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經(jīng)歷長(zhǎng)期的深度調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出弱周期。
1月17日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋新開(kāi)工面積、商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售額等重要指標(biāo)均未回正。
2023年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總規(guī)模為11.09萬(wàn)億元,同比下降9.6%,創(chuàng)2017年以來(lái)新低;房屋新開(kāi)工面積為9.5億平方米,同比下降20.4%,創(chuàng)2007年以來(lái)新低;商品房銷(xiāo)售面積為11.2億平方米,同比下降8.5%,創(chuàng)2012年以來(lái)新低;商品房銷(xiāo)售金額為11.7萬(wàn)億元,同比下降6.5%,創(chuàng)2016年以來(lái)新低。
“2023年,行業(yè)全鏈條收縮,規(guī)模創(chuàng)下近10年或十幾年新低,依舊是大幅度向下調(diào)整的一年?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,2023年下半年以來(lái),盡管政策積極紓困,干預(yù)政策基本退出,但釋放購(gòu)房資格、鼓勵(lì)加杠桿、刺激購(gòu)房者入市的政策紓困邏輯,與當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌預(yù)期濃重不一致,這是市場(chǎng)繼續(xù)下行的主因。
展望2024年,多家機(jī)構(gòu)及業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為,商品房銷(xiāo)售規(guī)模有望穩(wěn)定在11億平方米的支撐位水平,結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然存在。
“一些較大的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已經(jīng)壓制住了,或者說(shuō)較好地防范化解了,包括企業(yè)、居民家庭層面。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整,預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖向好趨勢(shì)不變,市場(chǎng)信心也總體上朝著恢復(fù)的狀態(tài)進(jìn)行。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“雙11”時(shí)代
多地樓市未企穩(wěn)回升,房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資、施工面積和新開(kāi)工面積等多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)呈下降趨勢(shì)。
2023年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110913億元,同比下降9.6%,其中住宅投資83820億元,同比下降9.3%;房屋施工面積838364萬(wàn)平方米,同比下降7.2%,其中住宅施工面積589884萬(wàn)平方米,同比下降7.7%;房屋新開(kāi)工面積95376萬(wàn)平方米,同比下降20.4%,其中住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米,同比下降20.9%。
“雖然2023年政策仍維持寬松,且熱點(diǎn)城市重磅政策落地,但市場(chǎng)預(yù)期降低,房企投資相對(duì)謹(jǐn)慎,新開(kāi)工仍維持較大降幅,拿地規(guī)模降低,帶動(dòng)投資增速持續(xù)走弱。后續(xù)房地產(chǎn)投資信心的回升依賴于市場(chǎng)端的改善?!敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年以來(lái),部分銀行發(fā)布了2024年重點(diǎn)支持的房企名單,此類房企在2024年拉動(dòng)投資方面應(yīng)該會(huì)發(fā)揮積極作用?!案鞯匾浞掷斫夥科箝_(kāi)發(fā)投資面臨的難處,同時(shí)主動(dòng)提供資金支持,做好融資和營(yíng)銷(xiāo)工作,積極穩(wěn)投資,真正促進(jìn)部分優(yōu)秀房企投資工作率先發(fā)力?!?/p>
市場(chǎng)頗為關(guān)注的商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額亦處于下降區(qū)間。
2023年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積111735萬(wàn)平方米,同比下降8.5%,其中住宅銷(xiāo)售面積下降8.2%;商品房銷(xiāo)售額116622億元,下降6.5%,其中住宅銷(xiāo)售額下降6.0%。
圖源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
“樓市進(jìn)入‘雙11時(shí)代’——11億平方米+11萬(wàn)億銷(xiāo)售額?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,2012年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11.13億平方米,2023年的商品房銷(xiāo)售面積是連續(xù)11年來(lái)的最低值;銷(xiāo)售額11.66萬(wàn)億元,是2016年來(lái)的最低值?!靶袠I(yè)正處于轉(zhuǎn)型期調(diào)整中,市場(chǎng)底部還未出現(xiàn)?!?/p>
王小嬙認(rèn)為,2023年商品房銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新低,原因指向新房市場(chǎng)面臨房企信用風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)買(mǎi)期房較為謹(jǐn)慎,將目光轉(zhuǎn)向二手房,新房的預(yù)售制度及預(yù)售監(jiān)管制度亟需改革。
