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公募reits(公募REITs（實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）)

公募REITs是什么意思

reits是什么？

公募REITs怎么買

公募REITs如何購買

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出的意義是什么

什么是REITs?

如何認(rèn)購公募REITs

公募reits是什么意思

公募REITs正式入場：誰能率先享用這場超萬億盛宴？

公募reits(公募REITs（實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）)

公募REITs（實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）

隨著投資者對(duì)于多元化投資的需求不斷增加，公募REITs（實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具）逐漸成為了投資市場的熱門選擇。公募REITs是指通過公開募集資金，投資于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的一種投資工具。本文將介紹公募REITs的定義、操作步驟以及其優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)。

一、公募REITs的定義

公募REITs全稱為公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種通過公開募集資金，投資于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資工具。公募REITs的投資范圍廣泛，可以包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。投資者可以通過購買公募REITs的份額，間接參與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資。

二、公募REITs的操作步驟

1.選擇合適的公募REITs產(chǎn)品：投資者首先需要選擇一只合適的公募REITs產(chǎn)品。在選擇時(shí)，可以考慮產(chǎn)品的投資策略、風(fēng)險(xiǎn)收益特征以及管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力等因素。

2.開立證券賬戶：投資者需要在證券公司開立一個(gè)證券賬戶，以便進(jìn)行公募REITs的交易。在開立賬戶時(shí)，需要提供相關(guān)的身份證明文件和銀行卡信息。

3.購買公募REITs份額：在開立證券賬戶后，投資者可以通過證券公司的交易平臺(tái)購買公募REITs的份額。購買時(shí)，需要輸入產(chǎn)品代碼和購買金額，并確認(rèn)交易。

4.持有和贖回份額：投資者持有公募REITs的份額后，可以選擇長期持有或者在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行贖回。贖回時(shí)，投資者需要通過證券公司的交易平臺(tái)提交贖回申請(qǐng)，并按照規(guī)定的流程進(jìn)行贖回。

三、公募REITs的優(yōu)勢(shì)

1.資產(chǎn)多元化：公募REITs投資于多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的多元化，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.流動(dòng)性較高：相比于直接投資不動(dòng)產(chǎn)，公募REITs具有較高的流動(dòng)性。投資者可以隨時(shí)通過證券市場買賣公募REITs的份額。

3.專業(yè)管理：公募REITs由專業(yè)的基金管理公司進(jìn)行管理，投資者無需關(guān)注具體的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，減少了投資的操作和管理成本。

四、公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)

1.市場風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs的價(jià)格會(huì)受到市場供求關(guān)系的影響，存在價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.不動(dòng)產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs的投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，其價(jià)值會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)市場的影響。如果不動(dòng)產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或者下跌，公募REITs的價(jià)值也會(huì)受到影響。

3.政策風(fēng)險(xiǎn)：不動(dòng)產(chǎn)投資受到政策的影響較大，相關(guān)政策的變化可能會(huì)對(duì)公募REITs的投資價(jià)值產(chǎn)生影響。

結(jié)尾

公募REITs作為一種實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化的投資工具，為投資者提供了參與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。投資者可以通過選擇合適的公募REITs產(chǎn)品，開立證券賬戶，購買和持有份額來參與公募REITs的投資。公募REITs具有資產(chǎn)多元化、流動(dòng)性較高和專業(yè)管理等優(yōu)勢(shì)，但也存在市場風(fēng)險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行公募REITs投資時(shí)，需要充分了解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行投資決策。

公募REITs是什么意思

去年，首批公募REITs上市以來，引發(fā)了眾多投資者的關(guān)注和追捧，但對(duì)于許多人而言，公募REITs是一個(gè)陌生詞匯。

公募REITs是什么意思?

一、公募REITs的概念

公募REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，基金公司通過籌集投資人資金，投資于高速公路、房產(chǎn)、物業(yè)、港口倉儲(chǔ)等領(lǐng)域。

打個(gè)比方，如果投資了高速公路類型的REITs，那么你的收益來源是過路費(fèi);如果是產(chǎn)業(yè)園、港口倉儲(chǔ)類型的，那么你的收益來源是租金、物業(yè)費(fèi)等。但其實(shí)公募REITs的收益來源不僅僅在于上述的分紅，還包括漲跌。對(duì)比起一般的基金，REITs基金的收益漲跌更類同于股票，得到收益的基本原則就是低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出。

二、公募REITs值得投資嗎?

