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樓市進(jìn)入深度調(diào)整周期,購(gòu)房者觀望情緒濃厚,“等等黨”與日劇增??捶看螖?shù)多、決策周期長(zhǎng)和考慮要素多等,均是“等等黨”的鮮明特征。
樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲分享了一個(gè)交易案例——“我們一位客戶何先生,2021年開(kāi)始看房,2023年年中買(mǎi)房。經(jīng)紀(jì)人給何先生做了置業(yè)指南、營(yíng)銷(xiāo)推廣書(shū)、房源分析表、投入回報(bào)收益表,三個(gè)版本的房?jī)r(jià)漲跌預(yù)測(cè)表,分別是三年期、五年期和八年期,還提供了很多服務(wù)。有一次他已經(jīng)付了2萬(wàn)元定金,還是沒(méi)買(mǎi)。最后經(jīng)紀(jì)人提了一個(gè)指標(biāo)‘抗跌性’,終于打動(dòng)何先生。房子如果不抗跌,客戶是不敢做決定的。”
“何先生三年一共看了70套房,服務(wù)他的經(jīng)紀(jì)人都換了好幾批。”賀玲說(shuō)。
房地產(chǎn)中介行業(yè)的內(nèi)卷程度,從細(xì)化到極致的服務(wù)顆粒度可見(jiàn)一斑。交易難度增大、成交周期拉長(zhǎng),是房地產(chǎn)中介不得不“卷”的原因。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2023年深圳二手房成交周期平均為178天,是近5年的最高點(diǎn)。“2021年客戶平均看8.9套房就會(huì)成交,2022年是11.3套,2023年是13.2套,呈現(xiàn)出逐步遞增的趨勢(shì)??蛻艨捶恳吹嚼?,全市各個(gè)區(qū)域都要對(duì)比一遍,才放心去做決定?!辟R玲表示。
受市場(chǎng)觀望情緒影響,深圳二手房成交量處于歷史低位。2023年,深圳累計(jì)成交二手房32768套,是20年來(lái)的第二低點(diǎn)。值得注意的是,來(lái)自深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,2023年深圳簽署委賣(mài)協(xié)議的在售二手房,從1月底的3.47萬(wàn)套,增長(zhǎng)至12月底的5.86萬(wàn)套,增加了2.41萬(wàn)套。
從交易結(jié)果看,“等等黨”何先生沒(méi)有收獲預(yù)期的勝利。即便是經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選的“抗跌房”,同樣難逃降價(jià)。賀玲透露,“何先生的小區(qū),又有房子以低于他的價(jià)格成交了?!?/p>
參考價(jià)成了價(jià)格錨點(diǎn)
價(jià)格博弈,在2023年的深圳二手房市場(chǎng)越發(fā)激烈。
“同一個(gè)小區(qū),如果這一套房子的成交價(jià)格比上一套高,這是買(mǎi)家不能接受的,不管這一套的裝修、樓層、朝向是不是比上一套好?!辟R玲說(shuō)。
買(mǎi)家的價(jià)格錨點(diǎn),除了最新成交價(jià),還有已執(zhí)行3年的參考價(jià)。2021年2月8日發(fā)布的二手房參考價(jià)已經(jīng)是影響市場(chǎng)交易的重要指標(biāo),報(bào)價(jià)不低于參考價(jià)的房子甚至沒(méi)有被帶看的機(jī)會(huì)。
根據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì),2023年深圳低于參考價(jià)成交的二手房占比激增至50.3%,在參考價(jià)發(fā)布首年僅有5%的二手房成交價(jià)低于參考價(jià)?!?023年初,低于參考價(jià)成交的二手房占比3成左右,7月開(kāi)始大幅度提升,一躍超過(guò)6成,四季度起超過(guò)7成,直至12月底低于參考價(jià)成交的二手房占比達(dá)到80%?!?/p>
降價(jià)賣(mài)房,成了眾多賣(mài)家的選擇。
去年成交最活躍的30個(gè)熱點(diǎn)片區(qū),房?jī)r(jià)同比全跌。剛需片區(qū)因?yàn)榉績(jī)r(jià)一向平穩(wěn),下探空間較小,如龍崗中心城房?jī)r(jià)同比下跌6.8%。部分豪宅片區(qū)出現(xiàn)雙位數(shù)的降幅,前海、蛇口、香蜜湖、后海二手房?jī)r(jià)同比分別下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。
