的修詳規(guī)批復(fù)遲遲無(wú)法取得,項(xiàng)目進(jìn)度緩慢,未形成項(xiàng)目資產(chǎn),賬務(wù)處理后續(xù)無(wú)變化。至2022年修詳規(guī)批復(fù)仍未取得,公司于當(dāng)年11月與合作方簽訂合作解除協(xié)議,2022年合作方同樣受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等不利因素影響,已無(wú)償還能力。
項(xiàng)目C:2016年根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作方債務(wù)公司四支付項(xiàng)目C合作定金合計(jì)5.30億元,計(jì)入其他應(yīng)收款核算,付款后,因?qū)?yīng)項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)及招拍掛事項(xiàng)無(wú)進(jìn)展,未形成項(xiàng)目資產(chǎn),賬務(wù)處理后續(xù)無(wú)變化。2020年公司向合作方提起訴訟,要求合作方根據(jù)協(xié)議約定返還已支付的本金及對(duì)應(yīng)利息,2021年9月底取得法院二審裁定,判定公司勝訴,法院支持公司要求合作方返還本金及利息的請(qǐng)求。2022年經(jīng)執(zhí)行一系列追償工作,查封了債務(wù)人低值原材料以及股權(quán)等資產(chǎn),但相關(guān)資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值較低,尚不足以彌補(bǔ)利息、違約金部分,本金5.3億元可收回風(fēng)險(xiǎn)更高。
項(xiàng)目D:2017年根據(jù)合作協(xié)議,公司向合作方債務(wù)公司五支付項(xiàng)目D合作定金合計(jì)3.06億元,計(jì)入其他應(yīng)收款核算,因項(xiàng)目推進(jìn)停滯,2019年根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況按照賬齡計(jì)提壞賬,以后年度均按賬齡補(bǔ)提,截至2022年賬齡已達(dá)5年以上,按賬齡計(jì)算,當(dāng)年計(jì)提壞賬金額1.53億元。
項(xiàng)目E\F:2021年根據(jù)合作協(xié)議,公司向項(xiàng)目公司債務(wù)公司六、債務(wù)公司七,支付合作項(xiàng)目E\F土地款及工程款合計(jì)4.54億元,合作股東為廣州市某房地產(chǎn)公司,因?qū)?xiàng)目公司達(dá)不到控制條件,未納入合并范圍,根據(jù)約定,第二期土地款需于2022年5月20日繳納,因公司現(xiàn)金流緊張,無(wú)力投入,觸發(fā)違約條款,合作股東以此收回項(xiàng)目公司章證照,已在工商局對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行了股權(quán)變更,前期支付的項(xiàng)目公司土地款及工程款仍在其他應(yīng)收款中核算。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2022年末商品房銷(xiāo)售面積135,837萬(wàn)平方米,同比2021年下降24.3%,商品房待售面積56,366萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.5%,2022年較2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生巨大變化。
在行業(yè)下行、庫(kù)存增加、購(gòu)買(mǎi)情緒低迷的市場(chǎng)環(huán)境下,項(xiàng)目現(xiàn)金流已難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,甚至繼續(xù)投入存在巨大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),公司及合作方受資金流動(dòng)性的影響,對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)投入存在巨大困難,2022年在公司“保交房、保信用、保品牌”的總體戰(zhàn)略下,加強(qiáng)去化,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),成為最重要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
在上述內(nèi)外部市場(chǎng)環(huán)境下,合作方同樣面對(duì)資金緊張、主營(yíng)業(yè)務(wù)低迷等多重壓力,信用風(fēng)險(xiǎn)較以前年度明顯提升,公司管理層組織召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議,逐項(xiàng)梳理上述項(xiàng)目所涉及的債權(quán),評(píng)估繼續(xù)投入的可行性以及回報(bào)價(jià)值,經(jīng)權(quán)衡利弊,最終決議對(duì)上述項(xiàng)目終止合作。結(jié)合債權(quán)的賬齡,并出于謹(jǐn)慎性考慮,公司對(duì)上述地產(chǎn)項(xiàng)目形成的債權(quán)全額計(jì)提信用減值損失。2022年較2021年發(fā)生較大的內(nèi)外部環(huán)境變化,導(dǎo)致報(bào)告期其他應(yīng)收款信用減值損失計(jì)提金額同比大幅增加,前期信用減值損失計(jì)提是充分、合規(guī)的,不存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。