1、從收益層面看

公募REITs至少有90%強(qiáng)制分紅的規(guī)定，雖然這個(gè)分紅率并不等于實(shí)際的收益率，但這是投資者實(shí)實(shí)在在拿到手里的錢，是一種長期穩(wěn)定的分紅回報(bào)。另外，公募REITs的收益比債券型基金高，但與傳統(tǒng)的股票型、混合型以及指數(shù)型基金相比，公募REITs的收益相對(duì)較少且回報(bào)周期較長，如果想獲得比較好的收益，長期持有會(huì)比較穩(wěn)定。

2、從風(fēng)險(xiǎn)層面看

公募REITs投資的是基礎(chǔ)項(xiàng)目領(lǐng)域，一般與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性較低，因此也可以有效的實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合分散化管理。但同樣應(yīng)該明晰的是，并不是所有的項(xiàng)目都會(huì)賺錢。

總的來說，公募REITs投向明確、強(qiáng)制分紅等特點(diǎn)能夠使得投資者獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益，具備較好的投資價(jià)值。但值得注意的是，對(duì)于普通的個(gè)人投資者而言，公募REITS作為一類新的基金品種，比較復(fù)雜，在進(jìn)行投資前需對(duì)其基本知識(shí)進(jìn)行全面了解，不能跟隨市場大流盲目投資。

reits是什么？

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專門的基金托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代初，由美國國會(huì)創(chuàng)立，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。

擴(kuò)展資料
一、REITs主要有以下特點(diǎn)：
1、基金投資的項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)
并且規(guī)定了該不動(dòng)產(chǎn)一定是已完工在盈利的不動(dòng)產(chǎn)，不可以是還在建設(shè)中的項(xiàng)目。不動(dòng)產(chǎn)包括但不限于：寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)、倉儲(chǔ)地產(chǎn)、公路、鐵路、變電站等等。
需要注意的是，我們國家公募REITs秉承中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的概念，是明確排除了住宅還有商業(yè)地產(chǎn)。我們國家的公募REITs是主要投向一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目。

2、投資者擁有的是實(shí)物資產(chǎn)的所有權(quán)
由于基金投資的項(xiàng)目是實(shí)物資產(chǎn)，所以投資者所擁有的就是實(shí)物資產(chǎn)的所有權(quán)。

3、流動(dòng)性較高
REITs基金會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營維護(hù)，每年絕大部分收益分配給投資者，現(xiàn)金流透明穩(wěn)定，分紅是可以預(yù)期的，投資者如果想要用錢，可以隨時(shí)在二級(jí)市場賣掉變現(xiàn)。

4、安全性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)可控
REITs基金的收益基本是不動(dòng)產(chǎn)收租、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營利潤以及不動(dòng)產(chǎn)本身抵押貸款后放貸出去產(chǎn)生的利息，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，比股票波動(dòng)要小。隨著物價(jià)上漲，房租也會(huì)上漲，地產(chǎn)本身也會(huì)增值；隨著社會(huì)發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金還會(huì)享受到國家發(fā)展改革所帶來的經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展紅利，所以REITs基金還可以抵抗通貨膨脹。

5、收益相對(duì)穩(wěn)定
REITs基金的運(yùn)作方式是大部分收益都要給投資者進(jìn)行分紅，收益是可以預(yù)期的。但因?yàn)閲?yán)格限制基金投向非收租物業(yè)，不允許投入新項(xiàng)目開發(fā)，所以除非地產(chǎn)本身的估值暴漲，不然不要對(duì)收益有太高的預(yù)期。

6、投資門檻低
由于REITs基金將資產(chǎn)以大拆小，使得普通人也可以輕松實(shí)現(xiàn)包租婆包租公的夢(mèng)想。

公募REITs怎么買

REITs是投資房地產(chǎn)的基金，相對(duì)投資股票的基金來說，安全性更高，而且在我國基金市場上屬于新鮮的產(chǎn)物，很受投資者的喜愛，大部分人想要投資REITs，但是不知道怎么買，下面來看看公募REITs的購買渠道。

公募REITs怎么買?

1、公募REITs分為網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)售，網(wǎng)下投資者要求是專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者，其實(shí)就類似于網(wǎng)下打新，這部分都是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。

2、通過場外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購，也可通過券商走場內(nèi)認(rèn)購的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認(rèn)購的，應(yīng)持有場內(nèi)證券賬戶;投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認(rèn)購的，應(yīng)持有場外基金賬戶。

3、通過交易股票的證券賬戶進(jìn)行購買，要先到券商進(jìn)行開戶，由于公募REITs分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個(gè)交易所的賬戶，一般來說，在券商開戶時(shí)都會(huì)同時(shí)開通。

簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。REITs的收益主要來源于底層資產(chǎn)貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流，同時(shí)也分享底層資產(chǎn)的增值收益，其兼有股性和債性的特征。長期來看，REITs產(chǎn)品可作為投資組合中重要的資產(chǎn)配置之一。

