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2023年初,市值超過(guò)千億元的上市房企還有9家,2023年年末,已經(jīng)縮減為7家。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),158家上市房企中僅23家市值增長(zhǎng),2023年近九成房企市值縮水。2024年已至,上市房企的日子,依然難以平穩(wěn)度過(guò)。多位房企大佬依舊為債務(wù)重組勞碌奔波,開(kāi)年萬(wàn)達(dá)就持續(xù)割肉核心城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)......
在行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi),新的趨勢(shì)已經(jīng)形成,“三高”模式早已行不通,沒(méi)有哪家房企再敢冒失激進(jìn)。過(guò)去的2023年,不少千億房企滿(mǎn)是傷痕地?fù)]別曾經(jīng)的戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),年內(nèi)已有12家房企退市。而留下來(lái)的,也多在保交付和保運(yùn)轉(zhuǎn)之中輾轉(zhuǎn)。2024年,依舊是決定他們命運(yùn)的關(guān)鍵之年,能否安穩(wěn)度過(guò)值得關(guān)注。
2023年各大房企無(wú)論是規(guī)模、業(yè)績(jī)還是拿地,甚至是市值,都出現(xiàn)了驚人的變化。一般而言,市值和公司的綜合實(shí)力掛鉤,基本上來(lái)說(shuō),市值高的房企,綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力都一般也會(huì)較高。而投資人又往往看重資本市場(chǎng)的表現(xiàn),房企想要在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)出色,就必須靠自身真正的實(shí)力。
近九成房企市值縮水,千億市值房企縮至7家
12月29日,樂(lè)居財(cái)經(jīng)發(fā)布《2023上市房企市值漲幅排行榜》。該榜單對(duì)158家房地產(chǎn)上市公司年終的市值進(jìn)行了匯總,數(shù)據(jù)顯示,截至2023年最后一個(gè)交易日收盤(pán),158家房地產(chǎn)上市公司市值之和為16958.95億元,均值約107.34億元,同比去年的153億元減少近30%。
據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),2023年158家上市房企中僅23家市值增長(zhǎng),其余135家均出現(xiàn)不同程度的下滑,收跌的企業(yè)占比超過(guò)85%,市值縮水最多的達(dá)93%。2023年市值漲幅最高的企業(yè)是張江高科,年初至今漲幅70.19%;其次是新華聯(lián),漲幅59%;第三位云南城投,漲幅33.68%。大龍地產(chǎn)、首創(chuàng)鉅大、中國(guó)國(guó)貿(mào)全年市值漲幅也在20%以上。市值漲幅較大的房企以國(guó)央企為主,或是年初市值基數(shù)相對(duì)較低,因此漲幅較大。
2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行,房企分化加劇,房企實(shí)力出現(xiàn)了更替。從格隆匯樓市發(fā)布的千億市值房企榜單可以看到,年初的招商蛇口和太古地產(chǎn)已不在列,而7家千億市值房企市值均有不同程度的縮水。無(wú)論年初還是年末,港股的新鴻基地產(chǎn)依舊是“市值一哥”,超過(guò)了李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)。截至年末、華潤(rùn)置地位居第二位、中國(guó)海外發(fā)展超過(guò)年初的萬(wàn)科,位居第三位。
由于資本市場(chǎng)的情緒波動(dòng)以及房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整的深水期,房地產(chǎn)板塊的各個(gè)公司市值出現(xiàn)不同程度縮水。多家民營(yíng)房企市值大幅跳水,就連頭部的房企們總市值也全線縮水。據(jù)格隆匯樓市統(tǒng)計(jì),在A股+港股兩大市場(chǎng)板塊中,共391家上市房企(包含在A、港股重復(fù)上市公司),市值蒸發(fā)最多是萬(wàn)科企業(yè),由于11月萬(wàn)科在資本市場(chǎng)上債券出現(xiàn)較大波動(dòng),引發(fā)股債大幅波動(dòng),不可避免地縮水了983.72億元,成為2023年的縮水之王。保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)總市值均縮水超700億元。龍湖作為優(yōu)秀民企的代表,過(guò)去一直都相對(duì)穩(wěn)健,但2023年依然不可避免地受到行業(yè)和市場(chǎng)的影響,總市值出現(xiàn)腰斬,未能獨(dú)善其身。就連一向被視作資本市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo),李嘉誠(chéng)歸屬的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)也無(wú)法抵擋住周期的潮水,總市值蒸發(fā)了377.35億元。
2023掀起“退市潮“,2024多家房企退市“排隊(duì)中”