(2)年報(bào)顯示,截至報(bào)告期末,你公司應(yīng)收賬款期末賬面余額為59.82億元,其中,期末余額前五名應(yīng)收賬款期末余額為31.61億元,占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%。請(qǐng)結(jié)合前五名應(yīng)收賬款的具體情況,包括但不限于交易對(duì)方名稱(chēng)、與你公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,款項(xiàng)內(nèi)容、賬齡、履約能力及信用風(fēng)險(xiǎn),說(shuō)明報(bào)告期對(duì)應(yīng)收賬款信用減值損失計(jì)提是否充分、合規(guī),并說(shuō)明應(yīng)收賬款集中度較高的原因及合理性,是否對(duì)相關(guān)客戶(hù)存在重大依賴(lài)。
回復(fù):
應(yīng)收賬款前五名的具體情況如下:
單位:億元
■
應(yīng)收賬款的前五名中,有4項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園投資結(jié)算款,產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為各市縣一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整理及園區(qū)建設(shè),公司作為乙方,與地方管委會(huì)簽訂園區(qū)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議,由公司出資開(kāi)發(fā)建設(shè),當(dāng)投入成本達(dá)到一定節(jié)點(diǎn),與甲方進(jìn)行園區(qū)投資結(jié)算,結(jié)算方式為公司投入資金加成相應(yīng)比例返還,付款節(jié)奏隨項(xiàng)目資金存量而定。近三年受市場(chǎng)環(huán)境等多方面因素影響,項(xiàng)目資金存量不足,無(wú)法及時(shí)撥付已結(jié)算款項(xiàng),形成應(yīng)收賬款余額。
另一項(xiàng)的情況為:2015年9月,公司取得徐州A項(xiàng)目建設(shè)用地,該地塊為定銷(xiāo)房建設(shè)用地,根據(jù)合同約定,建成后由政府統(tǒng)一回購(gòu),該項(xiàng)目已于2018年-2019年建成交付,因交易對(duì)方回購(gòu)款項(xiàng)尚未全部收到,形成應(yīng)收賬款余額,公司根據(jù)會(huì)計(jì)政策對(duì)此債權(quán)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.82億元。
上述款項(xiàng),債務(wù)人均為政府相關(guān)部門(mén),信用風(fēng)險(xiǎn)較低,且公司根據(jù)會(huì)計(jì)政策,將其納入“組合3其他款項(xiàng)組合”,嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)政策,根據(jù)各款項(xiàng)賬齡計(jì)提減值準(zhǔn)備,截至2022年末,計(jì)提壞賬合計(jì)4.41億元。
上述五項(xiàng)債權(quán)2022年期末賬面余額31.61億元,雖占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%,但公司主要業(yè)務(wù)為房產(chǎn)銷(xiāo)售,正常情況下不會(huì)形成應(yīng)收賬款,根據(jù)2022年年報(bào),產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入占公司總收入的0.76%,在公司整體業(yè)務(wù)占比較小,2022年當(dāng)年應(yīng)收賬款新增金額為8.83億元,占2022年?duì)I業(yè)收入的2.78%,因此公司不存在對(duì)相關(guān)客戶(hù)重大依賴(lài)的情況。
請(qǐng)年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見(jiàn)。
年審會(huì)計(jì)師回復(fù):
1、2022年度,其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元,其中合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款計(jì)提減值26.6億元,占比87.32%;與政府有關(guān)的款項(xiàng)計(jì)提減值0.02億元,占比0.07%;其他款項(xiàng)計(jì)提減值3.84億元,占比12.62%;應(yīng)收賬款2022年期末前五項(xiàng)賬面余額31.61億元,債務(wù)人均為政府相關(guān)部門(mén),信用風(fēng)險(xiǎn)較低,當(dāng)期末累計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備4.41億元;其他非流動(dòng)金融資產(chǎn),主要為投資至結(jié)構(gòu)化主體的投資款,再由結(jié)構(gòu)化主體轉(zhuǎn)投至地產(chǎn)項(xiàng)目中,報(bào)告期內(nèi)該類(lèi)金融資產(chǎn)共計(jì)提信用減值損失8.42億元。