公募REITs如何購買

我國大陸首批REITs主要為公募基礎(chǔ)設(shè)施基金，和房地產(chǎn)的關(guān)系不大。主要收益模式有高速公路收費(fèi)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營、倉儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等。近期，公募REITs的表現(xiàn)是非常亮眼的，這讓不少投資者對(duì)它表示了不小的興趣。那么公募REITs如何購買？讓我們趕緊來了解下吧。

公募REITs如何購買？

想要購買公募REITs，我們需要開通證券賬戶，并需要開通基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限，簽署公募基礎(chǔ)設(shè)施基金風(fēng)險(xiǎn)揭示書。

基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限怎么開通？

【1】開戶：想要購買公募REITs，首先我們需要有股票賬戶，我們攜帶好個(gè)人身份證、銀行卡以及可以正在使用的手機(jī)前往證券公司營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理，或是通過券商官網(wǎng)、官方APP，按照提示進(jìn)行驗(yàn)證申請(qǐng)。

【2】開通權(quán)限：開通股票賬戶后，進(jìn)入APP【我的】界面，找到【業(yè)務(wù)辦理】，因?yàn)椴煌痰腁PP的界面都不太一樣，所以具體操作方法會(huì)有一點(diǎn)差別，但是總體流程是一樣的。我們只要在業(yè)務(wù)辦理頁面，找到并點(diǎn)擊【基礎(chǔ)設(shè)施基金權(quán)限開通】就可以按照操作步驟申請(qǐng)開通了。

(來源：漲樂財(cái)富通)

在平安證券中，這個(gè)申請(qǐng)通道是在【股票協(xié)議簽署】等欄目下，例如需要點(diǎn)擊在業(yè)務(wù)辦理界面下的【公募基礎(chǔ)設(shè)施基金風(fēng)險(xiǎn)揭示書】。

(來源：平安證券)

開通公募REITs賬戶之后，會(huì)有短信通知我們申請(qǐng)成功。然后我們?cè)诮灰醉撁孑斎胂胍徺I的公募基礎(chǔ)設(shè)施基金的代碼或是名稱就可以進(jìn)行買賣了。

但是需要注意的是，公募REITs也是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，在暴漲期過后，應(yīng)該會(huì)有一段回調(diào)的時(shí)期，所以說，大家在購買時(shí)，需要保持謹(jǐn)慎。

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基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出的意義是什么

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出的意義是什么?

【1】拓寬社會(huì)資本投資渠道，提升直接融資比重。

傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)以信貸、債券融資為主，在較高的負(fù)債成本之下，不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)通常采取高周轉(zhuǎn)率的“開發(fā)-銷售”模式，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率來維持利潤率。

REITs出現(xiàn)后，企業(yè)融資由債務(wù)融資轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益融資，可以減少企業(yè)債務(wù)融資所帶來的財(cái)務(wù)成本。不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)向“持有-運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型，將提升不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營水平，提升企業(yè)的整體競爭力。

【2】有助于盤活海量存量資產(chǎn)，為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供退出渠道。

中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資長期依賴債務(wù)融資，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿行為加劇了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的聚集，并可能將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至銀行體系進(jìn)而影響金融市場的穩(wěn)定。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場。通過市場化的方式為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，提升存量資產(chǎn)的流動(dòng)性，盤活存量資產(chǎn)，為地方政府和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營商提供退出渠道，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的分散。

【3】REITs將作為大類資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理市場提供新的供給。

伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產(chǎn)管理市場規(guī)模也隨之持續(xù)擴(kuò)容，在2008-2017年的10年間增長近19倍。但是不動(dòng)產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，中國普通投資者卻無法通過資產(chǎn)管理市場對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行直接投資。

REITs的推出將降低不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動(dòng)產(chǎn)投資中來，讓每一個(gè)普通投資者都能充分分享國家經(jīng)濟(jì)和不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關(guān)性，也使投資者分散風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置成為可能。

什么是REITs?

REITs是指房地產(chǎn)信托投資基金。

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

REITs的特點(diǎn)在于:

1、收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值;

2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅;

3、REITs長期回報(bào)率較高,但能否通過其分散投資風(fēng)險(xiǎn)仍存在爭議，有人認(rèn)為可以，有人認(rèn)為不行。

REITs(RealEstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

近二十年來,北美地區(qū)的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機(jī)的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區(qū)的REITs則取得了12.0%的平均收益?？梢?在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi),不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。

如何認(rèn)購公募REITs

作為一款創(chuàng)新型投資產(chǎn)品，首批發(fā)行的9只公募REITs在發(fā)行當(dāng)天就瞬間“引爆”市場。近期，第二批公募REITs也即將開啟發(fā)售，那么個(gè)人投資者要如何認(rèn)購公募REITs?

如何認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs?