整體來(lái)看,2023年深圳二手房成交均價(jià)約為6.5萬(wàn)元/平方米,同比下跌12%,較2021年一季度的歷史最高點(diǎn)8.3萬(wàn)元/平方米下跌22%,部分片區(qū)及樓盤(pán)的成交價(jià)回到2018年,與最高點(diǎn)相比跌幅在30%-40%之間。
市場(chǎng)困于弱周期,業(yè)主認(rèn)清形勢(shì),持續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)。樂(lè)有家掛牌房源數(shù)據(jù)顯示,2023年業(yè)主報(bào)價(jià)基本每個(gè)月都在下滑,年末與年初相比下跌6%,“預(yù)計(jì)2024年掛牌價(jià)仍將維持下跌態(tài)勢(shì),掛牌價(jià)跌破‘7字頭’只是時(shí)間問(wèn)題。”
掛牌價(jià)下調(diào)的同時(shí),實(shí)際交易仍存議價(jià)空間。2023年,深圳二手房平均議價(jià)率為10.7%(議價(jià)率=(最后一次掛牌價(jià)-成交價(jià))/最后一次掛牌價(jià))。也就是說(shuō),一套報(bào)價(jià)500萬(wàn)元的房子,最終成交價(jià)約為450萬(wàn)元。
平均成交周期178天
賣(mài)家向現(xiàn)實(shí)低頭,買(mǎi)家依然難以做出買(mǎi)單的決定,二手房的成交周期還在拉長(zhǎng)。
實(shí)際上,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,2023年房地產(chǎn)政策寬松,對(duì)于買(mǎi)家而言是較好的入市時(shí)機(jī),但實(shí)際的市場(chǎng)反饋未及預(yù)期。
去年全年,深圳陸續(xù)發(fā)布多條利好政策,包括4月二手房參考價(jià)與房貸額度脫鉤、8月跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、9月調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限、11月調(diào)整二套住房首付比例和普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
“房地產(chǎn)利好政策的效應(yīng)消減了?!辟R玲說(shuō),過(guò)去利好政策對(duì)市場(chǎng)的提振常常持續(xù)數(shù)月,政策出臺(tái)后購(gòu)房者跑步入場(chǎng)甚至出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)潮,但現(xiàn)在政策效應(yīng)持續(xù)兩周左右便淡去,市場(chǎng)回歸平靜?!氨热?月20日參考價(jià)與房貸脫鉤后,當(dāng)周成交量上漲20%,隨后跌回政策前,五一假期也未達(dá)到4月初水平?!?/p>
因此,業(yè)主賣(mài)房需要更多耐心。
2023年,深圳二手房成交周期平均為178天,比2022年增加近1個(gè)月。近5年里,成交周期最短是2021年的108天。受改善型買(mǎi)家積極入市影響,90-144平方米的二手房成交周期最短,為166天;低于60平方米的剛需戶型,成交周期為172天;144平方米以上戶型,因?yàn)榭們r(jià)高、客群少,成交周期最長(zhǎng),為211天。
成交量方面,去年深圳一共賣(mài)了32768套二手房,走出2022年“歷史最低點(diǎn)”的陰霾。但放進(jìn)更長(zhǎng)的時(shí)間軸里,這一成交量仍難言理想,比2008年少1萬(wàn)套,僅優(yōu)于2022年的2.2萬(wàn)套,是近20年的第二低點(diǎn)。
對(duì)于2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng),業(yè)內(nèi)主要持樂(lè)觀態(tài)度。經(jīng)歷兩年的風(fēng)險(xiǎn)釋放,市場(chǎng)再次大幅下行的可能性比較小。賀玲認(rèn)為,市場(chǎng)的調(diào)整分化是必然趨勢(shì),保障房市場(chǎng)承接首置需求,商品房市場(chǎng)承接改善需求,市場(chǎng)輪動(dòng)打通,通過(guò)時(shí)間來(lái)?yè)Q空間進(jìn)入“市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展、樓盤(pán)高品質(zhì)交付、行業(yè)低負(fù)債運(yùn)行”的新周期。
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