2、2022年度,榮盛發(fā)展計(jì)提并列報(bào)信用減值損失39.52億元。由于信用減值損失對(duì)榮盛發(fā)展當(dāng)期損益的重要性,且預(yù)期信用損失的計(jì)提涉及重大的管理層判斷和估計(jì),因此會(huì)計(jì)師將預(yù)期信用損失的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng),并采取了以下應(yīng)對(duì)措施:
(1)了解與評(píng)價(jià)管理層與預(yù)期信用損失計(jì)提相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性,并測(cè)試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。
(2)評(píng)估管理層本期預(yù)期信用損失政策是否與上期保持一致,評(píng)估管理層計(jì)算預(yù)期信用損失時(shí)所采用的方法、假設(shè)的準(zhǔn)確性,復(fù)核其壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分。
(3)選取金額重大或高風(fēng)險(xiǎn)的往來(lái)款,通過(guò)對(duì)往來(lái)單位背景的調(diào)查、了解往來(lái)單位的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,查閱歷史交易和還款情況等程序中獲得的證據(jù)來(lái)評(píng)估管理層判斷的合理性。
(4)檢查與往來(lái)款余額相關(guān)的資料,核查往來(lái)款形成原因、真實(shí)性及往來(lái)款可回收性,評(píng)價(jià)各類(lèi)組合劃分依據(jù)是否充分,分類(lèi)是否恰當(dāng)。
(5)結(jié)合信用風(fēng)險(xiǎn)特征、賬齡分析以及往來(lái)款款期后回款情況測(cè)試,分析復(fù)核公司預(yù)期信用損失計(jì)提明細(xì)表,評(píng)價(jià)、測(cè)試管理層對(duì)往來(lái)款預(yù)期信用損失(壞賬準(zhǔn)備)計(jì)提的準(zhǔn)確性。
(6)實(shí)施函證程序,核查往來(lái)款的真實(shí)性、余額的準(zhǔn)確性及期后回款情況。
(7)評(píng)估管理層對(duì)預(yù)期信用損失、壞賬準(zhǔn)備的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。
基于已執(zhí)行的審計(jì)工作,我們未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展預(yù)期信用損失的確定存在重大不符事項(xiàng)。
3、綜上,通過(guò)實(shí)施上述核查程序,會(huì)計(jì)師認(rèn)為:
(1)公司2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中,其他應(yīng)收款列報(bào)金額準(zhǔn)確,列報(bào)信息真實(shí)、完整,信用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī),計(jì)提金額準(zhǔn)確無(wú)誤,不存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。
(2)公司2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中,應(yīng)收賬款列報(bào)金額準(zhǔn)確,列報(bào)信息真實(shí)、完整;期末前五名債務(wù)人均為政府相關(guān)部門(mén),信用風(fēng)險(xiǎn)較低,與公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系;報(bào)告期對(duì)應(yīng)收賬款信用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī),計(jì)提金額準(zhǔn)確無(wú)誤;公司不存在對(duì)相關(guān)客戶(hù)重大依賴(lài)的情況。
5.截至2022年末,你公司其他非流動(dòng)資產(chǎn)一一股權(quán)收購(gòu)款期末余額為27.20億元,較期初下降36.68%。請(qǐng)你公司說(shuō)明相關(guān)款項(xiàng)的具體內(nèi)容,涉及的交易事項(xiàng)、交易對(duì)手、標(biāo)的情況、相關(guān)會(huì)計(jì)處理過(guò)程及依據(jù),并說(shuō)明是否存在長(zhǎng)期未收回相關(guān)資產(chǎn)導(dǎo)致長(zhǎng)期掛賬的情形,未在相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)科目核算的原因,是否存在規(guī)避計(jì)提資產(chǎn)減值損失的情形。同時(shí),請(qǐng)說(shuō)明就上述股權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)履行審議程序及信息披露義務(wù)的情況(如適用)。
