證券代碼:002146 證券簡稱:榮盛發(fā)展 公告號:2023-058號
榮盛房地產開發(fā)有限公司對深圳證券交易所2022年年度報告詢價函的回復公告(一)
公司及董事會全體成員保證公告內容的真實性、準確性和完整性,無虛假記錄、誤導性陳述或重大遺漏。
特別提示:
有些問題需要公司董事會和會計師事務所進一步補充和完善,后續(xù)將根據實際進展進行補充和完善。
榮盛房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“公司”) 2023 年 5 月 10 收到深圳證券交易所發(fā)布的《關于榮盛房地產開發(fā)有限公司的》 2022 年報查詢函(公司部年報查詢函)〔2023〕第 111 經核實,公司現就部分問題回復如下:
1.年報顯示,貴公司2022年營業(yè)收入317.93億元,同比下降32.70%。其中,房地產業(yè)務收入288.79億元,毛利率為2.23%,同比下降17.19個百分點。貴公司2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)為-163.11億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤為-159.61億元,扣除非經常性損益,同比下降229.16%、223.42%。請你公司:
(1)結合行業(yè)環(huán)境、主營業(yè)務經營、收入確認、成本結轉、資產減值等,說明貴公司報告期營業(yè)收入大幅下降、業(yè)績大幅虧損、虧損進一步擴大的原因和合理性。
回復:
2022年,中國宏觀經濟增長放緩。受房地產市場需求下降和經營資金緊張的影響,主要房地產企業(yè)面臨銷售規(guī)模大幅下降、購房者觀望嚴重、施工交付進度滯后等困境。據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年,全國商品房銷售面積135837萬平方米,較去年下降24.3%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷售額同比下降28.3%。
雖然行業(yè)優(yōu)惠政策在2022年頻繁出臺,但政策落實和引導市場需要一定的時間。公司房地產項目以住宅為主,覆蓋全國各地。北方大部分房地產項目受項目所在地外部環(huán)境影響,施工進度緩慢,項目交付量大幅下降,直接導致報告期新財務結算大幅下降,收入和成本結轉分別下降32.7%、18.32%。同時,房地產行業(yè)信用違約事件頻發(fā),公司新融資受阻,資本流動性繼續(xù)面臨壓力。為保證現金流的可持續(xù)性,公司采取降價促銷、專項去庫存等措施促進銷售收款。項目毛利大幅下降,報告期大量項目出現減值跡象。計算后,當年新增存貨降價準備83.1億元,導致歸屬于母親的凈利潤和歸屬于母親的非凈利潤同比大幅下降。
根據房地產住宅和商業(yè)發(fā)展的主要業(yè)務,區(qū)域強,總資產規(guī)模超過1000億元,選擇6家可比上市公司2022年數據比較分析,其中5家可比上市公司營業(yè)總收入大幅下降,凈利潤和扣除凈利潤較去年同期大幅下降,情況如下:
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(2)量化分析報告期毛利率大幅下降的原因,說明毛利率水平和變化趨勢是否偏離同行業(yè)可比公司,是否存在進一步下降的風險。
回復:
2022年,公司房地產業(yè)務毛利率為2.23%,較去年同期下降17.19個百分點,主要是由于2021年以來部分項目銷售價格下降,結算項目成本高,資本化利息增加,導致房地產業(yè)務毛利率下降。
(1)2022年,受國家對房地產行業(yè)的持續(xù)監(jiān)管和項目所在地外部環(huán)境的影響,公司整體銷售價格隨行業(yè)趨勢持續(xù)下降。同時,為了解決債務危機,以換取流動性,公司增加了股票庫存的去除,降低了部分股票住房的價格,進一步導致了銷售價格的下降。降價項目交付確認收入后,對毛利率影響較大。
(2)與2021年同期相比,公司單方結算成本上升約38%,主要是2022年結算項目的土地,大部分是2017年至2019年獲得的?,F階段房地產市場處于上行階段,土地競拍激烈,相應的土地購買成本處于較高水平,直接增加了本期結算項目的平均成本。
(3)近年來,隨著整體融資環(huán)境的收緊,由于流動性緊張,公司增加了股票債務的延長,分階段融資成本上升,導致當前利息支出和資本成本增加,導致資本化利息逐年上升。
綜上所述,受銷售價格下降、結算項目成本高、資本成本上升的影響,公司毛利潤大幅下降。根據房地產住宅和商業(yè)開發(fā)、區(qū)域強、總資產規(guī)模超過100億元的原則,選擇2022年6家可比上市公司毛利率進行比較分析。除藍光外,與去年同期相比,情況如下:
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隨著房地產行業(yè)利好的逐步實施,市場購買情緒的修復和“問題2”.(2)“回應緩解資金壓力的解決方案,預計銷售價格將穩(wěn)定復蘇。2023年第一季度報告公司毛利率較去年同期上升7.42%,進一步下降的風險較低。
(3)貴公司2022年前三季度毛利率為9.69%,高于2022年年度7.46個百分點。請結合貴公司第四季度收入確認和成本結轉,說明貴公司2022年第四季度毛利率大幅下降的原因和合理性。
回復:
公司2022年第四季度結算項目多為虧損項目,導致年毛利率較2022年前三季度下降較多,主要項目如下:
2022年第四季度,華北項目A達到結算條件,結轉營業(yè)收入4.9億元,結轉營業(yè)成本6.94億元,結算虧損2.04億元,直接導致毛利減少2.04億元。
2022年第四季度,華南項目B達到結算條件,結轉營業(yè)收入2.33億元,結轉營業(yè)成本4.3億元,結算虧損1.97億元,直接導致毛利減少1.97億元。
2022年第四季度,華北項目C達到結算條件,結轉營業(yè)收入6.15億元,結轉營業(yè)成本7.79億元,結算虧損1.64億元,直接導致毛利減少1.64億元。
2022年第四季度,華北項目D達到結算條件,結轉營業(yè)收入0.69億元,結轉營業(yè)成本2.11億元,結算虧損1.42億元,直接導致毛利減少1.42億元。
華中項目E是一個收購項目,涉及土地評估和增值。公司根據項目去除情況結轉成本時,在原項目毛利微利的基礎上,進一步結轉營業(yè)成本1.89億元,直接導致毛利減少1.89億元。
如“問題1.(2)”回復稱,為了適應市場環(huán)境,解決債務危機,公司加大了庫存去化力度,降價銷售部分庫存住房。2022年第四季度,此類項目大多在本季度結算。價格低、成本高導致結算項目負毛利,導致2022年全年毛利率較前三季度大幅下降。
2.年報顯示,截至2022年底,貴公司貨幣資金期末余額為92.02億元,較期初下降53.29%。期末余額423.04億元(包括短期貸款、應付賬單、一年內到期的非流動負債、長期貸款和應付債券)。有息負債余額遠高于貨幣資金余額,逾期未付賬單金額37.36億元。您公司的速動率和現金利息保障率分別為0.29、0.4,均小于1,資產負債率為89.96%,比年初增加5.47個百分點。報告期內,貴公司經營活動產生的凈現金流量為224、483.65萬元,較去年同期下降86.73%。請你公司:
(1)解釋報告期內經營活動產生的凈現金流量和貨幣資金余額急劇下降的原因,分析解釋貴公司的短期和長期償付能力是否存在流動性風險,結合貴公司期末貨幣資金余額遠低于有息債務余額、高資產負債率、逾期大額賬單等,如有,請?zhí)岢鎏厥怙L險提示。
回復:
經營活動產生的凈現金流量大幅下降,主要是由于公司預售金額大幅下降,銷售商品和提供服務收到的現金下降67.99%。公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)銷售,經營模式以自主開發(fā)經營為主。自2021年初以來,受宏觀經濟環(huán)境、房地產相關金融政策、房地產行業(yè)政策監(jiān)管等因素的影響,2022年房地產市場繼續(xù)面臨下行壓力,市場需求和購買力不足。此外,公司的項目主要集中在二線城市的非核心區(qū)域和三線城市,銷售價格繼續(xù)面臨壓力。為了交換流動性,公司降低了部分股票住房的價格,進一步導致了平均銷售價格的下降。上述多重不利因素使公司2022年年銷售額較2021年下降70%以上,直接導致公司收款規(guī)模低于預期,嚴重影響公司現金回流,導致經營活動產生的凈現金流量大幅下降。
貨幣資本余額的急劇下降主要是由于銷售收入的急劇下降、到期有息負債的大量償還、新融資幾乎停滯等因素。
截至2022年底,公司現金短債比為0.36,貨幣基金對短期有息債務(包括短期貸款和應付票據(包括逾期)、一年內到期的非流動有息負債和其他流動負債中的有息負債覆蓋率較低。同時,受項目預售資金監(jiān)管更加嚴格的影響,可自由使用資金較少,公司短期債務償還壓力較大。
2020年底、2021年底、2022年底,公司資產負債率分別為82.07%、84.49%和89.96%,貨幣資金的大幅減少導致資產負債率處于較高水平,逐年上升。與此同時,在短期內銷售市場低迷時期,公司可以返還可支配的銷售現金非常有限,這再次證實了公司在短期內存在一定的償債壓力。
從長遠來看,2020年底、2021年底、2022年,公司有息負債分別為724億元、555億元和425億元。經過主動和被動的壓縮歸還,目前在行業(yè)絕對規(guī)模上處于相對較低的水平。此外,公司有足夠的價值儲備,結合2022年底“金融十六條”的鼓勵政策它大大緩解了公司的長期償債壓力,也緩解了短期償債壓力。