公募REITs首次發(fā)售將通過向戰(zhàn)略投資者定向配售、向網(wǎng)下投資者詢價(jià)發(fā)售及向公眾投資者定價(jià)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。

其中：戰(zhàn)略投資者需根據(jù)事先簽訂的配售協(xié)議進(jìn)行認(rèn)購。對(duì)網(wǎng)下投資者進(jìn)行詢價(jià)發(fā)售，對(duì)于公眾投資者，待網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)束后，基金份額通過各銷售機(jī)構(gòu)以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格公開發(fā)售，包括場內(nèi)和場外兩種認(rèn)購方式。

場內(nèi)發(fā)售是指本基金募集期結(jié)束前獲得基金銷售業(yè)務(wù)資格并經(jīng)上海證券交易所和中國證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司認(rèn)可的上海證券交易所會(huì)員單位發(fā)售基金份額的行為。通過場內(nèi)認(rèn)購的基金份額登記在證券登記系統(tǒng)投資人的場內(nèi)證券賬戶下。

場外將通過基金管理人的直銷網(wǎng)點(diǎn)及基金場外銷售機(jī)構(gòu)的銷售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)售或按基金管理人、場外銷售機(jī)構(gòu)提供的其他方式辦理公開發(fā)售。通過場外認(rèn)購的基金份額登記在登記結(jié)算系統(tǒng)投資人的場外基金賬戶下。

認(rèn)購公募reits有哪些門檻?

除去戰(zhàn)略投資者及網(wǎng)下投資者之外，公眾投資者為符合法律法規(guī)規(guī)定的可投資于證券投資基金的個(gè)人投資者、機(jī)構(gòu)投資者、合格境外機(jī)構(gòu)投資者和人民幣合格境外機(jī)構(gòu)投資者以及法律法規(guī)或中國證監(jiān)會(huì)允許購買證券投資基金的其他投資人。

而公眾投資者通過場內(nèi)及場外認(rèn)購公募REITs，也有不同的最低門檻要求，最低門檻大致在100元-1000元之間。也有部分公募REITs產(chǎn)品目前尚未披露最低認(rèn)購門檻，需待基金公司之后對(duì)外發(fā)布基金份額發(fā)售公告或其他相關(guān)公告再明確。

公募reits是什么意思

您好，讓我來為大家具體介紹公募REITs。

公募REITs采用了“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，投資者通過購買公募基金投向資產(chǎn)支持證券，間接持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并獲得投資收益。

一、什么是REITs呢？

REITs就是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。

根據(jù)基金募集方式的不同，REITs分為公募REITs和私募REITs。我國的公募REITs，是指依法向社會(huì)投資者公開募集資金形成的基金財(cái)產(chǎn)。通過基礎(chǔ)設(shè)施、資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體，持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

按照規(guī)定，我國公募為此在證券交易所上市交易。

二、公募REITs投向的不動(dòng)產(chǎn)范圍

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金顧名思義，像寫字樓、購物中心、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等，都屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。我國目前公募REITs試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、機(jī)場、港口等交通設(shè)施，還有像水電氣熱等的市政設(shè)施、污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等其他基礎(chǔ)設(shè)施。須注意的是，暫未將住宅和商業(yè)地產(chǎn)納入試點(diǎn)項(xiàng)目。

三、公募REITs有哪些功能和特點(diǎn)呢？

REITs的推出，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，可以幫助企業(yè)快速的回籠資金，盤活存量資產(chǎn)，給市場注入新的動(dòng)能。此外，也降低了投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)整體門檻，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。

四、公募REITs產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

1、80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

2、基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體，取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)力。

3、基金管理人主動(dòng)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定性收益為主要目的。

4、采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

五、公募REITs與普通公募基金又有什么樣的區(qū)別呢？

用一句話來總結(jié)，就是公募REITs也是公募基金的一種，只不過，在投資標(biāo)的、發(fā)行定價(jià)以及市場波動(dòng)等方面，與其他的公募基金產(chǎn)品有一些不一樣。

具體來講，

1、投資標(biāo)的不一樣，公募REITs是限定主要投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金。上文也說到了，本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施，主要包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路和機(jī)場、港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，還有污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不包括的是住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

簡單而言，公墓REITs可以讓投資者們用較少的資金來參與到大型的基礎(chǔ)項(xiàng)目當(dāng)中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。而其他公募基金的投資范圍，主要是股票和債券、衍生品等等，主要投資于二級(jí)市場。

2、管理人職責(zé)不一樣。公募REITs要求管理人參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營管理，管理人員代替投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)監(jiān)督和管理，從而讓項(xiàng)目較好的運(yùn)營起來，以保障收益得到一個(gè)整體的實(shí)現(xiàn)。而普通的公募基金則更著重于二級(jí)市場的一個(gè)整體交易，獲取交易收益。

3、發(fā)行定價(jià)不一樣。公募REITs像股票一樣，通過網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定認(rèn)購價(jià)格，絕大部分普通的公募基金的認(rèn)購價(jià)等于面值一元。

