證券日報(bào)編寫 王家明
“現(xiàn)在房子越建越大，也變得越來越很雞肋?！苯冢帉懺诒本┖脦讉€區(qū)走訪時(shí)，很多買房者發(fā)出這樣的感嘆。
先前，房屋公攤面積、高層得房率等主題曾經(jīng)被強(qiáng)烈反響。最近一段時(shí)間，很多城市上線的房產(chǎn)新政策發(fā)生“新風(fēng)向”，對于居住用地的基底面積和公攤提新規(guī)。
提升高層得房率
近日，同為粵港澳大灣區(qū)幾個地方紛紛推出房產(chǎn)新政策。在其中，佛山市市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提及鼓勵支持公司開發(fā)設(shè)計(jì)多元化、高品質(zhì)住宅商品，包括新出讓的居住用地，住房套內(nèi)陽臺的“折半”基底面積限制由套內(nèi)使用面積的18%提高到20%；撤銷對單個陽臺凈寬和總面積限制等。
惠州市市自然資源局下發(fā)《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》，內(nèi)容涉及提升輔助用房、生活陽臺、臥室飄窗等容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)具體內(nèi)容。對比佛山市，惠州市新政策幅度更高。惠州市還鼓勵基本建設(shè)高品質(zhì)住宅，運(yùn)用挑高、躍層的大陽臺打造出戶屬空中別墅。戶屬空中別墅當(dāng)中低于2個當(dāng)然層高的一部分不納入建筑容積率總建筑面積且不納入產(chǎn)權(quán)面積。
值得一提的是，公布消息顯示，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》將發(fā)布，修定基本內(nèi)容深受市民關(guān)注的降低住宅公攤總面積，有效提升高層得房率等，和以往對比，本次修定范圍較大，包括對陽臺面積測算展開了優(yōu)化，要求生活陽臺凈寬超出2.4米一部分將記入總建筑面積。
高層住宅得房率很低
針對佛山市和惠州市對于基底面積和公攤面積的變化，廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉表明，實(shí)質(zhì)是由提升套內(nèi)建筑面積、實(shí)用面積，從而減少企業(yè)買房價(jià)格與成本費(fèi)，變向減少了房子價(jià)格，有助于提升買房者買房的主動性。這一舉動也提振了開發(fā)商拿地的熱情，高層得房率提高的新項(xiàng)目，比很多項(xiàng)目具有更好的競爭能力，價(jià)格比較低、去化也比較快?！氨热纾勒辗鹕绞械男抡?，套內(nèi)建筑面積能做到總建筑面積的90%之上（即高層得房率做到90%之上）。”李宇嘉說。
一般來說，以往的多層和小高層住宅房屋公攤面積比較小，高層得房率基本在80%之上?，F(xiàn)如今，越來越多高層住宅正連綿起伏，很多居民樓的疊加層數(shù)已經(jīng)超過了50層，這種高層住宅的高層得房率又有多少人？以深圳市市場為例子，編寫開展統(tǒng)計(jì)調(diào)查，在深圳羅湖、深圳福田和深圳南山各選3個正在銷售并且疊加層數(shù)超出50層新房住宅樓盤做為樣版并計(jì)算高層得房率，發(fā)覺高層得房率基本在69%至74%中間。比較起來，一些房齡在10年到20年二手住宅樓，高層得房率基本在75%至85%中間。
編寫也發(fā)現(xiàn)了越來越多新房子項(xiàng)目開始將高層得房率當(dāng)做“閃光點(diǎn)”進(jìn)行推廣，一些得房率較高的新項(xiàng)目也深受買房者親睞。在深圳龍崗區(qū)百鴿籠規(guī)劃區(qū)，有新房子新項(xiàng)目主打73平方米和88平方米四房企業(yè)，高層得房率超出90%。采訪的購房者表明，在價(jià)格實(shí)惠、質(zhì)量和安全性得到保障前提下，一定會優(yōu)選這種高高層得房率新房。
多元化商品有希望重歸
有新房子市場營銷策劃主管對小編代表，真真正正根據(jù)科學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)高高層得房率項(xiàng)目，確實(shí)是可以有效提高房型的舒適度。一些高高層得房率工程項(xiàng)目的說法是藝術(shù)空間、贈送面積，實(shí)際上是開發(fā)商打過“擦邊”?？偟脕碚f，越來越多的城市把它“規(guī)則化”，對購房者來說也是一件好事。
也業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，低容積率住宅小區(qū)、高層建筑、高層住宅、疊拼別墅、獨(dú)棟別墅等多元化商品有望重歸，達(dá)到買房者更多改進(jìn)生理需求。
談及高層得房率，廣東省肇慶市日前公布一則新政策：自5月1日起商住樓將按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，再次把取消公攤討論的話題帶到大眾視野。中指研究院科學(xué)研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)提示：“計(jì)價(jià)方法的改變對房價(jià)影響是比較小的，但按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)有益于買房者更直觀地了解最終價(jià)格，有利于減少信息的不對稱而引發(fā)的糾紛案件，推動房屋銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多大城市跟蹤出臺相關(guān)要求。”
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