綜上所述,房地產行業(yè)屬于高負債經營的資本密集型行業(yè),從過去三年的經營數據表現來看,存在一定的流動性壓力。但考慮到行業(yè)政策調整和市場內外部環(huán)境等因素,客觀情況是行業(yè)經營數據不理想。結合公司低利息負債水平和充足的價值儲備,在宏觀經濟穩(wěn)定、房地產市場需求復蘇、房地產企業(yè)融資政策穩(wěn)定支持的基礎上,公司的債務償還將保持在相對穩(wěn)定的整體水平,壓力將逐步緩慢釋放。目前,公司仍以減債為重點,通過有限現金盡快減少債務規(guī)模,合理匹配債務期限結構,維持必要的貨幣資金規(guī)模。如果行業(yè)政策不持續(xù),進一步嚴格控制監(jiān)管資金的使用,將對公司的進一步融資、償債能力和正常生產經營活動產生不利影響,從而增加流動性壓力。在這方面,公司提醒大多數投資者充分了解公司的流動性壓力,及時關注衡量公司流動性的關鍵指標,做出謹慎的決策,注意投資風險。
(2)2023年3月21日,貴公司披露了《關于境外間接全資子公司債務的公告》。由于新融資受阻,資本流動性繼續(xù)面臨壓力,貴公司暫停支付了3.67億美元的到期美元債券本息。請說明上述美元債務違約對貴公司經營狀況、融資等債務的影響,以及貴公司計劃采取的措施。
回復:
現階段,美元債券違約更多地體現在相關媒體報道的負面輿論影響上,這將對公司股票貸款延期降息、新融資審批和項目銷售產生負面影響,進一步對公司的正常運營產生一定的不利影響。
公司正在積極與投資者溝通,爭取以同意征求的方式全額延長兩筆美元債券。目前,主要債券持有人已形成投資者小組(AHG),小組成員占債券總額的30%左右,與公司溝通下一次債券重組。目前,雙方的溝通是誠實和善意的,債權人小組及其顧問與公司和顧問密切溝通,正在對公司的財務和經營狀況進行更深入的盡職調查,然后根據盡職調查結果與公司討論新的還款計劃、信用等問題,以尊重所有利益相關者的權利。各項工作正在積極開展。對于AHG以外的主要投資者,我們也進行了充分的實地考察,真誠地交換意見,尋求支持,總體反饋良好。
結合公司美元債券實際持有人的高度市場化分布和上次利息展期交易的投票,公司計劃迅速獲得投資者團隊的支持,努力實現展期。
雖然在公司的努力下,展期工作取得了一定的進展,但在實施可實施的展期計劃之前,公司和投資者仍有確定增信資產和增信實現方式,建立公司和增信資產現金需要解決流動模型、債務金額溝通等諸多細節(jié),重組工作完成時間存在一定的不確定性。
(3)要求貴公司與年度審計機構結合問題(1)解釋貴公司的可持續(xù)經營能力是否存在重大不確定性。如有,請?zhí)岢鎏厥怙L險提示,年度審計機構應說明相關事項對審計意見的具體影響和依據,相關審計意見是否合適合規(guī)。
回復:
如“問題2.(1)”根據回復,截至2022年底,公司存在經營現金流惡化、資金流動性不足、逾期大額票據、資產負債率高等不利情況。上述情況的存在可能會導致投資者對公司的可持續(xù)經營能力產生一定的懷疑,但結合公司精心編制的2023年度經營計劃,通過計算項目資金、融資還款、財務費用、管理費用、營銷費用、稅收等現金流出,最終評估公司過去兩年的損失是階段性損失,沒有對可持續(xù)經營能力產生重大懷疑,公司能夠在報告期末起12個月甚至更長時間內維持經營,持續(xù)經營能力不存在重大不確定性。
年審會計師回復:
1、如問題(1)回復所述,截至2022年底,公司存在經營現金流惡化、資金流動性不足、逾期大額票據、資產負債率高等不利情況。上述情況的存在可能會導致投資者對公司的可持續(xù)經營能力產生一定的懷疑,但結合公司精心編制的2023年度經營計劃,通過計算項目資金、融資還款、財務費用、管理費用、營銷費用、稅收等現金流出,最終評估公司近兩年的損失為階段性損失。
2、截至2022年12月31日,公司存貨1.682.09億元,投資性房地產18.05億元,固定資產55.13億元,占資產總額的70.33%。
3、2022年3月,國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議。關于房地產企業(yè),指出要及時研究提出有效的風險防范和化解方案,提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。2022年4月,中國人民銀行、國家外匯管理局指出,圍繞“穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期”目標,實施差異化住房信貸政策,合理確定商業(yè)個人住房貸款最低首付比例、最低貸款利率要求,更好地滿足買家合理的住房需求,促進當地房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。2022年11月,央行、中國銀行業(yè)和保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于做好當前財政支持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》(即《財政16條》),發(fā)布16項財政支持房地產相關領域。同時,房地產信貸、股權、債券融資的“三箭”分別釋放。2023年2月23日,榮盛發(fā)展召開第七屆董事會第22次會議,審議通過《公司符合向特定對象發(fā)行a股條件的議案》,擬向特定對象發(fā)行a股,募集資金總額不超過30億元。2023年3月3日,榮盛發(fā)展收到深圳證券交易所發(fā)布的《關于接受榮盛房地產開發(fā)有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的通知》(深圳證券交易所上審〔2023〕215日),深圳證券交易所核對榮盛發(fā)展向特定對象發(fā)行股票的申請文件,認為申請文件齊全,決定受理。2023年4月27日,榮盛發(fā)展完成了第一輪向特定對象發(fā)行a股的詢價回復,并披露了《榮盛房地產發(fā)展有限公司申請向特定對象發(fā)行股票的審核詢價函回復》。目前,榮盛向特定對象發(fā)行a股的融資工作正在有序推進。