公募REITs正式入場：誰能率先享用這場超萬億盛宴？

公募REITs正式擺到桌面上，意味著時(shí)代做出了切割——地產(chǎn)增量時(shí)代大勢(shì)已去，存量時(shí)代正式到來，并正走向高點(diǎn)。
40號(hào)文和35號(hào)文政策加碼，意味著超萬億的存量“資產(chǎn)IPO盛宴”將起，一場關(guān)于運(yùn)營人的狂歡蓄勢(shì)待發(fā)。
01

超萬億，存量資產(chǎn)的IPO盛宴
早在去年4月，證監(jiān)會(huì)40號(hào)文推出，中國證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。至此，我國公募REITs長跑探索13年，在2020這個(gè)“元年”正式拉開序幕。
1月15日，國家發(fā)改委投資司的35號(hào)文，又給這場公募REITs盛宴打了一針強(qiáng)心劑。
當(dāng)天，《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》正式發(fā)布，新規(guī)強(qiáng)調(diào)：向國家發(fā)改委推薦基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)從儲(chǔ)備庫中統(tǒng)一選取，未入庫項(xiàng)目不得推薦。
在35號(hào)文之前，各地公募REITs正按照“地方發(fā)改委-國家發(fā)改委-證監(jiān)會(huì)-上交所、深交所”這一申報(bào)流程有序進(jìn)行。35號(hào)文推出后，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這意味著公募REITs從試點(diǎn)工作走向了常態(tài)化。
公募REITs一經(jīng)開閘，各類參與方爭相搶跑，有基金連夜組團(tuán)隊(duì)搶份額。
截至去年10月底，上交所試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目庫和儲(chǔ)備項(xiàng)目庫已經(jīng)有50多單，深交所試點(diǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目已經(jīng)超過了20個(gè)。
到了2020年年底，首批不超過30個(gè)公募REITs項(xiàng)目已完成了答辯。業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，按照目前的進(jìn)度，首批公募REITs項(xiàng)目有望于今年春節(jié)后推出。
公募REITs到底是一場多大的盛宴，誰能參與，跟哪些人有關(guān)呢？
首先，這是一場堪比A股體量的超萬億級(jí)市場。
目前中國已經(jīng)形成了巨大的存量市場。截至2020年7月底，中國鐵路營業(yè)里程達(dá)到14萬公里，位居世界第二；高鐵3.6萬公里，位居世界第一；全國公路里程突破500萬公里，位居世界第一；城軌運(yùn)營里程超6700公里。
據(jù)北大光華管理學(xué)院《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。
博時(shí)基金認(rèn)為，近萬億元的REITs市場規(guī)模只是保守估算，若積極估算，市場規(guī)模大約6萬億元。
如果拿公募REITs跟A股市場來對(duì)比，截至2020年末，滬深股市總市值已達(dá)79.72萬億元。按上市日計(jì)算，全年共有396只新股相繼登陸滬深市場，首發(fā)募集資金總額接近4700億元。
截至2019 年末，全球已有42個(gè)國家和地區(qū)立法推出REITs，合計(jì)發(fā)行公募REITs數(shù)量為881支，全球REITs市值達(dá)到2萬億美元，其中美國市場REITs市值占全球總市值的六成以上。
假如在未來某一階段中國市場的REITs市值能跟美國旗鼓相當(dāng)，那么至少也是一個(gè)9萬億的盤子，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)比國內(nèi)目前50家上市房企近3萬億的總值要高。
國金證券根據(jù) EPRA披露的數(shù)據(jù)認(rèn)為，2019 年末全球79 個(gè)國家/地區(qū)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的總市值超 31.1 萬億美元，其中公開上市證券部分市值約為 3.8 萬億美元，其中REITs 市值約為 2 萬億美元。
戴德梁行報(bào)告則顯示，截至2019年底，亞洲市場上活躍的REITs共計(jì)178支，總市值達(dá)2924億美元，其中日本的REITs市值占比超過一半，日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)93%。
其次，這將是一場資產(chǎn)運(yùn)營商的IPO盛宴。
此前，業(yè)內(nèi)在探討地產(chǎn)下半場可能時(shí)，曾大膽預(yù)測(cè)過：地產(chǎn)存量時(shí)代4大萬億級(jí)風(fēng)口里，將出現(xiàn)200家上市公司。
在目前的融資環(huán)境中，A股不太歡迎傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，港股也只給物業(yè)股高估值。公募REITs本質(zhì)上是對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營商而非開發(fā)商的一種“偏愛”。
對(duì)于存量資產(chǎn)運(yùn)營商來說，公募REITs幫助這些公司手中的存量資產(chǎn)擰開了“現(xiàn)金水龍頭”。
如果對(duì)標(biāo)美國、新加坡的經(jīng)驗(yàn)來看，REITs增長后勁也十足。