在市場(chǎng)下行、資金承壓下,房企退市帷幕瞬間拉開(kāi),一家接著一家揮手告別。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù),2023年A股有46家企業(yè)退市,房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)9家退市,居于首位。2023年4月,停牌18個(gè)月的新力控股集團(tuán)被聯(lián)交所摘牌,成為年內(nèi)首家港股退市房企,登陸港股僅僅3年。2個(gè)月后,A股也迎來(lái)了首家房企退市——藍(lán)光發(fā)展,因股票連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元/股,被踢出了資本市場(chǎng)。退市的閘門(mén)就此被打開(kāi),一發(fā)不可收拾。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2023年年內(nèi)已有12家房企退市。包括ST陽(yáng)光城、ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍(lán)光8家因“連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)均低于1元”的上市房企以及新力控股、南??毓伞⒓文耆A國(guó)際、三盛控股等4家因“主板公司的證券連續(xù)停牌18個(gè)月”退市的港股房企。
10年前,房企借助棚改貨幣化改革吃到了第一口紅利,此后,在城鎮(zhèn)化過(guò)程中又各取所需,掀起了行業(yè)的熱潮。碧桂園的“345”模式(3個(gè)月開(kāi)盤(pán),4個(gè)月資金回正,5個(gè)月資金再利用)也被同行紛紛效仿。在“三高”模式的助推下,陽(yáng)光城、藍(lán)光發(fā)展、新力控股等不少房企迅速崛起。當(dāng)時(shí)作為 “三高”模式的受益者,短短幾年時(shí)間,從百億到跨進(jìn)千億銷(xiāo)售規(guī)模,但昔日盛宴已過(guò),甩賣(mài)資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資,仍未成功化債,終以退市劃上句號(hào)。
如今,“連續(xù)20個(gè)交易日收盤(pán)價(jià)低于1元”的公司*ST泛海將有可能成為2024年第一家“面值退”的上市房企。除此之外,還有多家港股房企正在亮著紅色警報(bào),祥生控股、佳源國(guó)際集團(tuán)、大唐集團(tuán)等不少于9家處于停牌狀態(tài)。它們大多在2023年3-4月間停牌,將在2024年9月屆滿(mǎn)18個(gè)月期限,如果不能完成復(fù)牌指引,最終也只有退市一條路。
整體來(lái)看,地產(chǎn)股全年走 “跌”, 7月房地產(chǎn)政策一系列的優(yōu)化調(diào)整讓地產(chǎn)股出現(xiàn)了短暫的狂歡,當(dāng)月申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%,幾乎把此前幾個(gè)月的跌幅填平。但由于地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未修復(fù),地產(chǎn)股的漲勢(shì)并未延續(xù)。
隨著不少房企的黯然退場(chǎng),行業(yè)出清還在持續(xù)、優(yōu)勝劣汰步伐也在加快。為了提振股價(jià),也有不少在退市邊緣的房企使出了絕招。有的房企通過(guò)增持股份護(hù)盤(pán),將股價(jià)鎖定在紅線內(nèi),例如金科股份和榮盛控股;也有房企通過(guò)回購(gòu)股份,來(lái)刺激股價(jià),例如世茂股份等。但是這只能暫時(shí)避免危機(jī),治標(biāo)不治本。
2024年,房企償債壓力依然嚴(yán)峻。天風(fēng)證劵報(bào)告顯示,2024年房地產(chǎn)信用債正常到期(不含回售到期)規(guī)模2919億元,略高于2023年,如果到回售期的債券全部回售,則有4553億元到期。時(shí)間分布上,考慮到期+回售,總體來(lái)看明年3-4月為房企償債高峰。其中,3月份到期規(guī)模623億元,4月份到期規(guī)模667億元。
雖然今年以來(lái)融資政策不斷寬松,但主要受益者是國(guó)央企以及一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。2023年,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇,國(guó)央企全面霸榜土地市場(chǎng),缺乏現(xiàn)金流的民營(yíng)房企整體淡出。部分研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在持續(xù)的政策支持下,高能級(jí)城市的市場(chǎng)將率先復(fù)蘇,土地儲(chǔ)備質(zhì)量?jī)?yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將受益于樓市熱度的邊際改善。
而對(duì)于大部分民營(yíng)房企,金融機(jī)構(gòu)不愿意成為其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的接盤(pán)俠。所以真到償債的時(shí)候,民營(yíng)房企只能靠自己。公司想要長(zhǎng)期止跌回升,穩(wěn)住行業(yè)地位,最重要的還是要想辦法讓房子賣(mài)出去、增拓新業(yè)務(wù)等解決眼前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
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