綜上所述,會計師對榮盛發(fā)展報告期末起12個月的可持續(xù)經營能力進行了仔細評價,確認公司能夠在報告期末起12個月以上維持經營,可持續(xù)經營能力不存在重大不確定性;根據審計準則的有關規(guī)定,榮盛發(fā)展2022年財務報表出具了標準無保留審計報告,審計依據充分,審計意見類型合適合規(guī)。
3.年報顯示,貴公司2021年和2022年存貨期末余額分別為1.925.56億元、1.682.09億元、36.47億元、83.10億元。報告期內,存貨降價準備金額同比增加127.85%。請公司:
(1)詳細說明報告期存貨價格下跌準備涉及的具體項目,包括但不限于項目所在城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期存貨價格下跌準備金額、存貨價格下跌準備期末余額等。
回復:
報告期內存貨降價準備的具體項目如下:
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(2)結合上述問題(1)詳細說明主要項目存貨期末可變現凈值的確認依據和主要計算過程、重要假設和關鍵參數的選擇標準和依據,請說明主要原因和合理性,并結合實際銷售價格、區(qū)域市場情況、周邊可比商品價格等,說明報告期存貨價格下跌準備的合理合規(guī)性。
回復:
在資產負債表日,公司按照企業(yè)會計準則的要求,按成本和可變現凈值計量庫存,并提取庫存價格下跌準備,庫存成本高于其可變現凈值。
其中,確定庫存可變現凈值的方法如下:
對于產品的開發(fā),估計的銷售費用和相關稅費減去估計的銷售費用;
對于開發(fā)成本,可變現凈值根據開發(fā)項目的估計價格、估計銷售成本和相關稅費后的金額確定:
①根據目標成本和合同規(guī)劃確定的項目總成本,估計將發(fā)生的成本將減去實際投入的成本;
②預期價格(或計算平均價格)根據簽署和未簽署部分確定,根據實際簽署金額確定價格;未簽署部分,參照周邊競爭產品的可比市場價格和公司銷售的產品價格,結合公司對未來市場預期、項目位置、產品形式等因素進行綜合分析;
③估計的銷售費用及相關稅費,參照銷售部分的實際營銷費用比和稅負比,確定銷售部分的銷售費用及相關稅費。
報告期內存貨降價準備的主要項目如下:
項目A:該項目位于廣東省佛山市,包括住宅業(yè)態(tài)。項目分為二期開發(fā)。初期公司對該項目的預期銷售價格較高,因此征地成本較高。但2022年項目周邊競爭產品定價下降,市場持續(xù)低迷。結合周邊競爭產品和2023年1月銷售價格,采取謹慎中觀的預期。價格估計為9694元/平方米。根據實際成本和預期稅費和銷售費用,實際銷售總成本估計為16329元/平方米。計算后計提存貨跌價準備8.09億元。
項目B:該項目位于河北省廊坊市,包括商業(yè)和停車位。開發(fā)項目分為八批。2022年,由于整個房地產市場下滑,為了加快收款,降低價格,結合周邊競爭產品和2023年1月的銷售價格,采取謹慎中觀的預期。價格估計為635元/平方米,停車位39645元/個。根據實際成本和預期稅費和銷售費用,實際銷售總成本估計為6710元/平方米,停車位7222元/個。計算后計提存貨跌價5.21億元。
項目C:該項目位于遼寧省沈陽市,包括住宅、商業(yè)、公寓、地下室和停車位。2022年,由于外部控制和房地產行業(yè)監(jiān)管的影響,銷售緩慢,銷售價格下降,項目周邊道路停車位較多,業(yè)主基本無意購買停車位。結合周邊競爭產品和2023年1月的銷售價格,預計住宅價格為7.723元/平方米,停車位價格為4.2萬元/平方米。根據實際成本和預期稅費和銷售費用,房屋實際銷售總成本預計為8002元/平方米,停車位實際銷售總成本預計為77000元/平方米。計算后,存貨降價準備為3.50億元。
項目D:該項目位于廣東省湛江市,包括商業(yè)和停車位。項目分兩批開發(fā)。2022年,由于整體房地產市場低迷,項目周邊多個房地產項目競爭激烈,市場價格下降。結合周邊競爭產品和2023年1月銷售價格,采取謹慎中觀的預期。綜合體店的價格估計為818元/平方米。根據實際成本和預期稅費和銷售費用,實際銷售總成本估計為10983元/平方米。計算后計提存貨跌價3.28億元。