其中，騰飛房地產(chǎn)投資信托是新加坡第一只房地產(chǎn)信托基金，也是目前最大的商業(yè)空間和工業(yè)地產(chǎn)投資信托。截至2019年底，騰飛持有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量達(dá)200 個(gè)，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá) 138.6 億新元。2002年，騰飛房產(chǎn)投資信托IPO的每股單價(jià)為0.88新元，至今已漲至3.04新元。
香港REITs“一哥”領(lǐng)展房產(chǎn)基金(0823.HK)目前的市值近1500億港元。2005年，領(lǐng)展上市時(shí)每基金單位的定價(jià)是10.3港元，目前已漲至69.2港元，足足翻了近7倍。
第三，這還將是一場運(yùn)營人的狂歡。
40號(hào)文發(fā)布會(huì)，上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力曾在一場會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，REITs實(shí)際上是資產(chǎn)和企業(yè)運(yùn)營管理能力的上市。因此，從資產(chǎn)背后，REITs更看重的是管理人對(duì)資產(chǎn)的定價(jià)、管理能力和持續(xù)的資產(chǎn)注入。
而從監(jiān)管對(duì)于公募REITs底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)來看，處處都在強(qiáng)調(diào)運(yùn)營的持續(xù)和穩(wěn)定性。
比如，符合要求的項(xiàng)目運(yùn)營期不能低于3年；未來三年公募REITs凈現(xiàn)金流分派率不低于4%；收入要分散化，能夠主要通過市場化的運(yùn)營產(chǎn)生收入和現(xiàn)金流，且不依賴第三方的補(bǔ)貼。
上一個(gè)時(shí)代，高周轉(zhuǎn)為王，吃的是土地和政策紅利，運(yùn)營這樣的慢錢，不管是傳統(tǒng)開發(fā)商還是二級(jí)資本市場都看不上。而早年投入運(yùn)營的人，干的往往也都是苦活累活，市場無標(biāo)準(zhǔn)，人才青黃不接。
公募REITs來了之后，運(yùn)營人開始唱主角，價(jià)值被認(rèn)可的時(shí)代也就來了。池塘變成了海，自然能容納更多的探險(xiǎn)家。
另外，這還將是一場地產(chǎn)基金參與的退出盛宴。
除了公募REITs申請(qǐng)人，在《通知》出臺(tái)后8個(gè)多月的時(shí)間里，同樣躁動(dòng)的還有券商、基金公司、會(huì)所、律所等中介機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)、銀行理財(cái)子公司、信托等公募REITs投資人。
這個(gè)市場到底有多熱？
“都在搶，反正優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一旦獲批，前期大家肯定都在搶，這是毋庸置疑的。”
這樣一場超萬億的盛宴，不僅讓存量運(yùn)營公司興奮不已，也引發(fā)地產(chǎn)基金連夜組隊(duì)搶份額。
一家國資背景的地產(chǎn)基金透露，早在去年11月，他們就聞風(fēng)開始連夜組建團(tuán)隊(duì)，撒出人馬奔赴全國各地跟正在申報(bào)公募REITs的項(xiàng)目方爭取基石投資者份額。
但有些好項(xiàng)目非常難搶，就像泡泡瑪特IPO前的那次份額之戰(zhàn)一樣，能不能敲開項(xiàng)目方的門，非?？简?yàn)投資團(tuán)隊(duì)的本事，當(dāng)然更考驗(yàn)機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力。
“現(xiàn)在不好參與進(jìn)去，反正需要很多溝通，光給錢不行，一方面你也不知道哪家能獲批，另一方面人家為啥要你的錢?！?br />目前公募REITs已經(jīng)上升到這家地產(chǎn)基金公司戰(zhàn)略層面，公司甚至把公募REITs視為未來10年最大機(jī)會(huì)。
不過，這場萬億盛宴，眼下跟大多數(shù)存量資產(chǎn)運(yùn)營玩家們沒多大關(guān)系，40號(hào)文早早將商辦、住宅類資產(chǎn)排除了出去，最早能吃到政策紅利的還是資產(chǎn)運(yùn)營狀況更加成熟穩(wěn)定的新基建等資產(chǎn)類別。
02
公募REITs“三道關(guān)”：誰的萬億盛宴？
這塊誘人的萬億蛋糕，哪些項(xiàng)目有資格申報(bào)？哪些公司有望成為“第一個(gè)吃螃蟹的人”？
40號(hào)文規(guī)定，試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)主要有三個(gè)維度，第一個(gè)是區(qū)域，第二個(gè)是行業(yè)，第三個(gè)是項(xiàng)目。
從區(qū)域的維度來看，重點(diǎn)支持的區(qū)域包括京津冀和雄安新區(qū)，長江三角洲和長江經(jīng)濟(jì)帶，粵港澳大灣區(qū)以及海南。目前來看，首批申報(bào)的項(xiàng)目主要就位于上述這幾大重點(diǎn)區(qū)域。
從行業(yè)的維度來看，國家優(yōu)先支持倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、水電氣熱、城鎮(zhèn)污水垃圾處理等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；另一方面，鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
值得關(guān)注的是，園區(qū)申報(bào)公募REITs，對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的類型有一定的限制，基礎(chǔ)資產(chǎn)的用地性質(zhì)明確不能有任何商業(yè)和住宅用地，僅限工業(yè)、科研用地。
