證券日報編寫 王家明
新春伊始,舊村改造討論的話題再度受到重視。
上年,國常會表決通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》,規(guī)定充分運用市場在資源配置中的決定性作用,充分發(fā)揮政府部門功效,加強對舊村改造的政策支持。雖然城中村的升級之途并不平坦,但地區(qū)方面,全國各地早就在舊村改造上進行眾多探尋。
升級之途并不平坦
一邊是改造后高樓大廈,一邊是想象中的握手樓“一線天”,舊城區(qū)成為很多大都市的一道風景。以深圳為例子,舊城區(qū)和城市中心區(qū)熱鬧地區(qū)交叉式在一起,讓剛到這個城市的人分不清楚哪是城、哪是村。
一條樂園路,將湖貝舊村和新村分離:一邊是轟隆聲不斷地舊城改造施工工地,另一邊是煙火氣息十足的舊城區(qū)?!罢龑γ骜R路的湖貝舊村和相關規(guī)劃區(qū)的城市更新早已開工,二村這里以前聽到有房地產商入駐,但后續(xù)過程沒有下文?!痹谏钲诟L飬^(qū)的湖貝規(guī)劃區(qū),湖貝二村住戶王先生對編寫說。
依據(jù)公開數(shù)據(jù),湖貝舊村的城市更新計劃起源于1992年。2013年,湖貝城市發(fā)展綜合規(guī)劃區(qū)被列入深圳城市更新單元方案,是深圳只有兩大綜合規(guī)劃區(qū)之一。2019年9月,湖貝綜合規(guī)劃區(qū)城市更新項目(一期)開工建設。接著,項目一期A1土地建設主體確定公示公告,即華潤地產(深圳市)開發(fā)有限公司,項目命名為華潤地產理想城。到2022年,華潤地產理想城首發(fā)住房、公寓等商品推出市場。
“大家在舊村也是有房屋,在當前的條件下,我們肯定更偏重于實力較強的國營企業(yè)開展復建,保存期交房是我們最大的心愿?!蓖跸壬砻鳎耙虼?,針對新村的更新改造,群眾需要注意的也許會多一些。”
實際上,深圳市很多城中村的升級之途并不平坦。在龍崗中心城,一處城中村的城市更新項目因為地產商資產緣故,深陷“停滯不前”,有村民乃至擔憂拿房會變得無望。依據(jù)合一城市更新數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截止到2023年12月31日,深圳市依然存在約136個村改新項目尚未取得規(guī)劃批復。
有參與好幾個城中村改造項目的投入人士告訴編寫,最近一段時間出問題的改造工程,大多數(shù)都是在2020年以前逐漸商談、申請項目立項等相關工作,那時候地產商、群眾乃至金融機構對樓市的預期值都非常高,所以無論是賠償居民的房租和拆遷房標準,或是銀行銀行信貸都是會相對性“比較寬松”,以往“市場主導、房子價格付錢”方式也造成了成本過高、更新改造進展慢、被拆遷人坐地起價等弊端。伴隨著房地產業(yè)這幾年的轉變,一部分城中村的更新項目難題就會非常顯著,乃至出現(xiàn)一些“難題新項目”。
尋找新打法
但是,在戴德梁行華南區(qū)定價及專業(yè)顧問服務中心執(zhí)行董事賴琳玲看起來,qflp工程項目的挑戰(zhàn)與機遇共存,qflp多方在風險和收益中博奕,并且銷售市場多方都是在逐步回歸分析客觀。一家深圳本地房企的投拓部人士告訴編寫,以往靠大幅度提高土地住宅面積來調節(jié)資產的城市更新可能很難走通,未來還會想著如何在更新項目中嵌入產業(yè)鏈。從政策方面來說,將來也將有一系列相對應的配套政策實施,公司會在之中積極主動把握機會。
另一邊,新一輪舊村改造專注于超大型一線城市,包含廣州和深圳等在內的大城市正在嘗試大力實施最新政策給舊城區(qū)舊城改造探尋“新打法”。
前不久,由深圳市規(guī)劃和自然資源局會與深圳住房和建設局起草的《關于積極穩(wěn)步推進城中村改造實現(xiàn)高質量發(fā)展的實施意見》(征求意見)公布。在業(yè)內人士看來,征求意見代表著待現(xiàn)行政策正式公布以后,將于2024年至2028年對深圳城中村總量行業(yè)更新改造造成極為重要的指導意義。