項目E:該項目位于山東省青島市,包括住宅和停車位。項目分階段開發(fā)。2022年,由于房地產市場下滑,項目周邊多個房地產項目競爭激烈。為了促進收款,降低價格,結合周邊競爭產品和2023年1月的銷售價格,采取了謹慎和中觀的預期。房屋價格估計為9604元/平方米,停車位價格估計為74144元/平方米。根據實際成本和預期稅費和銷售費用,實際銷售總成本估計為10。932元/平方米,停車位105元,016元/個,項目計算后計提存貨降價3.00億元。
本報告期末,公司對項目庫存價格下跌準備計算中使用的重要假設和關鍵參數的選擇保持了與2021年一致的選擇標準,綜合考慮了項目業(yè)態(tài)、位置、項目實現的銷售價格、相關項目所在區(qū)域的房地產市場及周邊可比項目的市場價格、銷量、市場預期變化趨勢等因素。
根據企業(yè)會計準則的要求,結合報告期市場發(fā)展持續(xù)下滑、銷售環(huán)境低迷等實際情況,公司計提了2022年存貨價格下跌的準備工作。公司計提存貨價格下跌的準備工作是根據市場情況進行的,具有合理的合規(guī)性。
(3)結合問題(1)、(2)說明貴公司報告期存貨降價準備大幅增加的原因,報告期存貨降價準備是否有減值跡象,報告期存貨降價準備是否有集中報告期存貨降價準備,前一年存貨降價準備是否充分合理。
回復:
據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年商品房銷售面積135837萬平方米,同比下降24.3%,其中住宅銷售面積同比下降26.8%。商品房銷售額133,308億元,同比下降26.7%,其中住宅銷售額同比下降28.3%。2022年底,商品房待售面積56366萬平方米,同比增長10.5%,其中住宅待售面積同比增長18.4%。受外部市場環(huán)境因素影響,2022年中國房地產行業(yè)處于下行區(qū)間,商品房銷售面積和銷售金額同比顯著下降,待售面積同比顯著增加。整個行業(yè)面臨著巨大的壓力。房地產行業(yè)最重要的經營目標是加強分散化,降低財務風險。
2022年底,公司計提存貨價格下跌的項目主要位于廊坊、佛山、沈陽、石家莊、濟南等二線城市的非核心區(qū)域和三線城市。報告期內,廊坊、沈陽、石家莊等5個主要項目所在城市的平均銷售價格明顯下降,其余2個城市的平均銷售價格也明顯放緩或持平。同時,幾乎所有的銷售面積都大幅下降。在量價齊降的情況下,公司項目所在地區(qū)繼續(xù)承受壓力。
2020-2022年主要項目所在城市房地產市場銷售均價如下:
單位:元/㎡、%
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2020-2022年主要項目所在城市房地產市場銷售面積:
單位:萬㎡、%
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綜上所述,公司2022年存貨降價準備金額較大的項目主要集中在廊坊、石家莊等北京周邊城市,以及華東、華南、西南二線城市的非核心區(qū)域和三線城市。2022年,上述地區(qū)房地產市場整體銷售價格下降或交易規(guī)模下降,公司嚴格按照企業(yè)會計準則,截至2022年12月31日的存貨按成本和可變現凈值計量,存貨成本高于可變現凈值的存貨降價準備合理、充分,2022年不集中大額資產減值。
年度審查機構應重點檢查存貨價格下跌準備的主要計算過程、重要假設和關鍵參數的選擇依據,并就報告期存貨價格下跌準備的合理性和合規(guī)性、前一年存貨價格下跌準備是否充分合理發(fā)表明確意見。
年審會計師回復:
1、截至2022年12月31日,榮盛發(fā)展財務報表列出存貨賬面余額1781.40億元,占資產總額的71.38%。在資產負債表日確定存貨可變現凈值的過程中,公司管理層需要最新估計每個擬開發(fā)產品完成時發(fā)生的施工成本,并估計每個存貨項目的預期未來價格、未來銷售成本和相關銷售稅。由于存貨對榮盛資產發(fā)展的重要性,期末估值涉及重大管理判斷因此,會計將庫存可變現凈值的估計認定為關鍵審計事項。
2、對于存貨可變現凈值的關鍵審計事項,會計應對措施如下:
(1)了解庫存可變現凈值估計相關內部控制設計的合理性,并測試相關內部控制運行的有效性。
(2)與公司管理層討論庫存可變現凈值測試過程中使用的方法、關鍵評估假設、參數選擇、未來收入預測等的合理性。
(3)榮盛開發(fā)各庫存項目已預售并簽訂銷售價格、房地產管理部門備案價格、同一地區(qū)類似房地產銷售價格,管理層預期銷售價格的合理性應根據各庫存項目所在地區(qū)的房地產監(jiān)管政策確定。
(4)在抽樣的基礎上實地觀察庫存項目,詢問這些庫存項目的管理進度和每個項目最新預測所反映的總開發(fā)成本預算。
(5)在抽樣的基礎上,重新計算庫存是否減值。
(6)評估管理層是否適當披露準備計提存貨價格下跌的財務報表。
會計師在實施審計工作的基礎上,未發(fā)現榮盛發(fā)展可變現凈值的確定存在重大不符。
3、會計師獲得了公司2021年庫存價格下跌的工作草案,并對重大價格下跌項目的計算過程、重要假設和關鍵參數進行了分析和審查,未發(fā)現重大異常。