從項(xiàng)目的維度來看，有兩個(gè)大的維度，第一個(gè)是嚴(yán)格合規(guī)，比如項(xiàng)目權(quán)屬清晰，已按規(guī)定履行項(xiàng)目投資管理，以及規(guī)劃、環(huán)評(píng)和用地等相關(guān)手續(xù)，已通過竣工驗(yàn)收。
第二個(gè)是必須是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力。
比如，項(xiàng)目運(yùn)營期不低于3年；未來三年公募REITs凈現(xiàn)金流分派率不低于4%；收入要分散化，能夠主要通過市場化的運(yùn)營產(chǎn)生收入和現(xiàn)金流，不依賴第三方的補(bǔ)貼。
試點(diǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，用一句話概括就是：聚焦重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
從目前首批項(xiàng)目的申報(bào)情況來看，“重點(diǎn)區(qū)域”、“重點(diǎn)行業(yè)”兩個(gè)條件基本滿足，至于是否是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，目前的披露信息較少。
截至目前，協(xié)鑫能科、光環(huán)新網(wǎng)、首創(chuàng)股份、渤海股份、東湖高新等上市公司公告了開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。
部分已申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目
從項(xiàng)目類型來看，目前已公開的5個(gè)項(xiàng)目中，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、水電氣熱等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目居多，但也不乏數(shù)據(jù)中心、園區(qū)等國家鼓勵(lì)類項(xiàng)目。
從擬募集規(guī)模來看，光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目擬募集金額最高，達(dá)到57億元，首創(chuàng)股份以18.35億元的擬募資額位列第二，其余項(xiàng)目擬募集金額均在10億元以下。
從募集資金用途來看，主要有兩個(gè)用途：一個(gè)是用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資，另外一個(gè)就是償還存量債務(wù)。
光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目不僅募集金額拔得頭籌，也是目前為數(shù)不多以數(shù)據(jù)中心作為底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目。
公告顯示，光環(huán)新網(wǎng)申報(bào)發(fā)行公募REITs的底層資產(chǎn)為：公司全資二級(jí)子公司中金云網(wǎng)持有并運(yùn)營的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。
中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心創(chuàng)立于2005年5月，位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃建設(shè)面積約 10.5 萬平，設(shè)計(jì)機(jī)柜數(shù)合計(jì)約 1.2萬個(gè)。
光環(huán)新網(wǎng)擬REITs化資產(chǎn)——中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心資質(zhì)優(yōu)異，是國內(nèi)金融領(lǐng)域規(guī)模最大的數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)基地。
財(cái)報(bào)顯示，中金云網(wǎng)2017-2019 年?duì)I業(yè)收入分別為6.34億元、7.7億元和8.33 億元，凈利潤分別為2.19億元、2.8億元和3.29 億元。截至2019年底，中金云網(wǎng)資產(chǎn)負(fù)債率為43.41%。
目前，中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目主要收入來源為數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)費(fèi)收入，主要客戶包括國有及股份制大中型銀行、地方商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金資管公司等。
而園區(qū)REITs申報(bào)方東湖高新，擬選取標(biāo)的資產(chǎn)為武漢軟件新城1.1期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，擬募集規(guī)模8.5億元。
東湖高新系“武漢·中國光谷”的開發(fā)業(yè)主，而武漢軟件新城發(fā)展有限公司于2012年5月成立，武漢軟件新城一期于2013年竣工。
公開資料顯示，1.1期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，為東湖高新集團(tuán)聚焦于軟件和信息服務(wù)行業(yè)所打造的全產(chǎn)業(yè)鏈主題園區(qū)。
截至目前，軟件新城1.1期國際研發(fā)區(qū)17萬平米全面投入使用，現(xiàn)已入駐世界500強(qiáng)企業(yè)IBM、法國陽獅、飛利浦、洛克希德、佰仟金融等三十多家國內(nèi)外知名企業(yè)。
財(cái)報(bào)并沒有單獨(dú)披露武漢軟件新城 1.1 期產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況。