回復(fù):
截至2022年末,公司其他非流動(dòng)資產(chǎn)余額27.20億元,主要為支付廊坊鋼鐵去產(chǎn)能項(xiàng)目21.56億元所形成,具體情況如下:
為響應(yīng)國(guó)家和河北省政府的去產(chǎn)能政策,配合完成政府鋼鐵去產(chǎn)能任務(wù)并落實(shí)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃,經(jīng)各方協(xié)商一致,2019年1月,公司全資子公司廊坊市榮圖盛展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“榮圖盛展”)與當(dāng)?shù)厝嗣裾?、需要搬遷的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)(以下稱(chēng)“標(biāo)的公司”)等相關(guān)方簽訂了《鋼鐵去產(chǎn)能合作框架協(xié)議》《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議約定,榮圖盛展同意受讓標(biāo)的公司股權(quán),股權(quán)收購(gòu)款用于標(biāo)的公司搬遷等工作。當(dāng)?shù)卣磥?lái)以土地出讓金對(duì)標(biāo)的公司進(jìn)行補(bǔ)償,不遲于2021年3月1日向標(biāo)的公司足額撥付補(bǔ)償款,標(biāo)的公司不遲于2021年3月1日向榮圖盛展償還前期支付的股權(quán)收購(gòu)款。
榮圖盛展已按上述約定于2019年3月支付股權(quán)收購(gòu)款21.56億元,并于同年4月完成標(biāo)的公司的股權(quán)工商變更,榮圖盛展此次收購(gòu)是為了配合政府完成去產(chǎn)能的任務(wù)并落實(shí)自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃,而不是為了控制管理已經(jīng)停產(chǎn)的標(biāo)的公司,故未將標(biāo)的公司納入合并范圍,股權(quán)收購(gòu)款計(jì)入其他非流動(dòng)資產(chǎn)--股權(quán)收購(gòu)款。
當(dāng)?shù)卣虬徇w進(jìn)度嚴(yán)重滯后,無(wú)法按協(xié)議約定時(shí)間完成出讓土地工作,榮圖盛展無(wú)法如期通過(guò)標(biāo)的公司收回股權(quán)收購(gòu)款。目前處于與政府溝通推進(jìn)過(guò)程中,尚未取得明確的處理方案,不存在長(zhǎng)期掛賬、規(guī)避計(jì)提資產(chǎn)減值損失的情形。
上述交易金額21.56億元,占協(xié)議簽署時(shí)公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的7.84%(2017年凈資產(chǎn)為275.1億元),根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》、《公司章程》、《總裁工作細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定,該交易在公司總裁決策權(quán)限范圍內(nèi),無(wú)需提交董事會(huì)及股東大會(huì)審議。具體內(nèi)容詳情見(jiàn)2019年2月1日在《中國(guó)證券報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》、《證券日?qǐng)?bào)》、《上海證券報(bào)》及巨潮資訊網(wǎng)(http://www.cninfo.com.cn)披露的《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于簽訂廊坊市〈安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能合作框架協(xié)議〉的公告》(公告編號(hào):臨 2019-013 號(hào))、《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于簽訂廊坊市安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉的公告》(公告編號(hào):臨2019-014號(hào)),公司嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定履行了審議程序及信息披露義務(wù)。
7.截至2022年末,你公司交易性金融資產(chǎn)期末余額為1.99億元,較期初下降38.89%,主要為權(quán)益工具投資。請(qǐng)你公司說(shuō)明相關(guān)投資的具體情況,包括投資目的、投資時(shí)間及金額、持股比例、對(duì)被投資單位的具體影響等。并結(jié)合被投資標(biāo)的合同現(xiàn)金流量測(cè)試情況、金融資產(chǎn)管理模式等,說(shuō)明你公司將其分類(lèi)為交易性金融資產(chǎn)的原因及合理性,相關(guān)資產(chǎn)公允價(jià)值是否公允合理。