綜上所述,會計師重點核對榮盛發(fā)展2022年底存貨價格下跌準備的主要計算過程、重要假設和關鍵參數的選擇依據,確認榮盛發(fā)展2022年存貨價格下跌準備方法合理合規(guī),金額正確,期初存貨價格下跌準備金額充分合理。
4.年報顯示,貴公司2022年信用減值損失同比大幅增加,2021年、2022年壞賬損失8.1億元、39.52億元。其中應收賬款減值1.29億元,其他應收賬款減值30.46億元,金融資產減值8.42億元。請公司:
(1)請說明其他應收賬款涉及主要欠款人名稱、關聯(lián)關系、交易原因、賬戶年齡、預期收回安排、逾期、信用減值損失、報告期其他應收賬款信用減值損失、減值金額計算過程、依據和合理性,并說明報告期其他應收賬款對應的主要欠款人的信用風險較前一年發(fā)生變化,貴公司前期信用減值損失計提是否充分合規(guī),報告期內是否有信用減值損失集中計提。
回復:
2022年,公司其他應收款減值30.46億元,其中合作伙伴業(yè)務往來款減值26.6億元,占87.32%;與政府有關的資金減值0.02億元,占0.07%;其他款項計提減值3.84億元,占12.62%。
根據會計政策,公司參照歷史信用損失經驗,結合當前情況和對未來經濟狀況的判斷,根據信用風險特征將應收賬款分為若干組合,并在組合的基礎上計算預期信用損失。
確定組合的依據如下:
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2022年,按照一貫性原則,與政府有關的款項和其他款項在當年順延3.86億元;合作伙伴經營往來款經重新評估欠款人信用風險后,計提26.6億元,主要情況如下:
單位:億元
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項目A:2016年和2017年,根據合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務公司支付3.06億元,計入其他應收賬款。由于項目范圍內大部分村街沒有城市規(guī)劃,項目進度緩慢,項目資產未形成,會計處理后續(xù)無變化。截至2022年已超過協(xié)議約定的開發(fā)期限,經公司聯(lián)合伙伴多次與政府溝通,未明確納入城市規(guī)劃的時間。
項目B:2016年,根據合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務人1、債務公司2、債務公司3支付項目B合作定金6.00億元,計入其他應收賬款。由于項目地塊的詳細審批延遲,項目進度緩慢,項目資產未形成,會計處理后續(xù)無變化。截至2022年,修訂規(guī)定的批準尚未獲得,公司于當年11月與合作伙伴簽訂終止合作協(xié)議。2022年,合作伙伴也受到房地產宏觀調控等不利因素的影響,無償還能力。
項目C:2016年,根據合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務公司支付項目C合作定金5.30億元,計入其他應收賬款。付款后,由于相應項目的土地收集、儲存、拍賣、掛牌事項沒有進展,項目資產沒有形成,會計處理后續(xù)工作也沒有變化。2020年,公司向合作伙伴提起訴訟,要求合作伙伴按照協(xié)議返還已支付的本金及相應利息,2021年9月底取得法院二審裁定,判定公司勝訴,法院支持公司要求合作伙伴返還本息。2022年,債務人低價值原材料、股權等資產被查封,但相關資產的實現價值較低,不足以彌補利息和違約金,5.3億元本金可收回的風險較高。
項目D:2017年,根據合作協(xié)議,公司向合作伙伴債務公司支付項目D合作定金3.06億元,計入其他應收賬款。由于項目推廣停滯,2019年根據項目實際情況按會計年齡計提壞賬,下一年按會計年齡計提。截至2022年,會計年齡已達到5年以上,當年壞賬金額為1.53億元。
項目E\F:2021年,根據合作協(xié)議,公司向項目公司債務公司6、債務公司7支付合作項目E\F土地資金和項目資金共計4.54億元,合作股東為廣州某房地產公司,由于項目公司無法達到控制條件,未納入合并范圍,根據協(xié)議,第二期土地資金需于2022年5月20日支付,由于公司現金流緊張,無法投資,觸發(fā)違約條款,合作股東收回項目公司印章許可證,并在工商行政管理局變更了項目公司的股權。項目公司前期支付的土地資金和項目資金仍在其他應收賬款中計算。
據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2022年底,商品房銷售面積135837萬平方米,同比下降24.3%,商品房銷售面積5636萬平方米,同比增長10.5%。2022年,與2021年相比,房地產市場環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
在行業(yè)低迷、庫存增加、購買情緒低迷的市場環(huán)境下,項目現金流難以實現盈虧平衡,甚至持續(xù)投資也存在巨大的損失風險。同時,受資本流動性的影響,公司和合作伙伴對項目的持續(xù)投資存在巨大困難。2022年,在公司“保證交付、信用、品牌”的總體戰(zhàn)略下,加強和降低財務風險已成為最重要的業(yè)務目標。