據(jù)了解,征求意見確立深圳城中村更新改造分成拆卸新創(chuàng)建、整治提升、拆整融合三類。在意向征選上,拆卸新創(chuàng)建類城中村改造項目須經(jīng)物業(yè)權利人2/3左右允許,并且經(jīng)過原集體經(jīng)濟組織繼受企業(yè)同意后方可執(zhí)行。值得一提的是,四類舊城區(qū)商業(yè)用地可以優(yōu)先列入拆卸新創(chuàng)建范疇,包含關鍵作用規(guī)劃區(qū)、重要基礎設施建設范疇、重大產業(yè)項目范疇、存有安全隱患治理困難的規(guī)劃區(qū)等。
廣東城規(guī)院住宅研究所首席研究員李宇嘉表明,深圳城中村更新改造最新政策加強了政府部門綜合和指導的功效。最新政策的實行都將減少改造成本,本次確定了“成本費用+小規(guī)?!钡膫}儲賠償金付款標準,逐步推進更新改造一定要做到依規(guī)征繳、操縱成本費用。
但在廣州市,一線城市的第一張“房票”正式落地?!澳憧梢岳斫鉃橐粡垺y行匯票’,憑著房票能夠買新的商住樓?!痹眠^房票的王女士告知編寫。在業(yè)內人士看來,房票安裝帶來的最大轉變取決于,被拆遷人可以選擇用房票清算購買新的商住樓,并非等候漫長改造設計再遷到舊址,以此來實現(xiàn)“老房換新房子”,從而帶動一批商品房去化。與此同時,政府部門方可以節(jié)省基本建設安置房的步驟,緩解資金壓力。
那樣,房票能否成為一種適宜的安裝方式?李宇嘉覺得還面臨很多可變性,包含舊城改造拆遷談判進展、被拆除房屋價格和市場產品房價差別、可選擇樓盤是不是充足等都將成為限制因素。李宇嘉預估,房票安裝僅僅是一種方式,將來房票安裝會營銷推廣,但經(jīng)營規(guī)模不適合虛高。
產生新機遇
“一般的城市更新項目周期時間都是在5年到8年,甚至更長的時間。城市發(fā)展實際是一二級聯(lián)動,它不同于二級開發(fā),因此更應該很有耐心,必須有長期資金,必須有固定的預估和穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。”前海自貿區(qū)潤禾投資管理有限公司CEO路強表明,舊村改造一方面是修補剛需和市場潛力的必然趨勢,另一方面也是正確引導和釋放剛需的必然趨勢?!蛾P于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》等相關文件還強調了資本流動的多樣化,給投資者參加城市發(fā)展、參加舊村改造提供了一個對話框,同時也為現(xiàn)階段深陷艱難的城中村改造項目引入一針強心劑,相當于給房地產業(yè)帶來了全新的機械能。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2021年全國各地411座城市共執(zhí)行2.3萬只城市更新項目,總投資達5.3萬億。2022年全國共執(zhí)行6.5萬只城市更新項目,總投資達5.8萬億。截止到2023年11月底,全國共執(zhí)行各種城市更新項目約6.6萬只。
未來展望2024年,中指研究院預估,將來城市更新的現(xiàn)行政策發(fā)展趨勢將凸顯出很明顯的三條主線。第一,全國各地將適時頒布融入新時期的舊村改造現(xiàn)行政策,舊村改造和保障性住房、保租房子融合將是未來超大型一線城市房地產業(yè)創(chuàng)新模式下關鍵發(fā)展的趨勢。第二,不斷加強市場主體主動性依舊是保證城市發(fā)展可持續(xù)的關鍵所在,全國各地將進一步聯(lián)系實際,依照城市發(fā)展的總體要求與目標,因時制宜優(yōu)化規(guī)定,進行城市更新的整體規(guī)劃、土地資源、資金扶持現(xiàn)行政策探索實踐。第三,緊緊圍繞城市發(fā)展再次完善相關層面的政策支持管理體系,包含復制推廣先進經(jīng)驗明細、試點區(qū)經(jīng)驗交流、金融衍生工具創(chuàng)新等。
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