回復(fù):
公司交易性金融資產(chǎn)屬于第一層次,主要是公司為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值,2021年持有的國(guó)內(nèi)某銀行在香港上市股票,投資金額5,000.00萬(wàn)美元,股數(shù)8073萬(wàn)股,持股比例0.45%,公司持有被投資單位股權(quán)比例較低,不具有重大影響,期末該資產(chǎn)公允價(jià)值的確定以證券交易所截至2022年12月31日的收盤(pán)價(jià)為基礎(chǔ),經(jīng)計(jì)算得出期末賬面價(jià)值1.33億元人民幣。其他涉及公允價(jià)值變動(dòng)的金融資產(chǎn)主要為公司購(gòu)買(mǎi)的金融產(chǎn)品,投資金額946.70萬(wàn)美元,根據(jù)金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)的截止到2022年12月31日的金融產(chǎn)品份額凈值作為公允價(jià)值確認(rèn)的基礎(chǔ),2022年賬面價(jià)值為0.66億元人民幣。上述投資涉及金額未達(dá)到公司最近一期歸母凈資產(chǎn)10%,屬于公司總經(jīng)理權(quán)限審批范圍,上述投資行為公司均在總經(jīng)理權(quán)限內(nèi)進(jìn)行了決策,不涉及披露事項(xiàng)。
綜上,公司持有的上述金融資產(chǎn)有公開(kāi)的交易市場(chǎng),變現(xiàn)能力強(qiáng),持有目的是隨時(shí)對(duì)外出售,故將其分類(lèi)為交易性金融資產(chǎn)是合理的,對(duì)其公允價(jià)值的核算過(guò)程及確認(rèn)依據(jù)公允合理,符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
公司聘請(qǐng)的北京澄宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)根據(jù)要求對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了核查,并發(fā)表了意見(jiàn),詳見(jiàn)于同日披露的北京澄宇會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的《關(guān)于深圳證券交易所對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司2022年年報(bào)問(wèn)詢(xún)函的有關(guān)問(wèn)題回復(fù)》。
特此公告。
榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司
董 事 會(huì)
二〇二三年六月六日
未經(jīng)數(shù)字化報(bào)網(wǎng)授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
特別提醒:如內(nèi)容、圖片、視頻出現(xiàn)侵權(quán)問(wèn)題,請(qǐng)發(fā)送郵箱:tousu_ts@sina.com。
風(fēng)險(xiǎn)提示:數(shù)字化報(bào)網(wǎng)呈現(xiàn)的所有信息僅作為學(xué)習(xí)分享,不構(gòu)成投資建議,一切投資操作信息不能作為投資依據(jù)。本網(wǎng)站所報(bào)道的文章資料、圖片、數(shù)據(jù)等信息來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng),僅供參考使用,相關(guān)侵權(quán)責(zé)任由信息來(lái)源第三方承擔(dān)。
數(shù)字化報(bào)(數(shù)字化商業(yè)報(bào)告)是國(guó)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新門(mén)戶(hù)網(wǎng)站,以數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展為中心,融合數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,聚焦制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型,致力為讀者提供最新、最權(quán)威、最全面的科技和數(shù)字領(lǐng)域資訊。數(shù)字化報(bào)并非新聞媒體,不提供新聞信息服務(wù),提供商業(yè)信息服務(wù);
商務(wù)合作:Hezuo@www.pxdjw.cn
稿件投訴:help@www.pxdjw.cn
Copyright ? 2013-2023 數(shù)字化報(bào)(數(shù)字化報(bào)商業(yè)報(bào)告)
數(shù)字化報(bào)并非新聞媒體,不提供新聞信息服務(wù),提供商業(yè)信息服務(wù)
浙ICP備2023000407號(hào)數(shù)字化報(bào)網(wǎng)(杭州)信息科技有限公司 版權(quán)所有浙公網(wǎng)安備 33012702000464號(hào)