在上述內外市場環(huán)境下,合作伙伴也面臨著資金短缺、主營業(yè)務低迷等多重壓力,信用風險較前一年明顯增加。公司管理層組織召開專題會議,逐項梳理上述項目涉及的債權,評估繼續(xù)投資的可行性和回報價值。權衡利弊后,最終決定終止上述項目的合作。結合債權的賬齡,出于謹慎考慮,公司對上述房地產項目形成的債權全額計提信用減值損失。2022年內外環(huán)境較2021年發(fā)生較大變化,導致報告期其他應收款信用減值損失計提金額同比大幅增加。前期信用減值損失計提充分合規(guī),報告期內無集中信用減值損失計提。
(2)年報顯示,截至報告期末,貴公司應收賬款期末賬面余額為59.82億元,其中期末余額前五名應收賬款期末余額為31.61億元,占應收賬款期末賬面余額的52.84%。請結合前五名應收賬款的具體情況,包括但不限于交易對手的名稱,是否與貴公司控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、資金內容、賬戶年齡、績效能力和信用風險、報告期應收賬款信用減值損失是否充分、合規(guī),應收賬款集中度高的原因和合理性,是否對相關客戶有重大依賴。
回復:
應收賬款前五名的具體情況如下:
單位:億元
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應收賬款前五名中,有4項為工業(yè)園區(qū)投資結算,工業(yè)園區(qū)業(yè)務主要為市縣一級土地開發(fā)和園區(qū)建設,公司作為乙方,與當地管理委員會簽訂園區(qū)開發(fā)合作協(xié)議,由公司投資開發(fā)建設,當投資成本達到一定節(jié)點時,與甲方進行園區(qū)投資結算,結算方式為公司投資獎金相應比例返還,付款節(jié)奏取決于項目資本存量。近三年來,受市場環(huán)境等因素影響,項目資金存量不足,無法及時撥付結算款項,形成應收賬款余額。
另一種情況是:2015年9月,公司獲得徐州A項目建設用地,該地塊為固定銷售房屋建設用地,根據合同,政府統(tǒng)一回購,項目于2018-2019年竣工交付,由于交易對手未收到所有回購資金,形成應收賬款余額,公司根據會計政策減值1.82億元。
債務人均為政府相關部門,信用風險較低,公司根據會計政策將其納入“組合3其他組合”,嚴格按照會計政策和各賬齡計提減值準備。截至2022年底,壞賬計提總額為4.41億元。
2022年期末上述五項債權的賬面余額為31.61億元。雖然占應收賬款期末賬面余額的52.84%,但公司的主營業(yè)務是房地產銷售,正常情況下不會形成應收賬款。根據2022年年報,工業(yè)園區(qū)業(yè)務收入占公司總收入的0.76%,在公司整體業(yè)務中占比相對較小。2022年應收賬款新增額為8.83億元。占2022年營業(yè)收入的2.78%,公司對相關客戶沒有重大依賴。
請年審機構核實并發(fā)表明確意見。
年審會計師回復:
1、2022年,其他應收款計提減值30.46億元,其中合作伙伴經營往來款計提減值26.6億元,占87.32%;與政府有關的資金減值0.02億元,占0.07%;其他款項減值3.84億元,占12.62%;2022年期末應收賬款前五項賬面余額為31.61億元,債務人均為政府有關部門,信用風險較低,當期末累計壞賬準備4.41億元;其他非流動金融資產主要投資于結構化主體,然后從結構化主體轉移到房地產項目。報告期內,此類金融資產共計信用減值損失8.42億元。
2、2022年,榮盛發(fā)展計提并列信用減值損失39.52億元。由于信用減值損失對榮盛發(fā)展當期損益的重要性,預期信用損失的計提涉及重大管理判斷和估計,會計師將預期信用損失的估計認定為關鍵審計事項,并采取以下措施:
(1)了解與預期信用損失計提相關的內部控制設計的合理性,并測試相關內部控制運行的有效性。
(2)評估管理層當前預期信用損失政策是否與上一階段一致,評估管理層在計算預期信用損失時采用的方法和假設的準確性,并審查其壞賬準備是否充分。
(3)通過調查交易單位背景,了解交易單位的經營狀況,查閱歷史交易和還款程序中獲得的證據,選擇重大或高風險的交易資金,評估管理判斷的合理性。
(4)檢查與往來款余額相關的信息,檢查往來款的原因、真實性和可回收性,評估各種組合的劃分依據是否充分,分類是否合適。
(5)結合信用風險特征、賬戶年齡分析和往來付款期后付款測試,對公司預期信用損失計提表進行分析和審查,評估和測試管理層對往來付款預期信用損失(壞賬準備)計提的準確性。
(6)實施函證程序,核實往來款的真實性、余額的準確性以及期后的收款情況。
(7)評估管理層是否適當披露預期信用損失和壞賬準備的財務報表。
基于實施的審計工作,我們沒有發(fā)現榮盛發(fā)展預期信用損失的確定存在重大不一致。
3、綜上所述,會計師認為,通過實施上述驗證程序:
(1)在公司2022年財務報表附注中,其他應收賬款準確、真實、完整,信用減值損失準確、合規(guī),報告期內無信用減值損失。