銷(xiāo)售低迷,房企投資信心緩慢修復(fù)。2023年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金127459億元,同比下降13.6%,跌幅較2022年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。
“今年年初,兩部門(mén)聯(lián)合發(fā)文建立合理融資機(jī)制,對(duì)出險(xiǎn)房企給予展期、新增貸款、調(diào)整還款安排等金融支持,2024年資金面有改善空間。但由于銷(xiāo)售端的上升動(dòng)力仍較弱,房企投資信心難以大幅度恢復(fù)?!蓖跣员硎?。
千億房企只剩16家
2023年,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出弱周期,預(yù)期支撐不足,百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步收縮。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額54049.5億元,同比下降16.5%,降幅較2022年有所收窄,但尚未實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。累計(jì)業(yè)績(jī)同比下降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量占比近七成,有31家同比降幅超過(guò)30%,民營(yíng)房企占27家。
央國(guó)企展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和修復(fù)能力。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等銷(xiāo)售規(guī)模均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國(guó)企的增幅超過(guò)20%。
銷(xiāo)售規(guī)??s量,亦導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)門(mén)檻繼續(xù)下移??硕鸱Q,各梯隊(duì)門(mén)檻均降到近年最低值。具體來(lái)看,TOP 10房企保持韌性,銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為1613.7億元,同比下降3.5%;TOP 20、TOP 30門(mén)檻變動(dòng)劇烈,分別下降25.4%、25.2%至599億元、379.4億元;TOP 50門(mén)檻下降20.9%至234.8億元;TOP 100門(mén)檻堪堪過(guò)百億,下降至110.4億元,可供對(duì)比的是,2021年百?gòu)?qiáng)門(mén)檻為200.3億元。
千億房企數(shù)量再減。2023年僅16家規(guī)模房企全口徑銷(xiāo)售金額超過(guò)千億,2022年有20家,2021年、2020年均有43家。
圖源:克而瑞
對(duì)于2024年的市場(chǎng)走勢(shì),多家機(jī)構(gòu)均持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。
中指研究院認(rèn)為,長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)十萬(wàn)億規(guī)模仍在,不同城市、不同需求仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)?!胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者預(yù)期能否修復(fù)。樂(lè)觀情形下,2024年,宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù),居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn),疊加城中村改造如期推進(jìn),全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng);中性情形下,2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.9%,規(guī)模在11億平方米左右;悲觀情形下,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降約8.6%,規(guī)模低于11億平方米?!?/p>
中銀證券表示,2024年需求端政策仍將維持寬松態(tài)勢(shì),近期一線城市的購(gòu)房政策大力度放松,將對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和預(yù)期回升具有積極作用,“我們預(yù)計(jì)2024年銷(xiāo)售降幅較2023年有所收窄,全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降6%,銷(xiāo)售金額同比下降8%,未來(lái)將逐步回歸真實(shí)住房需求的水平?!?/p>
克而瑞認(rèn)為,當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險(xiǎn)出清期,雖然近期政策面不斷優(yōu)化、釋放利好,監(jiān)管層支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、提振市場(chǎng)信心,但購(gòu)買(mǎi)者信心和行業(yè)預(yù)期的修復(fù)尚需時(shí)日,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售低迷態(tài)勢(shì)短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn),企業(yè)銷(xiāo)售去化及回款還將持續(xù)承壓。
“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模每年仍將保持在10億平方米左右,發(fā)展仍有支撐,但需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化。”克而瑞建議,房企需要盡快適應(yīng)市場(chǎng)新變化,推進(jìn)供給側(cè)改革,挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),同時(shí)做好營(yíng)銷(xiāo)推廣,提升貨值變現(xiàn)能力。
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