然而，有媒體報(bào)道，項(xiàng)目能否產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是發(fā)改委關(guān)注的重點(diǎn)之一。
相較中金云網(wǎng)，武漢軟件新城的盈利能力堪憂。財(cái)報(bào)顯示，武漢軟件新城2019 年?duì)I業(yè)收入達(dá)2.76億元，凈利潤達(dá)2.71億元，其中，處置長期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益貢獻(xiàn)了高達(dá)3.54億元的利潤。2020年1-7月，武漢軟件新城的營收達(dá)2632萬元，凈虧損約3268萬元。
不過，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的申請(qǐng)還是非常火爆的。北上深各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體都在積極申報(bào)，像招商蛇口、上海臨港、上海張江，以及武漢、北京等地的多個(gè)園區(qū)都已經(jīng)申請(qǐng)首批試點(diǎn)，但競爭也是非常激烈。
然而，也有園區(qū)運(yùn)營商認(rèn)為第一批機(jī)會(huì)跟他們關(guān)系不大，更多是盤活國企的存量資產(chǎn)。
一家市場化園區(qū)運(yùn)營方負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)階段來看，真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不會(huì)發(fā)REITs，因?yàn)樯婕暗狡飘a(chǎn)隔離，業(yè)主方不會(huì)舍得賣，而且國企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)完全可以通過城投公司融資，融資利率遠(yuǎn)低于REITs途徑。
不過，如果一些不是市場上最優(yōu)質(zhì)的，但有盤活空間的資產(chǎn)，如果能通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)登陸公募REITs平臺(tái)，那才是真正的價(jià)值體現(xiàn)。
03
4%，公募REITs的“分紅”挑戰(zhàn)
雖說公募REITs是眾望所盼，但第一批試點(diǎn)產(chǎn)品，無論是收益率還是市場流動(dòng)性均存在很多不確定性。
國內(nèi)的公募REITs，有四類投資人可以參與：原始投資人、戰(zhàn)略投資者，機(jī)構(gòu)投資人以及散戶投資人。其中，30%的份額留給了散戶投資者。
至于前面三類投資者，40號(hào)文規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人參與配售，自持的比例不能低于20%，扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%。
網(wǎng)下投資者包括：證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外投資者、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。
此外，40號(hào)文還有一條強(qiáng)制規(guī)定，這是參與者的一大硬性門檻：未來三年公募REITs凈現(xiàn)金流的分派率原則上不能低于4%。
對(duì)于國內(nèi)市場來說，4%的分派率并不是一件容易的事情，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有處于北上廣深核心地段，而且租金回報(bào)率比較高的物業(yè)才能達(dá)到4%的分派率。
銀華基金董事總經(jīng)理劉小平指出，根據(jù)整理的近十年國內(nèi)A股整個(gè)現(xiàn)金分派比率的情況，對(duì)于排名靠前的行業(yè)現(xiàn)金分派比率的中位數(shù)也在4%左右。
“跟目前已經(jīng)參與過答辯的20家相關(guān)的公募REITs交流情況看，基本上現(xiàn)金分派比率的范圍滿足要求。所以和國內(nèi)A股的市場環(huán)境相比公募REITs的股息率是有一定的性價(jià)比。”
泰康資產(chǎn)董事總經(jīng)理朱培軍則認(rèn)為，按照目前政策要求，公募REITs分紅率不低于4%，但這樣的收益率未必能夠滿足保險(xiǎn)資金負(fù)債方的成本。
“保險(xiǎn)資金希望能夠?qū)ふ业交A(chǔ)資產(chǎn)更為優(yōu)良，運(yùn)營企業(yè)的能力更為突出的，能夠給保險(xiǎn)資金提供更高的分紅的REITs產(chǎn)品?！?br />反觀全球公募REITs市場，40號(hào)文所規(guī)定的4%現(xiàn)金分派只能說居市場中間水平。
公開資料顯示，美國、日本、新加坡市場的REITs分紅基本保持在3.5%-4.5%的水平。中國香港市場受到整體流動(dòng)性偏弱的影響，一般折價(jià)發(fā)行，整體收益率大概可以達(dá)到5%-8%。
綜合收益層面來看，2010-2019年，美國REITs指數(shù)累計(jì)上漲了155%，對(duì)應(yīng)年化收益率7.7%，基本和標(biāo)普500指數(shù)持平，顯著高于十年期國債的收益率水平。
而根據(jù)美國國家房地產(chǎn)信托投資基金協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國權(quán)益性REITs近20年的年均回報(bào)率達(dá)到13%，比同期的納斯達(dá)克指數(shù)收益率高4%，比羅素2000指數(shù)高3%。
眼下，國內(nèi)公募REITs這艘大船已經(jīng)啟程，4%現(xiàn)金分派只是這個(gè)資金蓄水池的第一道擋板，全行業(yè)等待13年的這一場全新資產(chǎn)市場試驗(yàn)，能否開個(gè)好頭，期待春節(jié)后揭曉答案。