(2)在公司2022年財務報表附注中,應收賬款準確、真實、完整,前五名債務人為政府相關部門,信用風險低,與控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事無關;應收賬款信用減值損失充分、合規(guī)、準確;公司對相關客戶無重大依賴。
5.截至2022年底,貴公司其他非營運資產股權收購期末余額為27.20億元,較期初下降36.68%。請說明相關資金的具體內容、交易事項、交易對手、標的、相關會計處理流程和依據,并說明是否存在長期未收回相關資產導致長期掛賬的情況,未在相關應收賬款項目中核實計算原因,是否避免資產減值損失的計提。同時,請說明上述股權收購事項的審查程序和信息披露義務(如適用)。
回復:
截至2022年底,公司其他非營運資產余額為27.20億元,主要形成廊坊鋼鐵去產能項目21.56億元。具體情況如下:
2019年1月,為響應國家和河北省政府的去產能政策,配合完成政府鋼鐵去產能任務,落實公司房地產項目開發(fā)規(guī)劃,經各方協(xié)商一致,廊坊榮圖盛展房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱榮圖盛展)與當地人民政府、需要搬遷的鋼鐵生產企業(yè)(以下簡稱“目標公司”)等相關方簽訂了《鋼鐵產能過剩合作框架協(xié)議》和《股權轉讓協(xié)議》。
根據協(xié)議,榮圖盛展同意轉讓目標公司的股權,股權收購用于目標公司的搬遷。未來,當地政府將用土地出讓金對目標公司進行補償,不遲于2021年3月1日向目標公司全額分配補償,目標公司不遲于2021年3月1日向榮圖盛展償還前期支付的股權收購款。
榮圖盛展于2019年3月支付21.56億元,同年4月完成目標公司股權工商變更,榮圖盛展收購是配合政府完成產能過剩任務,實施房地產項目開發(fā)計劃,而不是控制目標公司的管理,因此目標公司不包括在合并范圍內,股權收購包括在其他非營運資產-股權收購。
由于搬遷進度嚴重滯后,當地政府無法按照協(xié)議約定的時間完成土地轉讓工作,榮圖展覽無法通過目標公司如期收回股權收購款。目前,在與政府溝通和推廣的過程中,沒有明確的處理計劃,也沒有長期的賬戶掛斷,以避免資產減值損失的計提。
根據《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》,上述交易金額為21.56億元,占公司最近一期經審計凈資產的7.84%(2017年凈資產為275.1億元)、公司章程、根據《總裁工作細則》等相關規(guī)定,交易不需要提交董事會和股東大會審議,而是在公司總裁決策權限范圍內。具體內容見2019年2月1日《中國證券報》、《證券時報》、《證券日報》、《上海證券報》和巨潮信息網(http://www.cninfo.com.cn)榮盛房地產開發(fā)有限公司關于簽署廊坊市〈安次區(qū)鋼鐵去產能合作框架協(xié)議〉公告號(公告號:臨時 2019-013 號)、榮盛房地產開發(fā)有限公司簽署廊坊市安次區(qū)鋼鐵去產能〈股權轉讓協(xié)議〉公告號(公告號:臨時2019-014號),公司嚴格按照有關規(guī)定履行審查程序和信息披露義務。
7.截至2022年底,貴公司交易性金融資產期末余額為1.99億元,較期初下降38.89%,主要投資股權工具。請說明相關投資的具體情況,包括投資目的、投資時間和金額、持股比例、對被投資單位的具體影響等。結合被投資目標合同的現金流測試和金融資產管理模式,說明貴公司將其分類為交易性金融資產的原因和合理性,以及相關資產的公允價值是否公允合理。
回復:
公司的交易性金融資產屬于第一級,主要是公司2021年持有的國內銀行在香港上市的股票,投資金額為5000.00萬美元,8073萬股,持股比例為0.45%。公司持有的被投資單位股權比例較低,影響不大。截至2022年12月31日,該資產的公允價值在期末確定。期末賬面價值1.33億元。其他涉及公允價值變化的金融資產主要為公司購買的金融產品,投資946.70萬美元。2022年賬面價值0.66億元,以金融機構確認截至2022年12月31日的金融產品份額凈值為基礎。上述投資金額未達到公司最近一期歸母凈資產的10%,屬于公司總經理權限審批范圍。上述投資行為公司在總經理權限內做出決定,不涉及披露事項。
綜上所述,公司持有的上述金融資產具有較強的公開交易市場和實現能力,其目的是隨時出售。因此,將其分類為交易性金融資產是合理的。其公允價值的會計過程和確認符合企業(yè)會計準則的有關規(guī)定。
公司聘請的北京澄宇會計師事務所(特殊普通合伙)按要求對相關事宜進行了核實,并發(fā)表了意見。詳見《關于深圳證券交易所榮盛房地產開發(fā)有限公司2022年年度報告詢價函的回復》,同日披露的北京澄宇會計師事務所(特殊普通合伙)出具。
特此公告。
榮盛房地產開發(fā)有限公司
董 事 會
二〇二三年六月六日
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